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Problemas con superficies y linderos   
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UAL



Registrado: 23 Jan 2007
Mensajes: 6

MensajePublicado: Tue 23 Jan 2007, 13:09    Asunto: Problemas con superficies y linderos Responder citando

TEngo un familiar que va ha vendido unos terrenos. Se trata de 5.000 metros cuadrados. HA recibido la primera parte del pago (el 20%). EL próximo va a ser a finales de año.

Pues por casualidad fue al Catastro, y el tío del catastro,un hombre muy amable, le dijo, "espera, que vamos a mira una cosa". El tío le sacó la primera catastración (se dice así?) que se hizo en la zona y rsulta que figunan 5.500 metros (500 más de lo que figura que ha vendido según escrituras). Y es dinero.

Qué debería de hacerr? Ir con un topógrafo a medirlo?

A ver si dais algún consejo...
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txus
Moderador


Registrado: 30 Jun 2004
Mensajes: 3702

MensajePublicado: Tue 23 Jan 2007, 16:22    Asunto: Responder citando

Si ya se ha vendido, se supone que la venta se hizo bajo la denominación de "cuerpo cierto", es decir, se vende lo que se ve Cool

Ahora bien, si en el contrato de compra-venta, existe alguna cláusula que fije el importe según la superficie..... habría que medirlo Rolling Eyes
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UAL



Registrado: 23 Jan 2007
Mensajes: 6

MensajePublicado: Wed 24 Jan 2007, 09:28    Asunto: Responder citando

txus99 escribió:
Si ya se ha vendido, se supone que la venta se hizo bajo la denominación de "cuerpo cierto", es decir, se vende lo que se ve Cool

Ahora bien, si en el contrato de compra-venta, existe alguna cláusula que fije el importe según la superficie..... habría que medirlo Rolling Eyes


Daré más datos:

EN el contrato de compra vente figura que en caso de que se compruebe que haya más o menos metros, el precio se seducirá o aumentará en la misma proporción. Lo que no sé es que hay que hacer para acreditar que son 5.500 en vez de los 5.000 que figuran en escrituras.


POr otra parte, hay otra finca que según escrituras tiene 950 m cuadrados. El caso es que en esa antigua medición catastral (a la que tuve acceso ayer, y de la que no nos constaba su existencia) y que en vez de 950 figuran 1300 m cuadrados.Figuran también unas fotos muy antiguas, con los linderos entre las fincas y los metros cuadrados de cada finca. Esta finca según escrituras tiene 950 m cuadrados. En el catastro, actualmente, está dentro de una parcela colindante del AYUNTAMIENTO, es decir está catastrado como si fuera del Ayuntamiento (cosa que no se corresponde con la realidad). POr otra parte está colindante con una carretera secundaria (con su acera respectiva). EN este punto me quiero detener: en el dibujo del catastro antiguo se ve claramente cómo lo que antes era un camino pequeño (en escrituras está definido como "camino carretil") hoy es una carretera secundaria en el que caben 2 coches. Y expediente de expropiación os aseguro que no ha habido. Es decir, creo que unos buenos metros han podido coger de ahí. En el otro lado linda con la finca de un vecino. Este terreno va a ser vendido dentro de muy poco. ?¿se puede hacer algo para vender 1300 en lugar de 950 que figuran en escrituras?

Cómo hay que actuar ante esta situación?
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UAL



Registrado: 23 Jan 2007
Mensajes: 6

MensajePublicado: Wed 24 Jan 2007, 14:15    Asunto: Responder citando

Nadie más va a opinar?
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txus
Moderador


Registrado: 30 Jun 2004
Mensajes: 3702

MensajePublicado: Wed 24 Jan 2007, 15:12    Asunto: Responder citando

UAL escribió:
EN el contrato de compra vente figura que en caso de que se compruebe que haya más o menos metros, el precio se seducirá o aumentará en la misma proporción. Lo que no sé es que hay que hacer para acreditar que son 5.500 en vez de los 5.000 que figuran en escrituras.

