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Linderos parcela matriz   
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Autor Mensaje
gecla



Registrado: 15 Nov 2010
Mensajes: 11

MensajePublicado: Mon 13 Dec 2010, 21:52    Asunto: Linderos parcela matriz Responder citando

Hola a todos,tengo una duda con un trabajo que he realizado, me gustaria que me ayudarais,es que soy nueva y ando algo perdida.Comento, he realizado un levantameinto topografico de dos propiedades de un mismo dueño, exactamente de mi abuela.Para proceder a la herencia, el notario nos pedia un levantamiento de ambas propiedades,para justificar las superficies y demas,porque no tienen escritura publica,pero se paga la contribucion de una de ellas (casa),la otra es una parcela rustica de 2000m2 que esta a nombre de mi bisabuelo,por tanto,debe pasar a nombre de mi abuela para que mis padres heredar y hacer las escrituras.Bien, la duda que tengo es que, dentro de esos 2000m2,lo que le corresponde a la herencia son unos 800m2 que son los que reflejan el levantamiento. Mi pregunta es ¿esto seria una segregacion? ¿cuales son los linderos que deberia de colocar en el informe, los de la parcela matriz(2000m2)o los que rodean los 800m2 dentro de la parcela matriz? En el catastro aparce la parcela matriz a nombre de mi bisabuelo el 85% y el resto a otro señor que compro a algun heredero,por tanto dentro de ese 85% está la parte que a mis padres les corresponde. Yo he considerado los de la parcela matriz, puesto que el notario no queria que apareciera nada de segregacion para no tener problemas en el registro, la verdad es que me sonaba algo raro, pero como os digo,soy novatilla y quizas...me la han colado.
Otra cosa, en el tema sobre el catastro,una vez teniendo las escrituras publicas, ¿se pasaria al catastro a registrar geometricamente los 800m2 a nombre de mi abuela? pero no apareceria como segregada porque tengo entendido que no se puede con superfies inferiores a 5000m2.
Espero no haber sido muy pesada......muchs gracias de antemano y saludos a todos los que hacen posible que este foro funcione.
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2207

MensajePublicado: Tue 14 Dec 2010, 20:04    Asunto: Responder citando

A mi particularmente me ha resultado lioso de leer tu mensaje, en mensajes tan largos es conveniente separar en párrafos diferentes, pero en fin voy a intentar contestarte resumiendo lo que cuentas a ver si me he enterado (si me equivoco en algo corrígeme)

- Tienes dos parcelas:

PARCELA A) A nombre (catastro) de tu abuela (CASA).
PARCELA B) A nombre (catastro) de tu Bisabuelo (Terreno Rústico). Esta hay que pasarla a tu abuela para luego pasarla a tus padres.

Ninguna de ellas tiene escritura pública y sólo una de ellas (PARCELA A - CASA) paga contribución.

La parcela de la casa parece estar clara, vamos a la parcela B (terreno rústico).

SUPERFICIE: 2.000 m2
- Porcentaje de tu bisabuelo en catastro: 85%
- Porcentaje del otro en catastro: 15%

- Superficie que corresponde a tu abuelo: 1.700 m2 (2000*0.85)
- Superficie que corresponde al otro: 300 m2(2000*0.15)


Vamos ahora a la parte de tus padres: 800 m2 Esta parte está dentro del 85% de tu bisabuelo, por lo que quedan 900 m2 (que siguen siendo de tu bisabuelo) 1.700 - 800 = 900 m2

Aquí ocurren dos cosas que no entiendo:

1) Si tu bisabuelo es el propietario del 85% de una parcela de 2.000 m2 debería tener 1.700 m2 ¿Porqué sólo hay 800 m2? ¿quien se queda con el resto, si el otro prpietario es tan sólo propietario del otro 15% de la parcela matriz de 800 m2, por lo que a este sólo le corresponden 300 m2 según porcentajes catastrales?
2) Esta pregunta va ligada a la anterior ¿si no existen escrituras, de donde sale que la herencia es de 800 m2, si la parte de tu abuelo es del 85% del total de la parcela de 2.000 m2, es decir 1.700 m2?

Independientemente de las respuestas que tengas, te comento:

Efectivamente cada Ayuntamiento en su Normativa Subsidiaria define las superficies mínimas de segregación en rústica que suelen coincidir con las superficies mínimas de cultivo (rústica), estas superficies no siempre son 5.000 m2 (aunque muchas lo son) pero pueden ser otras según Ayuntamiento y según zona (un mismo Ayuntamiento puede definir distintas superficies mínimas según se trate de una zona u otra), para esto debes pedir la normativa en el Ayuntamiento y ubicada la parcela dentro del planeamiento municipal obtener la superficie mínima de segregación.

Sin ella no sabrás si tu segregación (efectivamente lo que pretendes hacer es segregar) es correcta y acorde con la ley (no te conformes con la palabra del funcionario de turno, pideló por escrito o como digo con la normativa subsidiaria la obtienes tu, así despejas dudas, aseguraté que esa normativa es la vigente).

