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valoracion de inmueble por parte de catastro. varias dudas ante situacion de pel   
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museoinformatico



Registrado: 15 Oct 2012
Mensajes: 1

MensajePublicado: Mie 24 Oct 2012, 17:59    Asunto: valoracion de inmueble por parte de catastro. varias dudas a Responder citando

hola

Quisiera realizar una consulta en este foro de expertos

Mi problema es un tanto complejo, y ahora mismo estoy totalmente confundido

Expongo la situación rápidamente. En el año 2006 compre una casa antigua de piedra en muy mal estado, la cual tras pedir las oportunas licencias de obra, procedí a rehabilitar. Para el año 2007 la rehabilitación estaba finalizada. En el año 2008 se realizó una revisión de catastro, por lo que la casa fue revalorizada debido a las obras realizadas en ella y en el año 2009 recibí un recibo de catastro con una cuota lógicamente muy superior a la que venía pagando anteriormente, lo cual es lógico y razonable debido al estado ruinoso anterior y a la revalorización del estado actual

No obstante, y sin que se haya realizado ninguna nueva revisión de catastro, en el año 2010 recibo una nueva actualización de catastro con una revalorización nueva posterior al año 2008 por un 1200% de incremento, que a mí me pareció excesiva e ilógica. Procedí a realizar las oportunas consultas en mi ayuntamiento y la persona que me atendió tras consultar los mapas de situación licencias de obra e historia de la propiedad me comunicó que lo mejor es que presentara escrito en la oficina de catastro. Escribí y presenté dicho escrito mediante el cual procedieron a anular el recibo rectificativo. Sin embargo ahora dos años después recibo una nueva actualización del valor de la propiedad que curiosamente sumado al recibo de catastro y actualización anterior, pasa a ser elevadísimo, pues revalorizan todo a más del 1200%

Por supuesto que he acudido de nuevo la oficina de catastro para preguntar el motivo de esta nueva actualización. El funcionario que me atendió me explicó que esa actualización estaba motivada por haber presentado yo mi último escrito el cual hizo que la oficina de catastro revisara muy en detalle el expediente (?). Según el funcionario existían sin computar 24 m² de la obra, aunque sin embargo sus 24 m² corresponden a un porche exterior que tiene la casa que es abierto y está realizado con madera atornillada es decir es una estructura abierta y desmontable. Aún así la revalorización aplicada no se ajusta a la realidad el número de metros cuadrados

Por lo tanto, y ya para finalizar, mis preguntas concretas son:

¿Puede la oficina de catastro revalorizar la propiedad sin que intermedie una revisión de catastro? . supongo que si, y de hecho me han "sugerido" allí que lo mejor es pagar y callar porque será peor, tal y como lo está siendo

¿Pueden computarse metros cuadrados de estructuras abiertas y desmontables, que aunque son espacios utilizables y están anexos (o no) al edificio no son como una habitación o espacio cerrado habitable de forma "normal"?

¿Como realizan la valoración en catastro?. Pregunto esto porque nunca he entendido muy bien como realizan la valoración. Está claro que uno de los parámetros son los metros cuadrados del edificio construidos y los metros cuadrados habitables interiormente. Sin embargo no se si catastro tiene en cuenta otros factores que dan o quitan valor a la edificación como por ejemplo las calidades de determinadas cuestiones del edificio: material de las ventanas, material de los muros, si tiene calefacción o no, tipo de tejado, si interiormente dispone de placas de cemento o como es mi caso simplemente suelo de madera sin ningún tipo de placa, etc. ¿cuentan todas estas cuestiones para que catastro valore la obra o el edificio correctamente? Y si es así, ¿puedo solicitar a catastro una memoria de las calidades, terminaciones y materiales que han aplicado para para saber o calcular el valor final de la casa en cuestión? ¿Es viable hacer esa petición? ¿Es útil hacer esa petición? en vista de la amenaza encubierta en la propia oficina de catastro de que hay pagar y callar ¿debería de hacerlo?