Para acreditar la superficie real, sólo habría que encargar el levantamiento de la finca, junto a un informe técnico con el correspondiente plano

UAL escribió:

POr otra parte, hay otra finca que según escrituras tiene 950 m cuadrados. El caso es que en esa antigua medición catastral (a la que tuve acceso ayer, y de la que no nos constaba su existencia) y que en vez de 950 figuran 1300 m cuadrados.Figuran también unas fotos muy antiguas, con los linderos entre las fincas y los metros cuadrados de cada finca. Esta finca según escrituras tiene 950 m cuadrados. En el catastro, actualmente, está dentro de una parcela colindante del AYUNTAMIENTO, es decir está catastrado como si fuera del Ayuntamiento (cosa que no se corresponde con la realidad). POr otra parte está colindante con una carretera secundaria (con su acera respectiva). EN este punto me quiero detener: en el dibujo del catastro antiguo se ve claramente cómo lo que antes era un camino pequeño (en escrituras está definido como "camino carretil") hoy es una carretera secundaria en el que caben 2 coches. Y expediente de expropiación os aseguro que no ha habido. Es decir, creo que unos buenos metros han podido coger de ahí. En el otro lado linda con la finca de un vecino. Este terreno va a ser vendido dentro de muy poco. ?¿se puede hacer algo para vender 1300 en lugar de 950 que figuran en escrituras?

Cómo hay que actuar ante esta situación?


Igualmente que el caso anterior, la medición de la realidad actual es indispensable para continuar con las actuaciones que lleven a deducir lo que ha ocurrido con ese camino que se ha convertido en vial. Aunque no hubiera expropiación, es posible que la finca estuviese afectada por alguna figura de planeamiento como un sistema general, para ello habría que consultar el planeamiento del municipio y cotejarlo con la base catastral.

Tanto para el primer caso como para este, te aconsejo que contrates los servicios de un buen Ingeniero Técnico en Topografía, que seguro te resolverá todas estas incidencias Idea
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UAL



Registrado: 23 Jan 2007
Mensajes: 6

MensajePublicado: Thu 25 Jan 2007, 09:17    Asunto: Responder citando

Gracias por responder.

¿Basta con encargar una medición a un topografo `para resolver las dudas o hace falta que los vecinos colindantes te firmen el informe?

Es decir, yo le encargo una medición al topógrafo y les doy las referencias que cosntan en escrituras y los dibujos del catastro de hace 50 años. ¿Con MI VERSIÓN VALDRÍA, o tendría que corroborarla con la de los vcinos y Ayto?
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UAL



Registrado: 23 Jan 2007
Mensajes: 6

MensajePublicado: Thu 25 Jan 2007, 09:23    Asunto: ME dicen que tengo menos que lo que consta en escrituras Responder citando

Ayer publiqué una pregunta acerca de un problema con una parcela, y hoy desgraciadamente tengo que haceros otra pregunta.

Ayer a la tarde estuvo mi padre en el Ayuntamiento, ya que van a construir en la zona y han hecho las correspondientes mediciones. Pues resulta que tenemos una casa que vamos a reconstuir con su respectivo terreno colindante. Son 2.000 metros según escrituras y 1945 según catastro. Según la medición que ha encargado el Ayuntamiento a una empresa topográfica tenemos 1.500 Embarassed

Supongo que no es la primera vez que pasa esto. A ver si me decís algo por aquí que estoy segura que me sabréis constestar.

Gracias de antemano
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tomas.fsevilla
Administrador del Foro


Registrado: 28 Mar 2004
Mensajes: 3059

MensajePublicado: Thu 25 Jan 2007, 09:48    Asunto: Responder citando

Si tienes que ir a juicio ayudará que alguien más corrobore los linderos.
UAL escribió:
¿Con MI VERSIÓN VALDRÍA, o tendría que corroborarla con la de los vcinos y Ayto?
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tomas.fsevilla
Administrador del Foro


Registrado: 28 Mar 2004
Mensajes: 3059

MensajePublicado: Thu 25 Jan 2007, 09:51    Asunto: Re: ME dicen que tengo menos que lo que consta en escrituras Responder citando

