Foro Cartesia

[pfusterv]

A petición de Catasterman se abre un tema sobre valor catastral para que quien quiera aporte sus conocimientos, comentarios, sugerencias, dudas, etc...

Aquí se hizo la solicitud
http://www.cartesia.org/foro/viewtopic.php?p=84337#84337

Lo pongo como Post-It por tratarse de un tema interesante y que no se pierda entre el foro.

Espero que Catasterman estrene este tema.

[Catasterman]

El objetivo es aprender de forma interactiva a calcular el valor catastral a partir de los datos de la parcela con un caso práctico. Se tratará un caso de valoración catastral de una parcela de rústica, que tiene una subparcela agrícola, y tres edificaciones. Se centrará en el valor catastral del suelo construido y de las construcciones, que es el objeto de las revisiones de valores (Ponencias de Valoración Colectiva, PVC) y no tanto en el valor catastral del suelo cultivado.

Precisión: El método es válido en municipios cuya última revisión de valores es a partir del 2006 (incluido) hasta hoy, puesto que desde 2006, en las sucesivas revisiones se valoran la totalidad de las edificaciones en suelo de naturaleza rústica (en las anteriores, el valor catastral de las indispensables para las actividades agrarias era igual a cero).

Información que se aprenderá a obtener:

Valor catastral total el primer año de efectos de la PVC.

Valor catastral actual (2013)

Base LIQUIDABLE del IBI primer año de efectos de la PVC.

Base LIQUIDABLE actual (2013)


Datos de cálculo:

Se agrupan en dos bloques: los propios de la parcela, y los establecidos en la Ponencia de Valores (PVC).

Datos que establece la PVC:

1. Módulo Básico de la Construcción (MBC)= 550 euros/metros cuadrado.
2. Módulo Básico de Repercusión de suelo (MBR)= 420 euros/metro cuadrado.
3. Módulo Básico de Repercusión de suelo para edificaciones de uso ganadero, agrícola o forestal (MBR7)= 37,8 euros/metro cuadrado.
4. Año de aprobación de la revisión (Ponencia e Valoración Colectiva): 2007
5. Primer año de efectos tributarios en IBI: 2008.

Datos propios de la parcela:

Superficie total de la parcela: 5304 metros cuadrados. De los cuales:

Suelo agrícola (Naranjo de regadío): 5000 metros cuadrados. El valor en 2008 es de 4177,61 euros.

Edificación 1: almacén agrícola: 200 metros cuadrados.
Coeficientes del RD 1020/1993, son los siguientes:
Antigüedad (H): 1985, reforma media en 2010.
Tipología Norma 20 : 02138
Estado de conservación (I): normal.

Edificación 2: Caseta transformadora: 34 metros cuadrados.
Coeficientes del RD 1020/1993, son los siguientes:
Antigüedad (H): 1985, sin reformar.
Tipología Norma 20: 02138
Estado de conservación (I): normal.

Edificación 3: vivienda unifamiliar, uso residencial, edificación aislada: 70 metros cuadrados.
Coeficientes del RD 1020/1993, son los siguientes:
Antigüedad (H): 1975, con una reforma mínima el año 2000.
Tipología Norma 20: 01216
Estado de conservación (I): normal.

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES EN 2008.

VALOR DE CONSTRUCCIÓN EDIFICACIÓN VIVIENDA.

Empezaremos por la vivienda (edificación 3).

El valor corregido de la construcción por metro cuadrado es igual a:

MBCx Coeficientes RD 1020/1993.

Los coeficientes son :

Coeficiente Norma 20 (tipología) x antigüedad (H) x Estado de conservación (I)

En el caso de la vivienda, el valor corregido por metro cuadrado será:

550 x 1,00 x H x 1,00

Si no hubiera una reforma, el año de construcción se tomaría a efectos de la antigüedad como 1975, y entonces H sería igual a 0,63 (años completos: 33 en filas, y Uso primario categorías 3 a 6 en columnas). Pero como hay una reforma mínima en 2000, se recalcula una fecha ficticia de construcción de la siguiente manera (Instrucción 03.04/97):

Fa= Fc + (Fr – Fc)i, siendo

Fa: fecha de antigüedad a efectos de la aplicación del coeficiente.
Fc: fecha de construcción
Fr: fecha de la reforma
i: coeficiente según tipo de reforma: 0,25 (mínima); 0,50 (media); 0,75 (total); 1,00 (rehabilitación)

En este caso:

Fa= 1975 + (2000-1975)x0,25=1981,25, es decir, 1981.

