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Superficie real de una parcela   
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AngusY



Registrado: 06 Apr 2011
Mensajes: 7

MensajePublicado: Thu 19 May 2011, 14:03    Asunto: Superficie real de una parcela Responder citando

Hola, mi duda es la siguiente. Un cliente me ha pedido que mida la finca que va a comprar. Está perfectamente delimitada en su perímetro y además los tres colindantes confirman que es correcta la situación de la valla. Todo bien por ahí. El problema es que la fachada principal de la parcela da a una carretera de la Diputación de Sevilla. Estas carreteras por normativa tienen una distancia de servidumbre y otra de edificabilidad respecto a la banda blanca (no sé exactamente cuales son, las tengo que mirar). El caso es que la línea de parcela se encuentra a 4.50m de la banda blanca, cuando la servidumbre de la carretera es de 9.00m (según me ha dicho un amigo mí oque trabaja en carreteras, lo confirmaré). Yo le voy a proponer a mi cliente medir la finca completa y la carretera para posteriormente, trazar una polilínea paralela a la banda blanca a la distancia que estipule la normativa y así sacar la superficie real de la parcela.
La verdad es que es la primera vez que mido una finca con estas características porque me dedico principalmente a obra y no sé si es correcto este método.
Por cierto, en la zona en concreto no existen hitos que delimiten la servidumbre, pero unos kms más arriba en la misma carrertera sí. Me huele que los han ido quitando y punto.
Gracias
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robierzo



Registrado: 06 Nov 2006
Mensajes: 554

MensajePublicado: Thu 19 May 2011, 14:51    Asunto: Responder citando

Una cosa es el límite de parcela y otra es lo que puedes hacer con tu finca. El límite de parcela llega hasta donde llega: a uno o dos o tres.....o x metros de la cuneta. Y otra cosa es que haya una zona donde el propietario no puede edificar, que será de x metros. Pero eso no quiere decir que ese terreno no sea de la finca. Tu debes medir hasta donde el propietario te diga que llega la finca. Y después puedes medir la zona de servidumbre que está incluida en la finca; o el límite urbano según plan municipal; o lo que sea. Pero repito. La finca tiene un perímetro hasta el que hay que medir. Este es mi parecer. NO estoy seguro al 100%.
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Gregor.Samsa
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MensajePublicado: Thu 19 May 2011, 15:26    Asunto: Responder citando

Estoy de acuerdo con Robierzo.

Debes medir TODO, la parcela, la fachada, los límites, el ancho de calzada, la banda blanca pero SOBRE TODO la arista de explanación, que es desde donde se miden los 3 metros de Dominio Público si no dispone otra cosa la expropiación.

La Arista es el Pié de Terraplén, la Cabeza de Desmonte o, en zonas llanas, la arista exterior de la cuneta.

Si la carretera está deslindada (amojonada) lo tienes fácil (aunque no es lo habitual). Si la carretera no es muy antigua puedes tratar de conseguir los planos de expropiación porque puede que se haya aplicado otro criterio; generalmente se envía copia a Catastro para que actualize parcelas (consulta la parcela ahí pero solo como referencia).

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AngusY



Registrado: 06 Apr 2011
Mensajes: 7

MensajePublicado: Tue 24 May 2011, 10:08    Asunto: Responder citando

Hola, en primer lugar, gracias por vuestra respuesta. Referente al tema de la línea de edificación, lo tengo claro. El problema surge por lo siguiente. La carretera pertenece a la Junta de Andalucía (no a la Diputación) y según normativa

