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Valor catastral - Valor real   
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Ingeniero A



Registrado: 30 Jul 2014
Mensajes: 5

MensajePublicado: Thu 28 Aug 2014, 11:49    Asunto: Valor catastral - Valor real Responder citando

Hola a todos,
Al hilo del gran postit sobre valor catastral de pfusterv, siempre con entrada muy interesantes, me gustaría saber si alguien a oído algo sobre la correspondencia entre el valor catastral y el valor real aunque sea, se sobreentiende, a nivel orientativo pero eficaz.
Está claro que a nivel profesional no es la praxis adecuada pero discutiendo con abogados y notarios algunos se orientan multiplicando tal valor catastral por un factor (dicen 2-2.5-3) y así ellos pueden calcular a groso modo un valor “real”. Alguien usa tales factores?
Gracias
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Catasterman



Registrado: 11 Feb 2012
Mensajes: 82

MensajePublicado: Wed 03 Sep 2014, 09:07    Asunto: Responder citando

Existen CCAA que para realizar comprobaciones de valor declarado en la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales emplean el valor catastral multiplicado por un coeficiente.

Por otra parte, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2014 la Dirección General del Catastro aprobó una serie de coeficientes de actualización de los valores catastrales en función del año en que se aprobó la ponencia de valores.

El valor catastral se obtiene originalmente de un estudio del mercado inmobiliario en un momento fijo, y una vez aprobado, el valor de mercado que sirvió de base para su cálculo y el valor catastral (valor de mercado divido entre dos en el momento de aprobar la ponencia) siguen su propio camino. Por eso, cuanto más antigua es la ponencia de valores menos confianza merece el valor catastral como referente del valor de mercado.

La aplicación de coeficientes de la DGC no discrimina mucho: se aplican por igual a dos municipios cuya ponencia tenga la misma antigüedad, aunque la dinámica inmobiliaria no haya tenido nada que ver en uno y en otro. Y respecto a la utilización de coeficientes por las CCAA los tribunales han estado tumbando liquidaciones de ITP por considerar este método no adecuado para la tasación individualizada.

Si se pretende usar el valor catastral para estimar el valor de mercado hay que tener en cuenta también que los parámetros asignados al inmueble para calcular su valor catastral sean los correctos (superficie, antigüedad, estado de conservación, calidad constructiva…). O sea, que el valor catastral debe ser calculado con los datos correctos del inmueble.

En mi opinión, y en conclusión, muchos son los factores que hacen que el valor catastral sea una referencia poco fiable del valor de mercado, y sólo debe usarse muy cautelosamente y teniendo en cuenta todos los factores mencionados.
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Ingeniero A



Registrado: 30 Jul 2014
Mensajes: 5

MensajePublicado: Wed 10 Sep 2014, 11:56    Asunto: Responder citando

Muchas gracias Catasterman por tus explicaciones muy detalladas y fundamentadas. Comparto tu conclusión. Gracias de nuevo por tu tiempo.
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malosimpuestos



Registrado: 02 Jun 2015
Mensajes: 2

MensajePublicado: Tue 02 Jun 2015, 12:54    Asunto: Responder citando

Efectivamente, como dice Catasterman, los valores catastrales son utilizados, conforme a la normativa (artº 57.1.b de la Ley 58/2003 General Tributaria) para realizar Comprobaciones de Valor en autoliquidaciones de varios Impuestos (transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones, Donaciones, etc...), cuando dichas autoliquidaciones se han hecho por el Contribuyente, por debajo de los Valores Mínimos considerados por Hacienda.

La Administración considera que el valor mínimo a declarar (en aquellas Comunidades que optan por este medio de comprobación) es el Valor Catastral multiplicado por un Coeficiente del Término Municipal. Cabe decir que la base para esos impuestos es EL VALOR REAL del bien inmueble, haciendo una extensión la Administración, como mínimo bastante simplificada (aunque legal).

En otras comprobaciones (es opcional), la Administración utiliza otros medios de comprobación, como informes periciales de técnicos de la Administración, etc.

Lo que es muy importante conocer, es que estas Comprobaciones de Valor, son recurribles si el valor real del bien inmueble está por debajo de ese valor "calculado" (Valor Catastral x Coeficiente) que utiliza la Administración.

Para ello existe el Procedimiento de Tasación Pericial Contradictoria, con el que tantas alegrías han tenido la mayoría de nuestros clientes.

Se trata de un Procedimiento en el que dos técnicos (uno de la Administración y otro del Contribuyente), proponen el valor que consideran. Si no están de acuerdo, se acude a un Tercer Perito Dirimente, cuyo dictamen es definitivo.

Hay que tener cuidado con los valores, pues en función de estos y del Valor Comprobado, los honorarios del Tercer Perito, los paga el Contribuyente o Hacienda.

Ni que decir tiene, que si existen errores materiales o de hecho, puede anularse la Comprobación.
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