En este caso puedes presentar tu propio informe de topografía. Pero si concuerda catastro y la medición topográfica de campo, a menos que las lindes no se correspondan, está claro que la superficie de las escrituras no es correcta.Rolling Eyes
UAL escribió:
Son 2.000 metros según escrituras y 1945 según catastro. Según la medición que ha encargado el Ayuntamiento a una empresa topográfica tenemos 1.500
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UAL



Registrado: 23 Jan 2007
Mensajes: 6

MensajePublicado: Thu 25 Jan 2007, 10:32    Asunto: Responder citando

EL problema está en la parte SUR del terreno, que linda con "camino carretil". Lo que creo es que el Ayto. ha medio parte de ese camino como si fuera camino propiedad del Ayto.
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nachete_asturias



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Mensajes: 353
Ubicación: oviedo

MensajePublicado: Thu 25 Jan 2007, 16:10    Asunto: Responder citando

consulta bien la escritura a ver si el camino es propiedad de dicha finca.

sino, cuando contrates la medicion, el topografo encargado debera ""interrogar"" a algun vecino, porpietario de las fincas anexas, y debera incluir en el informe que presentara en el catastro, los nombres, dni y firma de las personas a las que pregunto, insitu, sobre los lindes de la finca asi como, partes anexas como es el caso de tu camino

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topoedu
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Registrado: 18 Sep 2005
Mensajes: 1854
Ubicación: www.topoedu.es Ing. Civil. Topografo e Informatico

MensajePublicado: Thu 25 Jan 2007, 19:47    Asunto: Responder citando

Como dice nachete_asturias consulta bien la escritura para ver qué dice respecto al linde sur.

Te recomendaría que te hicieses de toda la documentación posible. En Catastro puedes consultar la cartografía catastral de la zona y ver los lindes según catastro. Aunque éstos siempre discrepan de Registro puede darte una idea de las parcelas colindantes, a quién pertenecen y cuál es el Nº de identificación de parcela.

Con ello puedes ir a la oficina de registro y solicitar una nota simple de las parcelas colindantes. De esta manera empezarás a saber datos importantes para una posible reclamación.

Lo ideal sería que investigases para saber cuál fue la parcela original de la cual se segregaron las demás, incluida la tuya (en caso de que esto fuese así). (por ejemplo que en el 1880 hubiera una parcela de 10000m2 de la cual se fueron segragando 5 de parcelas de 2000m2 cada una en los años xxxx.)

Puedes solicitar una Historia de la parcela original en Registro. En este documento debe aparecerte los años en que se fueron segregando las distintas parcelas y sus metros.

Si te planteas realizar un levantamiento por tu cuenta (ya seas tu o una empresa) deberías medir la parcela original de la que te hablo y las construcciones que existan (es decir, medir el terreno de los vecinos). Con estos datos y los que hayas investigado ya puedes saber si te han "saqueado" algún metrillo, quién ha sido,...cuanto tiempo lo está usando...etc.

La cosa es verificar qué vecino se apropió de terreno que no era suyo (quitándotelo a tí). Si es así y teneis ganas de luchar por ello iría a un abogado con estos datos.

Tuve una experiencia similar este agosto, y además personal.

Salu2 y suerte!!

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tomas.fsevilla
Administrador del Foro


Registrado: 28 Mar 2004
Mensajes: 3059

MensajePublicado: Thu 25 Jan 2007, 20:51    Asunto: Responder citando

Me temo que la discrepancia no tiene por qué venir de un vecino que se haya apropiado de más terreno de la cuenta, sino que antes, antiguamente, cuando se medía una parcela utilizando una cadena como patrón, pues 500 m2 arriba o abajo era algo que podría ocurrir con bastante posibilidad.

topoedu escribió:
La cosa es verificar qué vecino se apropió de terreno que no era suyo (quitándotelo a tí). Si es así y teneis ganas de luchar por ello iría a un abogado con estos datos.
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txus
Moderador


