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venta de herencia   
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Autor Mensaje
Rosanegra



Registrado: 06 Apr 2008
Mensajes: 6

MensajePublicado: Fri 21 Jan 2011, 13:51    Asunto: venta de herencia Responder citando

En el 2010 vendi una finca heredada de mis padres en 50.000 euros, mis preguntas son las siguentes, ¿Como se cual es el precio de la finca? ¿quien es el que pone el "valor real" de la finca? ¿cuanto debo pagar a hacienda? ¿si invierto el dinero en otra vivienda, desgrabaria este en hacienda?

reciban un cordial saludo

Rosa Negra
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pfusterv
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Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2207

MensajePublicado: Fri 21 Jan 2011, 23:43    Asunto: Re: venta de herencia Responder citando

Rosanegra escribió:
En el 2010 vendi una finca de mis padres en 50.000 euros, mis preguntas son las siguentes


Rosanegra escribió:
¿Como se cual es el precio de la finca?
No entiendo la pregunta, ¿si ya la has vendido para que quieres saberlo ahora?

Rosanegra escribió:
¿quien es el que pone el "valor real" de la finca?
El valor inicialmente se lo pone el vendedor y si tiene suerte ese es el valor de la venta, si no pues el comprador le pone valor y el vendedor accede a vendérselo por ese precio o rebaja a un valor al cual el comprador está dispuesto a comprar. Wink

Supongo que con esta pregunta te refieres a que quien es el que tasa una vivienda es decir quien obtiene el justiprecio (no confundir con el valor real), pues normalmente un perito que se dedique a estas cosas, el es que pondrá un valor justo a la vivienda, bien a nivel particular, bien a través del banco, bien mediante empresa tasadora, ...


Rosanegra escribió:
¿cuanto debo pagar a hacienda?
Pues esto no me acuerdo como va, es un tanto por ciento (que recuerdo cual) del valor de la venta que conste en la escritura de compraventa y no se si algo más.

Rosanegra escribió:
¿si invierto el dinero en otra vivienda, desgrabaria este en hacienda?

Hasta hace poco seguro que si, si se trataba de primera vivienda, pero ahora creo que ya ha entrado una nueva ley por la cual las nuevas compras de primera vienda ya no desgraban a no ser que tengas una renta inferior a no recuerdo cuanto (no se decirte que decreto es ahora), pero busca por SAN GOOGLE algo como desgravar primera vivienda o similares seguro que hay algo.

Yo a bote pronto he encontrado esto:

http://www.iahorro.com/ahorro/el-consultorio/desgravacion-por-compra-de-primera-vivienda.html

y esto: http://www.preguntasfrecuentes.net/2009/04/27/deduccion-por-inversion-en-vivienda-habitual/

y sobre todo esto:

http://www.aeat.es/wps/portal/.....&img=0
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robierzo



Registrado: 06 Nov 2006
Mensajes: 577

MensajePublicado: Sat 22 Jan 2011, 21:38    Asunto: Responder citando

Sólo añadir un par de cosas a lo que dice pfusterv.
1º-. Yo tampoco entiendo muy bien a qué vienen ahora esas preguntas. Quizás deberías haberte informado antes.
2º-. El valor de la finca, a efectos administrativos, lo marca el valor catastral de la finca. En base a ese valor, hacienda calcula el valor "real". Ello supone que si el valor que calcula hacienda es superior al que se ha producido en la venta, se enviará un requerimiento al comprador para que pague el 7% en el impuesto de transmisiones de lo que "realmente" vale la finca, y no por el valor que hayáis puesto en el documento de compraventa. Se trata de que la gente no se escaquee de pagar impuestos. Si no, todo el mundo pondría menos valor de lo que realmente se ha fijado, para pagar menos impuestos. Esto concierne más que nada al comprador.
3º-. Dado que tú, al recibir la herencia, se supone que ya has pagado el impuesto correspondiente de sucesiones, imagino que tendrás que pagar un porcentaje de la plusvalía obtenida. Esta plusvalía la calcularás en base al valor de la finca que has puesto en el documento notarial de herencia, y los 50000 euros de venta.
Como ves, hacienda tiene todo muy bien atado. Si has puesto poco valor en el documento de herencia, para pagar poco en el impuesto de sucesiones, ahora tendrás que declarar más plusvalía y tendrás que "pasar por caja".
Esto quien mejor te lo puede explicar es cualquier gestoría que se dedica a esto, por un módico precio de 30 o 40 euros. supongo que con los 50000 euros que has cobrado de la finca, ni te lo pensarás.
Nosotros sólo opinamos sobre cosas de las que sabemos algo, pero no somos profesionales de esto. Para esto, "gestoría que Dios te crió".
Saludos.

