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[Segregación] Ayuda sobre segregación   
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Autor Mensaje
Aralia



Registrado: 18 Feb 2012
Mensajes: 1

MensajePublicado: Sat 18 Feb 2012, 15:18    Asunto: [Segregación] Ayuda sobre segregación Responder citando

Hola
Queremos hacer la división horizontal de un edificio que consta de planta baja ,primer y segundo piso así como un local comercial de 50 metros situado a continuación del bloque detallado pero que no afecta en estructura a dicho bloque, no hay arriba de él nada ,salvo el techo de ese local (son como unas cocheras cubiertas) .
Queremos segregar dicho local comercial.
El inmueble está en Torrevieja.
He ido al ayuntamiento y me han comentado en urbanismo que no se segregan partes de un edificio sino terrenos,que no saben por que la notaria me pidió que fuera allí, la notaria por el contrario dice que ella ha hecho segregaciones en numerosas ocasiones de partes de inmuebles siempre que técnicamente se puedan hacer.
La segregación de este local nos interesa enormemente.
¿Que debo hacer si el ayuntamiento y notaria dicen cosas distintas? ¿Que pasos debo dar para conseguir la segregación?.
Repito que técnicamente es posible hacerlo, no afecta a estructura.
Gracias y un saludo
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2207

MensajePublicado: Mon 20 Feb 2012, 08:09    Asunto: Re: [Segregación] Ayuda sobre segregación Responder citando

Aralia escribió:
..Queremos hacer la división horizontal de un edificio que consta de planta baja ,primer y segundo piso así como un local comercial de 50 metros situado a continuación del bloque detallado pero que no afecta en estructura a dicho bloque, no hay arriba de él nada ,salvo el techo de ese local (son como unas cocheras cubiertas) .
Queremos segregar dicho local comercial.
....


Sin ser un especialista en estos temas pues no es mi trabajo habitual, te comento para por lo menos que veas que dice la ley y andar un poco el camino: Lo primero que deberías hacer es leerte la Ley de la Propiedad Horizontal y hacerte una idea de lo que dice y a lo que tienes derecho, puede que al leerla veas si lo que pretendes se ajusta a la ley o no:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lph.html

Esta Ley tiene como base el artículo 396 del Código Civil (por lo visto nace precisamente para desarrollar el mismo):

Código Civil escribió:
Artículo 396.

Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.


Ley de Pripiedad horzontal: Artículo 8.
escribió:

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas.


Así como ves en principio si se puede hacer (habría que estudiar el caso concreto que planteas para estar seguros), pero lo primero que debes hacer, según lo entiendo yo y leo de este artículo, es comunicarlo en junta de propietarios a la comunidad y que esta autorice la segregación de ese local, sin perjuicio de que haya zonas comunes de las que debas seguir pagando los gastos (si las hubiera, porque puede que al segregar quedara un edificio extra sin necesidad de compartir espacios comunes, aunque si es anexo tendrá medianerías comunes y no se si esto sería limitante e impediría la segregación completa). Este parece ser el requisito fundamental, es decir la autorización del resto de propietarios (mediante la junta de propierarios).

Además no me acuerdo en que artículo exactamente, pero el código civil habla de que todo copropietario tiene derecho a extinguir el proindiviso, que en caso de edificios, como han de quedar zonas comunes (no divisibles ni segregables) habrá que hacer por esto de la "propiedad horizontal".

Pero claro siempre que sea legalmente posible, la cosa sea divisible y lo permita la normativa municipal, que puede tener alguna norma de parcela mínima o alguna condición que limite el asunto.

Ley de Pripiedad horzontal: Artículo 23.
escribió:


El régimen de propiedad horizontal se extingue:

1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.



Aralia escribió:
..¿Que debo hacer si el ayuntamiento y notaria dicen cosas distintas? ¿Que pasos debo dar para conseguir la segregación?...


En mi opinión, creo que deberías volver al notario y que te explique de que modo hay que hacerlo, ellos como dicen han hecho otras y conocen el procedimiento, que siempre requerirá autorización previa del Ayuntamiento por lo que un escrito al Ayuntamiento amparado en la base legal que regula estas cosas y bien explicado y con el consemiento de la junta de propietarios, ayudará a que el ayuntamiento conceda la segregación.

Puede que un abogado urbanista te pudiera ayudar si tras hablas con el notario no lo ves claro. Le llevas toda la documentación, se lo explicas y el te dirá si se puede o no se puede, por una consulta no ha de cobrarte mucho (preguntalé antes) y se puede que te lo tramite y si no se puede pues ya lo sabrás.

Si quieres cuando sepas algo más concreto, vuelves y nos lo explicas y así aprendemos algo de esto.
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