Otra cosa que nunca he entendido muy bien es el valor del suelo. Catastro determina que el suelo donde se encuentra la casa es suelo urbano y ya he leído en varios foros que para catastro existen dos tipos de suelo nada más urbanizable y no urbanizable, por lo tanto asumo que el suelo urbano para catastro es el urbanizable y como existe un edificio en el terreno lo consideran urbano a todos los efectos y así figura en el recibo. Sin embargo todos sabemos que el suelo urbano en pleno centro de la ciudad tiene un valor muy superior al suelo urbano o urbanizable a 27 km de la ciudad más próxima. ¿Realmente la oficina de catastro realiza algún tipo de distinción en el valor del suelo dependiendo de donde esté situado? ¿Se puede solicitar en la oficina de catastro algún tipo de memoria o documento donde figure la valoración del suelo?

Como podéis ver, todas estas preguntas van encaminadas en primer lugar a despejar mis propias dudas en base a cómo valora catastro una casa o propiedad

También, desde luego estoy buscando la manera de pagar lo justo y razonable que corresponda a mi propiedad ya que el actual recibo me parece excesivo. Para que os hagáis una idea, en la propiedad que yo compré que era una propiedad muy antigua, pagaba tan sólo €10 de recibo de catastro contando la casa y la finca. En la revisión de 2008 pase a pagar €76 por la casa en la finca. Y, ahora de repente paso a pagar €310 por la casa de la finca. Y esto, cómo comprenderéis me tiene un poco mosqueado más que nada porque no consigo entender que ha sucedido, y por qué ha subido tanto, me encuentro en una situación en la cual deduzco que el año que viene o quizás dentro de dos años me pasen un nuevo recibo de €600 por el artículo 33 es decir porque ellos quieren. Además como sabéis las revisiones de catastro son periódicas y tengo miedo que en la próxima revisión de catastro se les dé por revalorizar muchísimo más la propiedad de forma arbitraria y sin ningún sentido

Es pues mi intención pedir vuestra ayuda para que como expertos me asesoreis en que debería hacer y cómo debería de actuar. Necesito saber también que documentación tengo derecho a pedir, de qué manera tengo que pedirla, y sinceramente si en vuestra opinión, debo de pedirla o no, teniendo en cuenta como he dicho las amenazas (ya cumplidas) de fastidiarme más si les doy la paliza con este tema

Sé que lo más fácil es pagar y callar, eso lo asumo

Pero francamente me jode hacerlo, y no tanto por tener que pagar, sino porque no llego entender el por qué sin una revisión catastral por medio han podido subir mi recibo a semejante precio, pues sabiéndolo, me hubiera comprado un castillo medieval que al final pagaría el mismo recibo jajaja (hablo de una casa vieja de piedra rehabilitada con 600m mas de terreno alrrededor)

¿Podríais ayudarme aclarar todas mis dudas y recomendarme cómo actuar al respecto?

Muchísimas gracias por adelantado por vuestras respuestas y ayuda

Gracias, y feliz día
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2146

MensajePublicado: Mie 24 Oct 2012, 21:51    Asunto: Responder citando

Cita:
¿Puede la oficina de catastro revalorizar la propiedad sin que intermedie una revisión de catastro? . supongo que si, y de hecho me han "sugerido" allí que lo mejor es pagar y callar porque será peor, tal y como lo está siendo


Como estás comprobando si puede. Otra cosa es que se haya hecho bien.

Cita:
¿Pueden computarse metros cuadrados de estructuras abiertas y desmontables, que aunque son espacios utilizables y están anexos (o no) al edificio no son como una habitación o espacio cerrado habitable de forma "normal"?


En principio los porches cubiertos pero abiertos en sus lados, cuentan al 50% en edificabilidad agotada o construida es decir los 24 m² quedarían 12 m² (si es o no de madera y desmontable no sabría decirte, pues una cosa es que esté permitido por ser este tipo de construcción y otra lo que se pague por ello).


Cita:
¿Como realizan la valoración en catastro?.
Esta respuesta me la callo pues se podría escribir un libro (miraté las ponencias de valores catastrales aplicadas para el último año en que se hizo en la sede electrónica de catastro si está o pidelá a catastro para saber como lo han calculado, ver ponencias de valores de otros lugares te ayudará a entender como se hace la valoración)

Cita:
Pregunto esto porque nunca he entendido muy bien como realizan la valoración. Está claro que uno de los parámetros son los metros cuadrados del edificio construidos y los metros cuadrados habitables interiormente. Sin embargo no se si catastro tiene en cuenta otros factores que dan o quitan valor a la edificación como por ejemplo las calidades de determinadas cuestiones del edificio: material de las ventanas, material de los muros, si tiene calefacción o no, tipo de tejado, si interiormente dispone de placas de cemento o como es mi caso simplemente suelo de madera sin ningún tipo de placa, etc.

