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[Segregación]Permuta de 2 porciones de terreno entre 2 parcelas colindantes   
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Olibibiae



Registrado: 25 Feb 2015
Mensajes: 2

MensajePublicado: Wed 25 Feb 2015, 11:16    Asunto: [Segregación]Permuta de 2 porciones de terreno entre 2 parce Responder citando

Buenos días, os planteo una duda de como se tendría que realizar "legalmente" una permuta de 2 trozos de terreno entre 2 parcelas colindantes. Antes de proseguir con la explicación os adjunto el croquis de las parcelas:

http://oi61.tinypic.com/2qnsa3t.jpg

Parcela A: 1.200 m (valor: 30.000€)
Parcela B: 5.000 m (valor: 125.000€)

Ambas parcelas son de la misma calificación urbanística, son parcelas urbanas en núcleos de suelo rural disperso (parcela mínima: 1.000 m2; edificabilidad 0'3 m2/m2; ocupación máxima 30%).

A ambos propietarios nos interesa esa permuta, pero sobre todo a mi (propietario parcela A) porque mi finca pasaría a tener una forma totalmente rectangular, por eso, al otro propietario le he planteado yo la operación, y simplemente va a ser una permuta de metros por metros (300 m2, que a 25€/m estarían valorados en 7.500€) sin precio de por medio (ya que el valor sería el mismo, a unos 25€/m2), pero eso sí, asumiría yo todos los costes que suponga la operación.

Por eso, me gustaría conocer el procedimiento que tengo que seguir para llevar a cabo el tema, y que coste me supondría (AJD, notario, registro, si está sujeto a ITP, ...)

Muchísimas gracias por vuestra ayuda...
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Olibibiae



Registrado: 25 Feb 2015
Mensajes: 2

MensajePublicado: Wed 25 Feb 2015, 21:08    Asunto: Responder citando

Os comento, me han planteado varias posibilidades (distintas personas) pero no tengo cuantificadas económicamente cada una de ellas ni se si se puede realizar de cualquiera de ellas...

Opción 1. Segregación y Agrupación. Serían 4 operaciones a realizar en total:
- 2 segregaciones de 300 metros cada una. Quedarían 2 parcelas matrices y se generarían una parcela nueva por cada porción segregada. En las segregaciones, que no divisiones, los impuestos y costes sólo se devengan sobre la porción segregada, es decir, sobre los 300 metros de cada finca y no sobre el total de las fincas, por lo que sería más barato.

- 2 agrupaciones de 300 metros a cada una de las fincas matrices. En este caso, las agrupaciones generan nuevas fincas registrales por lo que los impuestos y costes se devengan sobre la totalidad de la parcela. Por lo que el coste aquí se dispara por 20 porque en vez de ser sobre los 300 metros de cada finca es sobre 1.200 en una y 5.000 en otra...

Opción 2. Segregación y Agrupación/Agregación. Serían 4 operaciones a realizar en total:
- 2 segregaciones de 300 metros cada una. Quedarían 2 parcelas matrices y se generarían una parcela nueva por cada porción segregada. En las segregaciones, que no divisiones, los impuestos y costes sólo se devengan sobre la porción segregada, es decir, sobre los 300 metros de cada finca y no sobre el total de las fincas, por lo que sería más barato.

- 1 agregación de 300 metros a la finca matriz B. En la figura de la agregación la porción se integra en la finca matriz B, no hay nueva finca registral, por lo que los impuestos y costes se devengan sobre los 300 metros que se agregan. OJO: Hay un requisito, "sólo pueden ser objeto de agregación las fincas cuya cabida no exceda de 1/5 de la parte receptora", por lo que yo entiendo, la porción a agregar no puede superar el 20% de la finca matriz, por eso, en la finca B se podría hacer sin problema, pero para la finca A no se puede ya que 300 metros es superior al 20% de la parte "receptora", por lo que habría que hacer una agrupación. (Creo que se podrían hacer 2 agregaciones si se permutasen menos de 200 metros, con lo cual saldría bastante más barato...)

- 1 agrupación de 300 metros a la finca matriz A. Como ya comenté antes, al ser agrupación se genera una nueva finca y los impuestos y costes van en función del valor total de la parcela.

Opción 3. Expediente de Regularización o Normalización de Fincas . Me comentaron que como las superficies de las fincas no varían (al ser una permuta metros por metros), no hay incremento de valor, y que los lindantes tampoco varían ya que 2 de los frentes son a vías y los de la parte de atrás son los mismos, se podría presentar un expediente de regularización en el Ayuntamiento correspondiente, y si lo aprueban luego realizar un acta de deslinde amistoso con los lindantes y llevar la modificación a Catastro. En este caso, y según esta persona no habría que modificar nada en el Registro de la Propiedad ya que la superficie y lindantes no varían... Por lo que nos ahorrariamos todos los costes de impuestos, notario, registro, ...

Para esta opción pedí una segunda opinión y me dijeron que podría haber problemas a la hora de una posible venta posterior porque si el Registro de la Propiedad tiene los planos anteriores puede rechazar la nueva inscripción.


No se que como lo veis, si puedo tener alguna opinión vuestra o alguien que conozca en detalle alguna de estas opciones... Mil gracias!!
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