No obstante, la legislación dice
Cita:
(Artículo 400). Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
por lo que en principio no habría problema en solicitar la segregación (que por otro lado debió hacerse en catastro cuando este tercero compró a uno de los herederos, no entiendo porque compró en proindiviso)

ver resto de artículos http://www.gabilos.com/leyes/cc.l2t3.html

Ver también artículo 404 por si fuera el caso que lo dudo por tratarse de un terreno (ojo como se segrega pues toda propiedad debe tener por ley derecho a acceso, si no lo tiene se deben crear serviumbres de paso).

En principio y si te admiten la segregación (puede que tengas que echar mano de tu derecho de dividir la cosa común según el artículo 400 del C.C., en principio por el, entiendo que no debería heber problema pero como choca con la legislación municipal en cuanto a parcela mínima, no sabría decirteló seguro) para ello, deberias ir a catastro con el otro dueño y solicitar la segregación catastral, para que esa parcela fuera dividida, por lo que una parte seguramente conservaría su actual número de parcela catastral (con la nueva geometría y superficie, que vendrán de la partición que hagas tu y que estarán reflejadas en planos e informe) y por otro lado se creará una nueva parcela catastral con el resto.

Cada una de estas parcela tendrá su titular catastral y ya estará todo solucionado catastralmente.

En tu informe para catastro deberás explicar todo lo anterior, como has hecho las partes, etc, planos de todo el proceso (inicial, catastral actual, catastral modificado con las nuevas parcelas, con sus superficies, titular que se adjudica cada una, etc).

Una vez se haya modificado el catastro, deberás otro informe con las nuevas parcelas, omitiendo ya a la otra parte (no pinta nada aquí, pues nunca ha habido escritura ni tuya ni de el), y el registrador la inscribirá a tu nombre mediante acta de notoriedad (creo), es posible que pidan el consentimiento de los vecinos por si se tramitara mediante expediente de dominio por lo que sería interesante disponer de plano firmado y acta de conformidad de linderos y demás.

En fin no se si te ayudado, preguntalé al registrador o al notario si se necesitará expediente de dominio para inscribir o simplemente con las titularidades catastrales sobra, pero lo normal es que pidiera la confirmación de los lindantes para ahorrarse problemas y estar seguro de que esa es vuestra finca.

El expediente de dominio se puede tramitar mediante acta de notoriedad o a través del juzgado (estas cosas se me olvidan cuando pasa tiempo, pues cada proceso es diferente y se resuelve de una manera y son ya tantos que se me va la hoya, así que confirmaló).


Un saludo y ya nos cuentas.
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quique.of



Registrado: 13 May 2008
Mensajes: 44
Ubicación: Madrid

MensajePublicado: Wed 15 Dec 2010, 14:22    Asunto: Responder citando

pfusterv eres un crack
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gecla



Registrado: 15 Nov 2010
Mensajes: 11

MensajePublicado: Fri 17 Dec 2010, 21:29    Asunto: Responder citando

Hola pfusterv, te hago la aclaracion sobre la pregunta:


1) Si tu bisabuelo es el propietario del 85% de una parcela de 2.000 m2 debería tener 1.700 m2 ¿Porqué sólo hay 800 m2? ¿quien se queda con el resto, si el otro prpietario es tan sólo propietario del otro 15% de la parcela matriz de 800 m2, por lo que a este sólo le corresponden 300 m2 según porcentajes catastrales.

Mi bisabuelo tenia el 100% de la parcela matriz, el cual dejó en herencia a partes mas o menos iguales a 5 de sus hijos , uno de ellos es mi abuela, a la cual le corresponden actualmente los 800 m2 que están perfectamente deslindados con planchas desde que mi abuela obtuvo la herencia, todo se refleja con las hijuelas.Entonces uno de los herederos de mi bisabuelo,vendió a un particular su parte de la herencia y es el 15% de la parcela matriz que se refleja en catastro, por tanto a mi bisabuelo le siguen quedando actualmente los 75% de la parcela matriz, ya que ninguno de los otros 4 herederos no han vendido o no han registrado.Y ahí es donde entra mi abuela, que como heredera, lo ha dejado de herencia a mis padres.

Entonces para hacer las escrituras y poden tomar la herencia,me solicitaban el levantamiento,por tanto yo tomé todo el perimetro de los 800 m2 que estan dentro de la parcela matriz.Los herederos colindantes de este trozo, estan en perfecto acuerdo de que esos limites son los de mi abuela, por tanto creo que no hace falta lo del expediente de dominio.

Ahora se me plantea una duda.....¿deberia haber hecho el levantamiento de toda la parcela matriz, para delimitar dentro de ella los 800 m2? Se supone que catastro ya tiene la cartografia de la zona con lo que solo superponiento el levantamiento queda constancia de cual es mi superficie a registrar como parte segregada de la matriz.