¿cuentan todas estas cuestiones para que catastro valore la obra o el edificio correctamente? Y si es así, ¿puedo solicitar a catastro una memoria de las calidades, terminaciones y materiales que han aplicado para para saber o calcular el valor final de la casa en cuestión?, ¿Es viable hacer esa petición?


En principio no influyen este tipo de detalles de manera pormenorizada pero si de manera general para ver la calidad de la vivienda, pues en la valoración se tienen en cuenta varios tramos de calidades (Alta, media, baja...).

Cita:
¿Es útil hacer esa petición? en vista de la amenaza encubierta en la propia oficina de catastro de que hay pagar y callar ¿debería de hacerlo?


No tienes porque callar, no creo que sea una amenaza, más bien un consejo de alguien que ha visto a lo que te ha llevado la anterior reclamación, no van por ti, si no por tu dinero. Wink Si crees que tienes razón puedes intentarlo.

Cita:
otra cosa que nunca he entendido muy bien es el valor del suelo. Catastro determina que el suelo donde se encuentra la casa es suelo urbano y ya he leído en varios foros que para catastro existen dos tipos de suelo nada más urbanizable y no urbanizable, por lo tanto asumo que el suelo urbano para catastro es el urbanizable y como existe un edificio en el terreno lo consideran urbano a todos los efectos y así figura en el recibo. Sin embargo todos sabemos que el suelo urbano en pleno centro de la ciudad tiene un valor muy superior al suelo urbano o urbanizable a 27 km de la ciudad más próxima.


Para ello catastro establece ponencias de valores por zonas, con valores diferentes según tamaño del nucleo urbano, diseminado, casa aislada, etc... Luego es imposible que pagues igual que una vivienda similar en el centro del casco urbano al que haces referencia estando a 27 km del mismo.

Cita:
¿Realmente la oficina de catastro realiza algún tipo de distinción en el valor del suelo dependiendo de donde esté situado?


Si, por lo comentado.

Cita:
¿Se puede solicitar en la oficina de catastro algún tipo de memoria o documento donde figure la valoración del suelo?


Por supuesto que si, y deberías hacerlo y contarnos que pone para poder ayudarte, pues todos esos datos son los que nos faltan para saber que ha pasado y como han valorado, además faltaría saber que valoración te daban antes y cual es la de ahora (nos has hablado de porcentajes y de lo que pagas pero no nos has dicho el valor catastral y al no ver un recibo del ibi para ver el tipo impositivo no podemos saber los valores, y habría que ver el de cada años al que haces referencia. Un recibo del IBI de cada año donde han variado tanto los valores sería bastante esclarecedor. Saber la superficie de la casa, etc...


Cita:
Para que os hagáis una idea, en la propiedad que yo compré que era una propiedad muy antigua, pagaba tan sólo 10€ de recibo de catastro contando la casa y la finca. En la revisión de 2008 pase a pagar €76 por la casa en la finca. Y, ahora de repente paso a pagar €310 por la casa de la finca. Y esto, cómo comprenderéis me tiene un poco mosqueado más que nada porque no consigo entender que ha sucedido, y por qué ha subido tanto, me encuentro en una situación en la cual deduzco que el año que viene o quizás dentro de dos años me pasen un nuevo recibo de €600 por el artículo 33 es decir porque ellos quieren. Además como sabéis las revisiones de catastro son periódicas y tengo miedo que en la próxima revisión de catastro se les dé por revalorizar muchísimo más la propiedad de forma arbitraria y sin ningún sentido


Catastro no trabaja por el artículo 33, se rige por Leyes, otra cosa es que haya un error o errores. De todas formas 310 € no me parece un recibo de IBI elevado para una vivienda

Por lo que comentas antes pagabas muy poco pues tenías una vivienda muy antigua y ruinosa y por tanto sin valor (existe un coeficiente de antiguedad que anula casi todo el valor para mucha antiguedad) ahora has remodelado la casa, le has dado valor tu mismo, ya no es antigua, sino moderna y se valora como tal.