Si tomamos como año de construcción 1981, entonces H=0,68, y el valor corregido unitario de la construcción de la vivienda queda:

550x1,00 x 0,68 x 1,00 = 374 euros/ metro cuadrado.

Multiplicando por la superficie, tendremos el valor de la construcción de la edificación vivienda:

374 x 70 = 26180 euros.

El resultado no es todavía valor catastral, que veremos más adelante. La idea es que calculéis el valor de las construcciones que restan (caseta transformadora y almacén agrícola), y después proseguiremos con el valor del suelo de estas edificaciones. A VER QUIEN SE ANIMA!!

[Catasterman]

Continuamos con el cálculo del valor individualizado del vuelo (construcción) del resto de edificaciones.

Valoración de la construcción del almacén agrícola, en 2008.

Como antes, la fórmula es:

Valor de la construcción= Superficie x MBC x coef N20 (tipología) x H (antigüedad) x I (estado de conservación)

Valor de la construcción = 200 x 550 x 0,25 x 0,64 x 1,00 = 17.600 euros.

La particularidad es que la reforma es en 2010 y por tanto no la contemplamos en la valoración en el año 2008, y por tanto el coeficiente de antigüedad se calcula tomando 23 años completos (2008-1985) , uso secundario, categorías 7-8-9, que da según la tabla del RD 1020/1993 un coeficiente de 0,64.

Valoración de la construcción de la caseta transformadora, en 2008.

De igual manera:

Valor de la construcción = 34 x 550 x 0,25 x 0,64 x 1,00 = 2.992 euros.

Ahora calcularemos el valor del suelo que es ocupado por las construcciones rústicas. El suelo de edificaciones rústicas se calcula mediante la Orden de Módulos (ORDEN EHA/3188/2006, de 11 de octubre, por la que se determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en el artículo 30 y en la disposición transitoria primera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

Se calcula tomando para las edificaciones de uso agrícola, forestal o ganadero el MBR7 (37,8 euros/metro cuadrado) y para el resto el MBR aprobado en la Ponencia (420 euros/metro cuadrado).

Este MBR o MBR7 (dependiendo del tipo de edificación) es multiplicado por un coeficiente de la orden de módulos, que en este caso es igual a 0,10 cuando se multiplica el MBR7 (de 37,8 euros/metro cuadrado) y es igual a 0,15 cuando se multilpica el MBR de la Ponencia del Municipio (en este ejmplo, es igual a 420 euros/metro cuadrado):

Valor del suelo ocupado por construcciones = MBR ó MBR7 x coeficiente de Orden de Módulos x superficie

Así:

Almacén agrícola: 37,8 x 0,10 x 200 = 756 euros.
Caseta transformadora: 37,8 x 0,10x 34 = 128,52 euros.
Vivienda: 420 x 0,15 x 70 = 4410 euros.

Para llegar al valor individualizado o valor probable de venta Vv que se establece en el RD 1020/1993 (Norma 16) solo falta aplicar la siguiente fórmula:

Vv = (G+B) x (Vsuelo+Vcons) x FL

siendo G+B los gastos y beneficios y FL el factor de localización. En rústica, G+B y FL es siempre igual a uno. Por tanto en este caso:

Vv=Vsuelo+Vcons

Finalmente llegamos al Vv de las tres edificaciones que estará vigente a partir del 1 de enero de 2008:

Valor individualizado del almacén = V construcción + V del Suelo = 17.600 + 756 = 18.356 euros
Valor individualizado de la caseta = 2.992 + 128,52 = 3.120,52 euros
Valor individualizado de la vivienda= 26.180 + 4.410 =30.590 euros


Llegamos al primer objetivo: Calcular el valor catastral el primer año de efectos de la PVC.

Puesto que la Ley de Catastro Inmobiliario obliga a que el valor catastral no supere el valor de mercado (art. 23.2) , se aplica sobre el valor individualizado (Vv) que hemos obtenido a partir de los datos estabñecidos en la PVC, un coeficiente de Referencia al Mercado (RM), que actualmente es igual a 0,5 (Orden de 14 de octubre de 1998, sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM):

Vcatastral almacén (2008) = 0,5 x 18.356 = 9.178 euros
Vcatastral caseta (2008) = 0,5 x 3.120,52= 1560,26 euros
Vcatastral vivienda (2008) = 0,5 x 30.590 = 15.295 euros


El valor catastral total de la parcela será la suma de los anteriores más el valor catastral del cultivo:

9.178 + 1.560,26 + 15.295 + 4177,61 = 30.210,87 euros

El valor catastral calculado para 2008 irá modificándose por coeficiente aprobado en la Ley de Presupuestos Generales del Estado:

Año 2008: Es el Vcat calculado
Año 2009: coeficiente LGP = 1,02
Año 2010: coeficiente LGP = 1,01
Año 2011: coeficiente LGP = 1
Año 2012: coeficiente LGP = 1
Año 2013: no se hace mención así que se mantienen los valores vigentes.