Registrado: 30 Jun 2004
Mensajes: 3702

MensajePublicado: Thu 25 Jan 2007, 20:58    Asunto: Responder citando

La metodología planteada por topoedu, me parece acertada Smile , sin embargo me gustaría ampliar un poco acerca de dos puntos...
topoedu escribió:
...En Catastro puedes consultar la cartografía catastral de la zona y ver los lindes según catastro. Aunque éstos siempre discrepan de Registro puede darte una idea de las parcelas colindantes, a quién pertenecen y cuál es el Nº de identificación de parcela.
Con ello puedes ir a la oficina de registro y solicitar una nota simple de las parcelas colindantes. De esta manera empezarás a saber datos importantes para una posible reclamación.

Es posible que las parcelas de los vecinos, el titular catastral no coincida con el titular registral o bien, que la finca registral no disponga de la referencia catastral correspondiente, si se dan los casos, en el registro de la propiedad no van a saber quienes son los vecinos de la finca. Sad
topoedu escribió:

Si te planteas realizar un levantamiento por tu cuenta (ya seas tu o una empresa) deberías medir la parcela original de la que te hablo y las construcciones que existan (es decir, medir el terreno de los vecinos). Con estos datos y los que hayas investigado ya puedes saber si te han "saqueado" algún metrillo, quién ha sido,...cuanto tiempo lo está usando...etc.

Smile ...y lo medirle la finca a los vecinos... si hay buen rollo perfecto, pero si no.... Rolling Eyes
Aunque siempre se podría usar alguna cartografía local u ortofoto, donde al menos se pueda intuir por donde están esos metros Idea

Respecto al tema del camino, hay que leer bien la escritura, o mejor, la descripción de la certificación registral extensa, para averiguar si linda CON el camino, o si ese camino pertenece a la finca pero existe alguna carga de servidumbre.
De cualquier modo, si el camino es o fue una vía de paso importante, catastro, normalmente, tiene deslindados los mismos, asignándole como número de parcela 9000, 9001, etc. Si ese camino está catastrado bien en el catastro actual o el histórico, se puede saber por donde discurría y por tanto el lindero buscado
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topoedu
Moderador


Registrado: 18 Sep 2005
Mensajes: 1854
Ubicación: www.topoedu.es Ing. Civil. Topografo e Informatico

MensajePublicado: Thu 25 Jan 2007, 21:50    Asunto: Responder citando

Geometra escribió:
... antiguamente, cuando se medía una parcela utilizando una cadena como patrón, pues 500 m2 arriba o abajo era algo que podría ocurrir con bastante posibilidad...


Seguro que sí Geometra y sería lo lógico a pensar pero me temo lo siguiente (y hablo de forma graciosa, y no seriamente)

Independientemente de precisiones y eso... estamos en España y aunque soy español y me gusta mucho el sol veo cada día más claro que éste es el pais de la picaresca, el engaño, la triquiñuela, la estafa, la trapichonga (trapicheo), el hurto, la mentira...y además amparo a los delincuentes...

Yo buscaría soluciones de la siguiente forma jerárquica:

Arrow Algún vecino ha "echao" la vaya pa fuera y vete a pedirle explicaciones que si eso saca la escopeta y se lía a cañonazos y todo porque lo deshonras al pensar eso (que ha echo).

Arrow La medición que ha hecho el ayuntamiento o empresa privada está infravalorada para engañarte y pagarte menos. Ve a pedir explicaciones que si pueden hacer que el ave pase por ahí y expropiarte mejor. O sino una depuradora que así también les vale pa las elecciones.

Arrow Las cadenas de los caballos no eran precisas.

Lo que quiero decir es que desgraciadamente parece que la discrepancia en estos casos radica en que siempre hay algún listillo que acapara todo lo que puede en su intento por enriquecerse a costa de los demás.

Ojalá no sea esto y todo se solucione favorablemente, en la medida de lo posible, para nuestro amigo.

El objetivo está claro: cuanta más información mejor.

Salu2!!

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