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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2207

MensajePublicado: Sun 23 Jan 2011, 12:14    Asunto: Responder citando

Robierzo veo que estás más puesto que yo en este tema. Wink

A raíz de este tema me surge una reflexión.

Sabiendo que Hacienda calcula sus valores a raíz de los valores catastrales que como sabemos son muy bajos por norma general, a Hacienda le será muy difícil calcular lo que podríamos llamar el valor real, que nada tiene que ver con el valor de mercado que es el que en parte nos ha llevado a esta crisis por la archinombrada "burbuja" inmobiliaria.

Como todos sabemos los valores de las tierras, solares, e inmuebles en tiempos de bonanza (antes de la crisis y hace bien poco) experimentaron un crecimiento exponencial muy por encima de su valor llamémosle real, amparados en la necesidad de construir sobre todo, donde los promotores cedían al chantaje de los propietarios de los terreno o inmuebles que subían los precios sabiendo que el promotor pagaría porque su beneficio iba a ser alto (sin olividar a los oficios que también iban pidiendo cada vez más por su trabajo, hinchado de beneficios en empresas subcontratadas, etc..), esto al principio se produjo de manera lenta pero de forma exponencial por lo que en unos años un solar valía el doble y por lo tanto al promotor que veía que todavía podía vender porque el mercado demandaba construcciones (viviendas en general), subía el precio de las construcciones para no perder beneficio, esto llevó a que en pocos años los precios de las viviendas alcanzaran unos valores desorbitados dejando cada vez a más clientes potenciales fuera del mercado inmobiliario, muchos ya no podían pagar semejantes precios, pero los bancos seguían dando hipotecas a gente que muchas veces no tenían recursos para asumirlas, pero como las condiciones se veían favorables, intereses bajos, Euribor bajo, posibilidad de que hasta pagaran tus hijos que acababan de nacer, los precios siguieron creciendo hasta un tope donde los precios ya eran sumamente elevados, este tope surgió cuando ciertos bancos muy poderosos empezaron a acojonarse y decidieron no prestarse dinero entre ellos por lo que cortaron el cordón umbilical del flujo del dinero, ahora cada cual tenía que vivir con lo que tenía, muchos bancos al no poder pedir prestado dejaron de dar hipotecas, pero mientras tanto los promotores que ya tenían terrenos comprados, proyectos visados y licencias de obra concedidas, se encontraron con que ya no había clientes potenciales, no se podía vender pero la gente si quería comprar pero como los bancos no daban hipotecas se paralizó de golpe el mercado inmobiliario.

Todo esto viene a colación de lo que has comentado, ya que en la mayoría de los casos la gente escrituraba por menos valor de lo que realmente se había comprado, había mucho dinero negro que no se declaraba, que pasaba de unas manos a otras ante la pasividad de Hacienda y también debido a su impotencia generada además por el modelo creado (que es o parece ser básicamente el que has comentado, sin analizarlo y sin conocerlo bien por mi parte).

Pero si es cierto que por un lado partimos de valores catastrales muy bajos, los mismos en los que se basan para valorar las expropiaciones (esto debe tener mucho que ver, ya que a valores bajos las expropiaciones se pagan a precios bajos y gracias a ello se pueden acometer muchos proyectos de obra pública que a precios elevados sería imposible, además y esta es una teoría mía, cuando se modificó la Ley del Suelo, aquella que permitía valorar por el método de comparación que consistía básicamente en comparar valores de mercado claramente especulativos, pero válidos hasta entonces y que normalmente arrojaban valores muy elevados y muy superiores a cualquier otro método de valoración y pudiendo coger el valor más elevado de los calculados, teníamos valores muy elevados, los tribunales de expropiación se los tenían que tragar y pagar por esos valores o por un media entre varios valores, pero siempre muy altos. Fue entonces cuando se modificó la Ley del Suelo y para terrenos rústicos que son la mayoría por los que discurren los proyectos, se exigió que solamente se tasara por el método de la capitalización de rentas reales o potenciales que normalmente arroja valores muchos más bajos que el método de comparación ya que si el valor de mercado iba creciendo, por el método de comparación los valores también de los terrenos también lo hacían).

Llegado a este punto nos encontramos hoy con un mercado inmobiliario casi desaparecido, viviendas sin vender, dinero perdido, promotores arruinados que ya no generan empleo, ciudadanos endeudados hasta las cejas, los que no están endeudados o en quiebra están acojonados y no quieren gastar y prefieren tener su dinero ahorrado por lo que pueda pasar y un gobierno también endeudado, acojonado, sin ingresos significativos (de ahí que suban los impuestos cada vez más y recorten salarios y ayudas).