Ley 8/2001, de 12 de julio, de Carreteras de Andalucía.
TÍTULO III.
PROTECCIÓN Y USO DEL DOMINIO PÚBLICO VIARIO.
CAPÍTULO I.
LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD PARA LA PROTECCIÓN DE LAS CARRETERAS.
Artículo 54. Zona de servidumbre legal.
1. La zona de servidumbre legal de las carreteras consiste en dos franjas de terreno, una a cada lado de las mismas, delimitadas interiormente por la zona de dominio público adyacente y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación, y a una distancia de veinticinco metros en vías de gran capacidad y de ocho metros en las vías convencionales, medidos en horizontal y perpendicularmente desde las citadas aristas.2. La Administración podrá utilizar la zona de servidumbre legal para cuantas actuaciones requiera el interés general, la integración paisajística de la carretera y el mejor servicio del dominio público viario.
La zona de servidumbre legal podrá utilizarse para realizar cualquier actuación necesaria o conveniente para ejecutar obras de carreteras, y en particular para:
a. Obras declaradas de emergencia.
b. Obras de mejora y de conservación.
c. Actuaciones de seguridad vial.
d. Obras de mejora de la integración paisajística.
e. Obras para la infraestructura cartográfica de la red de carreteras de Andalucía.
3. En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras ni se permitirán más usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad vial y previa autorización del órgano competente de la Administración titular de la carretera, sin perjuicio de otras competencias concurrentes.
4. El uso y ocupación de la zona de servidumbre legal por terceros para realizar las obras indicadas en el apartado anterior deberá contar con expresa autorización administrativa.
5. El uso y ocupación de la zona de servidumbre legal por parte de la Administración o por los terceros por ella autorizados, no están sujetos a previa autorización de los propietarios de los predios sirvientes, debiéndose realizar el previo pago o consignar el depósito del importe de la correspondiente indemnización, salvo en los supuestos de declaración de emergencia de la actuación.
Los daños y perjuicios que se causen por la utilización de la zona de servidumbre legal, serán indemnizados por el beneficiario de la ocupación.
6. Cuando el uso y ocupación de la zona de servidumbre legal no fuese temporal sino permanente, la aprobación por parte de la Administración del correspondiente proyecto y de sus incidencias, o la declaración de emergencia de las obras implicará, a efectos de la expropiación forzosa, la declaración de utilidad pública, necesidad de ocupación de los bienes y adquisición de los derechos correspondientes, así como, en su caso, la urgencia de la ocupación.


mi caso concreto, sería el de 8 metros y la valla está situada a 4.50, luego la servidumbre llegaría 3.50m por detrás de la valla. Esto me lleva a pensar que esta franja, aún pudiendo ser usada por el propietario de la finca, no es de su propiedad y por lo tanto no es “vendible” y habría que descontarla de la medición total de la finca.
Gracias
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Gregor.Samsa
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MensajePublicado: Tue 24 May 2011, 10:19    Asunto: Responder citando

AngusY escribió:
mi caso concreto, sería el de 8 metros y la valla está situada a 4.50, luego la servidumbre llegaría 3.50m por detrás de la valla. Esto me lleva a pensar que esta franja, aún pudiendo ser usada por el propietario de la finca, no es de su propiedad y por lo tanto no es “vendible” y habría que descontarla de la medición total de la finca.
Gracias
No confundas Propiedad con Servidumbre.

Ignoro si la valla representa el límite real de la Propiedad (habría que ver planos de expropiación de la carretera, posiblemente enviados a Catastro para su actualización).

Lo que marca el límite de Propiedad es la línea de Dominio Público (mojones si existen o planos)

La Propiedad llegará, en principio, hasta la valla, aunque el propietario tiene limitado el uso hasta los 8 metros mencionados: Es suyo pero no puede hacer lo que quiera.

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AngusY



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MensajePublicado: Tue 24 May 2011, 10:39    Asunto: Responder citando

Entiendo lo siguiente:
La carretera tiene alrededor de 20 años (según vecinos de la zona). Los planos de expropiación de la carretera, si han sido enviados a Catastro y este ha actualizado (supongo que sí), podrían reflejar que la propiedad llega hasta 2 metros de la carretera aunque la zona de servidumbre sea la referida de 8m, ¿no? Y si el caso es que Catastro no tiene actualizado ese dato estos planos de expropiación podrían ser accesibles en la Delegación de Carreteras, ¿no?

Luego, aquí lo importante es saber la línea de expropiación que en su día se marcó. Bueno, aquí y en todas las mediciones que vayamos a hacer y en las que no se encuentren mojones ni hitos ni nada.

Otra idea que se me ha ocurrido es, como en otras zonas de la carretera sí existen esos mojones, comprobar aunque sea con cinta que todos se encuentran a la misma distancia de la carretera y así poder tener un referencia de por donde iba la línea de expropiación marcada en su día.