Con respecto a "Una vez se haya modificado el catastro, deberás otro informe con las nuevas parcelas, omitiendo ya a la otra parte (no pinta nada aquí, pues nunca ha habido escritura ni tuya ni de el), y el registrador la inscribirá a tu nombre mediante acta de notoriedad (creo)".

No entiendo exactamente que es lo que me quieres explicar,puede ser que te refieras a cuando el notario haga las escrituras dando fé de que esa es la parcela en herencia y no otra ,se pasará al registro de la propiedad y despúes a catastro para dar constancia,pero ¿cuando por segunda vez?


Saludos y espero haber sido más clara ahora.
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2207

MensajePublicado: Fri 17 Dec 2010, 21:56    Asunto: Responder citando

Aclarado lo de los 800 m2 (aunque no salen las cuentas si tu bisabuelo partió en trozos "más o menos iguales" ya que 2000m2 / 5 hijos = 400m2 y 800 m2 parecen ser muchos para algo "más o menos igual", pero vamos si nadie de los otros copropitarios pone pegas pues no pasa nada.

gecla escribió:
...Los herederos colindantes de este trozo, estan en perfecto acuerdo de que esos limites son los de mi abuela, por tanto creo que no hace falta lo del expediente de dominio.


No tiene nada que ver que estén o no de acuerdo para que la figura por la que haya de inscribirse sea mediante expediente de dominio, el que estén o no de acuerdo es para facilitar trámites y evitarse otro líos judiciales y por supesto para que el expediente se pueda llevar a cabo. De todos modos estando de acuerdo como dices pues todo te será más fácil, pero piensa que los que están de acuerdo son los otros propietarios de una finca que no está registrada por lo que el ellos también deberían inscribir su finca y para ello, los que deberán estar de acuerdo son además los propietarios (vecinos) lindantes a la finca matriz, no basta que sean sólo los copropietarios de la actual parcela catastral de la que tu abuela es copropitaria, ¿me explico?.

En cuanto al Expediente de dominio, en este caso que cuentas al no tener escritura, es habitual inscribir mediante expediente de dominio, por el cual (y con el consentimiento de los colindantes o personas que pudieran tener algún derecho sobre la finca) se procederá a la creación de una nueva finca registral a vuestro nombre. Pero también se puede hacer mediante acta de notoriedad. Esto es lo que parece que va a hacer el notario en tu caso, en este caso también será necesario que colindantes o o personas que pudieran tener algún derecho sobre la finca estén de acuerdo.

Realmente los colindantes no tendría que manifestar acuerdo o desacuerdo, la ley hipotecaria realmente no habla de ellos, pero lo normal es que un notario o un juez se quiera asegurar que lo que quieres inscribir no afecte a colindantes por lo que puede llamarlos y normalmente en estos casos suele ser así, aunque no fuera obligatorio.

Esto tiene sentido porque ¿de que manera puede un notario o un juez saber si lo que pretendes inscribir afectará a los colindantes? pues citándolos para ver si se oponen o no. Realmente esto es como un deslinde, los vecinos estarán de acuerdo con que lo que pretendes inscribir no es de ellos, que los linderos son correctos y además que vosotros sois los verdaderos propietarios o al menos que así os reconocen ellos.

Lo que quería decirte es que modificado catastro luego has de pasar a registro y una vez que tu vecino (co-titular y co-propietario de la parcela catastral en su porcentaje) tenga su propia parcela catastral, ya no pintará nada a efectos registrales sobre tu parcela.

Catastro es lo primero que debes de corregir por aquello de la concordancia exigida por ley entre Catastro y Registro, si no hay concordancia el Registrador no inscribirá la finca, hasta que la haya.

gecla escribió:
...Ahora se me plantea una duda.....¿deberia haber hecho el levantamiento de toda la parcela matriz, para delimitar dentro de ella los 800 m2?....


En mi opinión si, porque hablas de una parcela catastral única donde están metidas varias propiedades y sería conveniente desliar todo para que todo quedara correcto. Este no es un trabajo sólo para tu parte, es un trabajo que afecta a toda la parcela pues además viene de una misma finca matriz (no escriturada y no inscrita lógicamente), esto no significa que no puedas solucionar lo tuyo dejando de lado el resto, pero 2000 m2 no son tanto para medir y por tanto ¿porque no hacerlo y dejarlo todo claro?.

Además no está de más tener un informe donde se vea de donde procede tu trozo. A catastro además le resulta clarificador saber como quedará el resto de parcela catastral exactamente tras la segregación de tus 800 m2 (a veces no corrigen geometría y superficies al no tener claro que todo cuadrará finalmente).

Finalmente en este caso de una finca de tan pocos metros (2000 m2) como ya te he comentado, podrías solventar al mismo tiempo y con el mismo expediente todos los problemas de todas las fincas pertenecientes a la parcela catastral actual, piensa que tus vecinos copropietarios tendrán que ir a firmar acuerdo en catastro y luego acuerdo en registro y ya que van, pirden tiempo y te ayudan pues les ayudas también tu a ellos y solucionan también su historia (igual que la tuya). Es mi opinión tu haz lo que quieras.
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