Si en vez de tener este sistema con valores catastrales bajos, los valores catastrales fueran reales, y para que los precios de contribución fueran parecidos a los actuales simplemente habría que crear un sistema por el cual partiendo de valores reales (lo que vale realmente una propiedad y no lo que tu quieras que valga), minorar con un porcentaje establecido por zonas, por razón de ser, etc…. Para pagar IBI, pero si tener un banco de datos actualizado y real en que basar las hipotecas, los impuestos de transmisiones (conocer realmente cuanto vale lo que se vende y detectar e investigar presuntos fraudes)…..

Ahora (y antes también) el modelo basado en valores catastrales bajo lleva a la picaresca consistente en vender “en papeles” a un precio que se trague Hacienda (lógicamente no será el valor catastral pero tampoco tiene porque ser el valor de mercado), de manera que ponemos un precio que “cuele” para pagar pocos impuestos de trasmisiones y poca plusvalía, el dinero negro puede seguir circulando como siempre, Hacienda no percibe lo que realmente puede y debe percibir y nos encontramos en la situación que nos encontramos, es decir en plena crisis y sin muchas esperanzas en que esto cambie en poco tiempo.

Hacienda estos años ha perdido una buena oportunidad de llenar sus arcas cuando muchos propietarios de terrenos y promotores y en consecuencia muchos oficios que diría yo que es toda la sociedad, se ha enriquecido de manera superflua pues sólo ha durado unos años, ahora todos somos menos ricos que antes o más pobres incluido el Estado y esto se podría haber evitado quizás con algo parecido a lo que comento, donde la especulación estuviera controlada.

Hacienda podría ganado mucho estos años si no se hubiera manejado tanto dinero negro, que no olvidemos que sólo surge para evadir impuestos, y tan sólo se ha beneficiado del “Chocolate del Loro”, ya que sólo se ha llevado porcentajes pequeños de impuestos de lo que realmente se ha pagado, impuestos por Licencias de obra, algún convenio donde no olvidemos que si el promotor lo acepta será porque es interesante para el, y poco más, es decir “pecata minuta” para lo que realmente se ha movido estos años atrás. Ahora incluso con crisis, tendríamos un gobierno fuerte económicamente, no endeudado, con recursos propios para generar empleo y salir de la crisis y sin embargo tenemos todo lo contrario, hasta el punto que tiene que salvar bancos, inyectarles dinero para que no se hundan y no depender de bancos internacionales que lo que harían sería incrementar nuestra deuda exterior.

En la época de la especulación como sabemos los que más se enriquecían eran los promotores y los dueños del suelo, pero también muchos oficios que dependían directamente de este sector, se creaban muchas empresas, había trabajo para todos, mucho dinero en la calle para gastar, las tiendas vendían de todo, la sociedad consumía mucho (habiendo trabajo suele pasar), se gastaba en caprichos, cenas, comidas, joyas, coches, segundas viviendas, barcos, viajes, etc, en mi opinión todo el mundo se benefició, se invertía por todos lados, hasta el gobierno invertía, construía, mejoraba servicios, construía hospitales, carreteras, etc…, circulaba el dinero con alegría e incluso algunos se permitían el poder ahorrar. La prueba está que caído el Dios del Ladrillo ha caído España al igual que otros países, pero en España pues había más ladrillo y era casi lo único que teníamos.

La teoría es la siguiente, si yo parto de la base de un precio caro (y no barato como estaba antes) que ese precio además lo conoce Hacienda y lo tiene publicado, mi enriquecimiento personal como promotor o propietario de terreno se verá disminuido, porque poco podré elevar precios ya de por si caros (que no es que sean caros, son los que se han manejado hasta ahora pero en economía sumergida) como digo ¿Cómo voy a vender un solar o una vivienda más cara de lo que se ha venido haciendo hasta ahora, si encima los impuestos van a ser muy superiores y al final el coste real va a ser también muy superior incluso al que se manejaba hasta hace poco?, la respuesta creo que es, que no podré, tendré que vender a un precio razonable ya que el que compra conocerá estos datos y no querrá o no podrá pagar tanto por lo mismo, al final el precio se contiene, ya no crece exponencialmente y no se rompe la “burbuja” simplemente porque no existe.