Gracias
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Gregor.Samsa
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MensajePublicado: Tue 24 May 2011, 10:41    Asunto: Responder citando

AngusY escribió:
Artículo 54. Zona de servidumbre legal.
1. La zona de servidumbre legal de las carreteras consiste en dos franjas de terreno, una a cada lado de las mismas, delimitadas interiormente por la zona de dominio público adyacente y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación, y a una distancia de veinticinco metros en vías de gran capacidad y de ocho metros en las vías convencionales, medidos en horizontal y perpendicularmente desde las citadas aristas.
El límite de la propiedad es el Dominio público que, en carreteras Nacionales donde no haya planos ni mojones es establece como la paralela a 3 metros del borde de la arista.

Si la valla está a 4,50 es posible que la propiedad llegue hasta esos 3m. de la arista, pero como hay limitaciones para vallar no ha podido llegar hasta el límite real.

El artículo que te interesa es el 12:
Ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía 8/2001, de 12 de julio, de Carreteras de Andalucía. escribió:
Artículo 12

Zona de dominio público adyacente

1. La zona de dominio público adyacente a las carreteras está formada por dos franjas de terreno, una a cada lado de las mismas, de ocho metros de anchura en las vías de gran capacidad, y de tres metros de anchura en las vías convencionales, medidos en horizontal desde la arista exterior de la explanación y perpendicularmente a la misma.

En las travesías dicha zona quedará fijada por el correspondiente planeamiento urbanístico que, en todo caso, respetará como mínimo la existente a la entrada en vigor de esta Ley, requiriéndose para su ampliación informe vinculante de la Administración titular de la vía.

2. La zona de dominio público adyacente a las zonas funcionales de las carreteras está formada por una franja de terreno de ocho metros de anchura, medidos desde el borde exterior del perímetro de la superficie que ocupen. Las vías de servicios podrán estar incluidas en la zona del dominio público adyacente.

3. En los túneles, la zona de dominio público adyacente se extenderá a la superficie de los terrenos necesarios para asegurar la conservación y mantenimiento de la obra, de acuerdo con las características geotécnicas del terreno, su altura sobre el túnel así como la disposición de los elementos de éste tal y como se recojan en la correspondiente resolución de la Consejería competente en materia de carreteras de afectación de los terrenos al dominio público.

4. En aquellos tramos de las carreteras en los que no exista talud del desmonte o de terraplén, la arista exterior de la explanación coincidirá con el borde exterior de la cuneta.

5. En aquellos tramos de las carreteras en los que existan puentes, viaductos, túneles, estructuras u obras similares, la arista exterior de la explanación se extiende a la línea de proyección ortogonal del borde de las obras sobre el terreno. Se consideran en todo caso de dominio público los terrenos ocupados por los soportes de las estructuras u obras similares.

Excepcionalmente, en los casos de viaductos y puentes, la extensión de la zona de dominio público adyacente podrá limitarse a los terrenos a ocupar por los cimientos de los soportes de las estructuras y una franja de terreno de tres metros, como mínimo, alrededor. El resto de los terrenos afectados quedará sujeto a una servidumbre de paso para personas y vehículos necesaria para garantizar el adecuado funcionamiento y conservación de la carretera.

6. La zona de dominio público adyacente a las carreteras deberá quedar debidamente amojonada e integrada en su medio natural, mediante la implantación en ella de las correspondientes actuaciones de restauración paisajística.


Este gráfico te puede ayudar a verlo, pero ha fijado en 8 metros el Dominio, en tu caso si se trata de carretera convencional solo son 3 metros desde la arista exterior de explanación.

Si tiene 20 años no creo que haya planos ni documentación, comprueba la distancia de los mojones a la arista exterior de explanación y, probablemente, se cumplan los 3 metros mencionados.

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AngusY



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MensajePublicado: Tue 24 May 2011, 10:49    Asunto: Responder citando

Muchísimas gracias. Ya me quedó claro. El problema era que me había cegado con la servidumbre y obviaba el Dominio Público. Ahora sí.

Secuencia:

1º Situación de la finca
2º Ver tipología de la carretera que la limita
3º Buscar Normativa vigente
4º Definición de Dominio Público
y hasta ahí llega la Propiedad de esta persona independienemente de dónde tenga puesta la valla. ¿correcto?

Gracias
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Gregor.Samsa
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MensajePublicado: Tue 24 May 2011, 12:03    Asunto: Responder citando

AngusY escribió:
¿correcto?
Wink Eso es
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Llastu



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MensajePublicado: Tue 24 May 2011, 12:32    Asunto: Responder citando

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Ultima edición por Llastu el Tue 24 May 2011, 14:23, editado 1 vez
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