Cita:
... que debería hacer y cómo debería de actuar. Necesito saber también que documentación tengo derecho a pedir, de qué manera tengo que pedirla, y sinceramente si en vuestra opinión, debo de pedirla o no, teniendo en cuenta como he dicho las amenazas (ya cumplidas) de fastidiarme más si les doy la paliza con este tema


Lo primero hacerte con la ponencia de valores vigente (puede ser de hace 10 años o incluso más), cuanto más lejana sea en el tiempo más probabilidad tendrás que se haga una nueva pronto que seguramente aumentará el valor de tu vivienda y por tanto tu IBI

Cita:
Sé que lo más fácil es pagar y callar, eso lo asumo. Pero francamente me jode hacerlo, y no tanto por tener que pagar, sino porque no llego entender el por qué sin una revisión catastral por medio han podido subir mi recibo a semejante precio, pues sabiéndolo, me hubiera comprado un castillo medieval que al final pagaría el mismo recibo jajaja (hablo de una casa vieja de piedra rehabilitada con 600m mas de terreno alrrededor)


Es que si ha habido una revisión catastral pero no del municipio o de una zona concreta sino de tu vivienda de manera aislada, esto ocurre todos los días.

Callar y pagar es lo fácil pero puedes intentar reclamar, no pierdes nada. Pero debes hacerlo bien y para ello lo recomendable es que te lo lleve un profesional.

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Catasterman



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Mensajes: 59

MensajePublicado: Jue 25 Oct 2012, 10:23    Asunto: Responder citando

Hola. Voy a ver si le resuelvo alguna de las preguntas y le doy alguna idea.

“¿Puede la oficina de catastro revalorizar la propiedad sin que intermedie una revisión de catastro? .”


El catastro actualiza de oficio y de forma masiva los valores catastrales mediante la aprobación de ponencias de valoración colectiva total, parcial y especial. En su caso, supongo que la última revisión de 2008 se trató de una ponencia total. Posteriores modificaciones del valor catastral se deben a cambios en los parámetros físicos y económicos asociados al bien inmueble que constan en la base de datos catastral, y deben estar sujetos a un expediente ordinario de los previstos en el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario (TRLCI), de los cuales de oficio son la inspección y la subsanación de discrepancias.

“¿Como realizan la valoración en catastro? “

El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.

Las construcciones en catastro se valoran por reposición (ver Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.):

“Norma. 12. Valoración de las construcciones.
1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado.
Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.”

O sea, calculan el coste (añadiendo gastos y beneficios) de poner una edificación igual y nueva a día de hoy, y ese valor lo disminuyen aplicando una serie de coeficientes.

El suelo se valora como norma general por repercusión, y en casos tasados por unitario. El resultado más importante de la ponencia total es un mapa del municipio donde se representan las diferentes zonas de valor. Se denominan por ejemplo R28 (p. e 1200 euros metro cuadrado) , en este caso una zona cuyo suelo se valora por repercusión, o por ejemplo U40 (p. e. 1000 euros metro cuadrado), si se valora por unitario. Existen unas bandas de valores R y U que determinan qué valor por metro cuadrado corresponden a cada uno.

“¿Pueden computarse metros cuadrados de estructuras abiertas y desmontables, que aunque son espacios utilizables y están anexos (o no) al edificio no son como una habitación o espacio cerrado habitable de forma "normal"?”

El TRLCI en su art. 7.4 dice:

“A efectos catastrales, tendrán la consideración de construcciones:

Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén construidos y el uso a que se destinen, siempre que se encuentren unidos permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o desmontados.”

También en el real decreto 1020/1993 se indica:

“Norma 5. Construcciones.
A los mismos efectos de la norma precedente, tendrán la consideración de construcciones:
a) Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido o levantados y el uso a que se destinen, incluso cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la construcción.”

Hasta aquí datos generales. Como no tengo mucha información sobre lo particular, decirte que si la última ponencia total es del año 2008 (o sea la última revisión), significa que el valor del suelo se distribuye por zonas de valor que deben tener en cuenta las diferentes circunstancias de las zonas del municipio, y estas zonas de valor se destilan de los datos de mercado y conocimiento del municipio. Los datos de mercado son muestras que se obtienen en el Estudio de mercado de la ponencia de valores (catastro tiene datos de compraventas proporcionados por notarios y registradores). Muchas ponencias de valores están disponibles para su consulta de la web del catastro.