Bueno, hasta aquí ya hay elementos que permiten empezar una discusión.

[ClavaAhi]

Enhorabuena a Catasterman y GRACIAS por el ESFUERZO en AYUDAR
Es un tema que me interesa, estoy en plena lectura de un libro sobre el asunto. Creo que es indispensable para temas de herencias.

GRACIAS

[pfusterv]

La verdad es que tienes razón, había que darle la enhorabuena a Catasterman por el pedazo de curro y pedazo de post (al estilo de joantopo) y nadie lo había hecho hasta ahora. Mis disculpas por adelantado, tarde pero sinceras porque merece mención

Así que enhorabuena Catasterman por este pedazo de post sobre valoración catastral.

y gracias a ClavaAhi por hacerlo notar. Lo has clavao ahí

A ver si un día con tiempo repaso los cálculos pues a mi también me interesa el tema, de hecho comencé un Excel que quedó incompleto sobre el tema y me gustaría terminarlo algún día.

Saludos.

[ClavaAhi]

Para ser sincero me agrada tu comentario, en el tiempo que llevo visitando el foro, tengo que decir que tus aportaciones Pfusterv, son de mucha ayuda.

El libro que estoy leyendo es Manual de Valoración Inmobiliaria de Manuel Alcazar, totalmente recomendable.

[Catasterman]

Gracias. La verdad que por falta de tiempo no he podido desarrollar todo lo que quisiera el caso práctico planteado.

Por otra parte, desde entonces se han sucedido varias novedades catastrales interesantes que es recomendable conocer, como por ejemplo:

-La nueva forma de actualización de valores catastrales que intenta paliar la paralización de la redacción de nuevas ponencias de valores.

-La influencia de la reciente sentencia del tribunal supremo sobre la valoración de determinados suelos urbanizables, que va a conllevar una modificación legislativa.

-El nuevo procedimiento de atribución de valor a las construcciones indispensables para las explotaciones agropecuarias y forestales, aparejado al procedimiento de regularización de alteraciones no declaradas sobre construcciones.

Con tiempo, si puedo daré unas pinceladas de estos temas para poner en actualidad el foro.

[Cris_Lopez]

[Nadine]

Muchas gracis funda galaxy A3 por compartir información.

[GSalta]

un hilo muy informativo. Me gustaria saber si es posible verificar una de las "PROPUESTA DE RESOLUCIÓN CON ACUERDO DE ALTERACIÓN" que envia el catastro sin tener mas datos. El caso es simple, un local de 179m2 y el informe aporta estos datos:

Módulos básicos- Suelo MBR 277,667592
Módulos básicos- Construcción MBC 363,612323
Valor de repercusión del suelo/ m2 483,140000
Valor unitarios de la construcción/ m2 545,418485
Coeficientes aplicados HA
Total coeficientes aplicados al suelo 1,1000
Total coeficientes aplicados a la construcción 0,9100
Total coeficientes conjuntos 1,0000
G+B 1,4000
RM 0,5000

Algo no estoy haciendo bien ya que no puedo llegar a estas cifas:

VC suelo 73.250,55 €
VC construcción 68.409,27 €

un saludo

[Catasterman]

Creo que falta conocer los coeficientes de actualización al año en que están vigentes los valores de suelo y construcción finales que mencionas:

VC suelo 73.250,55 €
VC construcción 68.409,27 €

Éstos son valores probablemente de 2017, pero los valores de partida se refieren a los vigentes el primer año de efectos de la ponencia de valores del municipio. Entre unos y otros falta aplicar un coeficiente de actualización que depende del municipio concreto.

Los valores el primer año de efectos serían los siguientes:

Valor catastral del suelo= 483,14 X 179 X 1,1 X 1,4 x 0,5 = 66591,1862 euros


Valor catastral de la construcción=545,418485 x 179 x 0,91 x 1,4 x 0,5 = 62190,25192 euros

Me falta por justificar un coeficiente de 1,1 que se ha aplicado sobre ambos valores de suelo y construcción y que con los datos que tengo no puedo saber. Tampoco sé a resultas de qué tipo de procedimiento se te ha notificado el nuevo valor. Aplicando sobre estos valores un coeficiente de 1,1 se llega al resultado final que indicas.

Puedes investigar lo que queda a ver si puedes averiguar dónde se obtiene ese coeficiente que falta. Sigue la pista que te he indicado a ver.