En fin no digo que fuera la solución pero desde luego el modelo que tenemos no es el adecuado, las evidencias lo demuestran y en parte creo que viene de los bajos valores de las cosas que han generado tanto dinero negro.
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robierzo



Registrado: 06 Nov 2006
Mensajes: 577

MensajePublicado: Sun 23 Jan 2011, 22:30    Asunto: Responder citando

Efectivamente, lo ideal sería que estos valores estuviesen actualizados, para evitar tanta especulación y tanto enriquecimeinto de unos pocos. Sólo que se realizase una actualización cada 10 años sería suficiente. Es Castilla y León se ha procedido recientemente a actualizar precisamente todo lo referente a inmuebles de naturaleza rústica y urbana. Se ve que se han dado cuenta, aunque tarde, que esto era un despipote. Y claro, ahora vienen unas revalorizaciones de Dios Padre y señor nuestro. A mis 40 años, yo no recuerdo ninguna otra revisión de este tipo, osea que ya te puedes imaginar cómo estaba de desfasado el tema. Con esta revisión, además de incrmentar los impuestos de transmisiones, se incrementa, y de qué manera, el IBI. Dinerito fresco aportado por los mismos pringados de siempre: el contribuyente de a pie. Es mejor no pensarlo, porque si no tiro de escopeta y me cargo al 99.9% de la basura política. Twisted Evil Twisted Evil Twisted Evil
Por otra parte, sólo añadir que el valor catastral, aunque no es el valor real del inmueble, es utilizado por hacienda a través de unas tablas con las que calcula su "valor real" en base a este valor catastral.
En fin, que Dios nos pille confesados que, lo que es hacienda, ya nos pillará los pecados. Very Happy Very Happy
A ver si con la que está cayendo se tapan unos cuantos agujeros por donde vuelan los dineros de nuestros impuestos.

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pfusterv
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Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2207

MensajePublicado: Sun 23 Jan 2011, 23:48    Asunto: Responder citando

Pues eso es lo malo que al final se lo cargan al contribuyente de a pie, esas nuevas revisiones catastrales por lo visto las están haciendo en todos lados, pero siguen sin ser el valor real, simplemente han actualizado para cobrar más impuestos de contribución y si, de paso transmisiones y demás.

En cuanto a los valores reales de hacienda, no tengo claro que sean reales, se basan en las ponencias de valores catastrales

Catastro escribió:
PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN COLECTIVA Es el proceso mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase de un municipio con la finalidad de homogeneizarlos y referenciarlos uniformemente con los valores de mercado.

Este procedimiento se inicia de oficio o a instancia del Ayuntamiento correspondiente, con la aprobación de una ponencia total cuando, respecto a la totalidad de bienes inmuebles de una misma clase, se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, ya sea como consecuencia de una modificación en el planeamiento urbanístico o de otras circunstancias.


Catastro escribió:
La ponencia de valores sirve para la determinación del valor catastral que recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo dicha determinación, y que se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores.

Las ponencias de valores serán de ámbito municipal, salvo que otras circunstancias justifiquen una extensión mayor.

Dentro de su ámbito, existen los siguientes tipos de ponencias:

Totales, cuando se extienda a la totalidad de los bienes inmuebles de una misma clase.
Parciales, cuando se realice sobre los bienes de una misma clase en alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas.
Especiales, cuando afecten exclusivamente a uno o varios grupos de bienes inmuebles de características especiales.
La elaboración se realizará por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de los convenios de colaboración con las Administraciones Públicas que reglamentariamente se establezcan.

Las ponencias de valores totales y parciales se someterán a informe del Ayuntamiento o Ayuntamientos interesados conforme a la establecido en la Ley 30/1992.

La publicación de los acuerdos de aprobación:

Ponencias Totales, se publicarán por edicto en el Boletín Oficial de la Provincia antes del 1 de Julio del año en que se realicen.
Ponencias Parciales, se publicarán por edicto en el Boletín Oficial de la Provincia antes del 1 de Octubre del año en que se realicen.
Ponencias Especiales, se publicarán por edicto en el Boletín Oficial del Estado o de la Provincia antes del 1 de Octubre del año en que se realicen.
Serán recurribles por recurso de reposición o vía económico-administrativa.


Catastro escribió:
El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario, y estará integrado por el valor catastral del suelo y el de las construcciones.

Se fija tomando como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste.
Se calcula a través de un procedimiento reglado, que constituye el sistema de valoración catastral.
Está integrado por el valor del suelo y el de las construcciones y es corregido en función de las características particulares del inmueble.
En los bienes inmuebles con precios de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.


En mi opinión suelen ser muy generales y de mucha amplitud por lo que no reflejan la realidad pormenorizada.
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