Mi hipótesis es que le haya subido sobre todo el valor del suelo, más que por la construcción. No sé si con la revisión pasó de rústica a urbana. Pero si tiene 600 metros de superficie de solar clasificados catastralmente como urbanos, puede haber existido una subida importante. Pida una copia de una hoja de valoración, porque en ella constan todos los parámetros del cálculo individualizado del valor catastral de tu inmueble: una hoja anterior a la modificación y otra hoja de la posterior. Y si no les importa, que se las expliquen un poquito. Y que le atienda preferiblemente un técnico mediante cita previa, no un auxiliar.

También indicar un par de cosas:

Una, la superficie catastral es siempre construida, no la útil.

La otra, que un porche abierto por las tres caras en planta baja computa en principio al 50% de superficie, y se le imputa a la del local principal. Por ejemplo, una vivienda de 50 metros con porche de 20 metros, le correspondería catastralmente un solo local con destino vivienda de 60 metros cuadrados (a efectos catastrales). Pero es posible aplicar otra interpretación: según el cuadro de tipologías de la norma 20 del RD 1020/1993, es posible plantear catastrar dos locales: un local de uso vivienda de 50 metros con tipología 1.2.1.7 (por ejemplo, que tiene un coeficiente minorador sobre MBC de 0.90), y otro local de 20 metros con uso garaje y porche en planta baja de tipología 1.2.3.7 (computa a 100% de superficie, o sea con 20 metros cuadrados, y coeficiente igual a 0.45, justo la mitad), o si preferimos, como es de peor calidad que el local principal, pues podríamos poner tipología 1.2.3.8. (coeficiente igual a 0.40). No hay reglas inapelables y todo es interpretable. Esta es una posibilidad que os planteo a los técnicos.


Por la parte que toca frente al gestor del impuesto, infórmese sobre posibles bonificaciones. Lo que queda claro es que lo que le preocupa fundamentalmente es la cuota del IBI. Muchos ciudadanos tras una revisión, acuden directamente a Catastro, pero ignoran la gran responsabilidad del Ayuntamiento en los parámetros que conducen desde el valor catastral hasta la cuota líquida (reducciones en la base imponible, tipo impositivo, bonificaciones...). Perseverando en esta idea, insistir en que para reducir la cuota final del IBI, no hay que fijarse solamente en el valor catastral. Para ver qué se puede hacer para tratar de obtener una rebaja de la cuota líquida es recomendable leerse el apartado del IBI en el Texto refundido de la Ley de Haciendas Locales en su apartado de bonificaciones.



Yo cruzaría los dedos por una nueva revisión, porque seguramente sería a la baja.

Un saludo.


Ultima edición por Catasterman el Jue 25 Oct 2012, 12:51, editado 4 veces
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pinos



Registrado: 19 Oct 2005
Mensajes: 332
Ubicación: MADRID,AUNQUE OJALÁ FUERA GRANADA

MensajePublicado: Jue 25 Oct 2012, 12:37    Asunto: Responder citando

Hola.
Habria que mirar toda la documentacion que tengas,lugar en que se encuentra,etc...pero por ejemplo,te diria que una cosa muy sencilla es comprobar que pagan tus vecinos,si los hay y los conoces,o los que tengan parcelas con casa alrededor,a igualdad,que no es fiable,pero te ayudará a comprender un poco,igual ellos ya pagaban sobre 300 euros aproximadamente como tú vas a pagar ahora...nunca hagas porcentajes con el IBI,eso de "me ha subido un 1200 %",porque claro,tu pagabas 10 €,por todos los coeficientes reductores que te aplicaban,y si te sube a 120 pues ya es un 1200 % y en realidad no es tanto...para que te hagas una idea,y esto que te digo es una "cuenta de la vieja",un valor catastral de 100.000 euros,( que es a mercado unos 200.000 €),con un impuesto minimo del 0.5 segun ayuntamiento (que puede ser mas),pues serian unos 500 € sin tener en cuenta coeficientes reductores,en tu caso seguro que los tienes pues te acaban de revisar....por eso te digo que no hables nunca de porcentajes en el IBI...todo esto es solo una aproximacion que no es muy fiable,insisto,se tendrian que ver todos los factores de la vivienda...lo que te aconsejaria todo lo que ya te han dicho,visita a catastro y pide la valoracion de tu finca,y despues,analizarla...
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robierzo



Registrado: 06 Nov 2006
Mensajes: 488
Ubicación: La Coruña

MensajePublicado: Mie 31 Oct 2012, 22:28    Asunto: Responder citando

Ufff. Definitivamente en este foro hay un gran nivel!!!!! Enhorabuena a todos los colaboradores!!!
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