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Dividir parcela rústica, pasos, consejos...   
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Autor Mensaje
Txusnatur



Registrado: 03 Sep 2010
Mensajes: 1

MensajePublicado: Fri 03 Sep 2010, 11:57    Asunto: Dividir parcela rústica, pasos, consejos... Responder citando

Buenos días, mi nombre es Txus y me gustaría saber cuales son los pasos a seguir para poder dividir un terreno rústico en varias parcelas de entre 1000 y 3000 metros (quedando éstas con escrituras independientes). Valoro esta opción ya que en algunos sitios adquirir parcelas rusticas de regadio de esas dimensiones es bastante caro y mi intención es hacerme con una parcela de esas dimensiones, lo que no se es si es muy viable. Agradezco la atención y ayuda de los foreros, un saludo a todos, gracias.
Txus
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2208

MensajePublicado: Fri 03 Sep 2010, 22:50    Asunto: Responder citando

Lo primero y fundamental es comprobar en tu Ayuntamiento que parcela mínima permiten las normativas municipales para cada zona.

Una vez conocida la parcela mínima, los pasos son los siguientes:

Me explayaré un poco (pero poco) para que sirva también a otros la respuesta, tu coge las partes que te interesen nada más.

1) Levantamiento topográfico de la finca matriz (la que se quiere dividir), en este punto conviene hacer un estudio de linderos, discrepancias con catastro, con escrituras, deslinde amistoso con vecinos, todo esto para no tener problemas luego. Con esto queda perfectamente delimitada la parcela que luego tendremos que dividir.

2) Partir la finca en varias partes, esto también te lo hará el técnico que contrates, para ello debe decidir junto al propietario los criterios de partición, estos pueden ser por paralelismo a un camino, a una línea de bancales, a un rio o rambla, o cualquier otro que se os ocurra y convenga, puede ser también por lotes homogeneos en valor según el terreno, para ello también habrá que valorar la finca (conviene siempre hacer una valoración previa, pero casi nadie la hace, yo si suelo hacerla) según tipo de terreno, cultivos, edificaciones etc, claro está para ello este técnico tiene que saber valorar las tierras (capitalización de rentas en caso de rúsicas, y/o comparación en caso de urbanas) si este es el método de partición más conveniente. Esto hay que hacerlo siempre cuando las fincas son no urbanizables ni con perspectivas para ello, que no son homogoneas en su contenido, por ejemplo en fincas con mucho monte y algunos bancales, viviendas por otro lado, etc...

En caso de fincas urbanizables y sobre todo en fincas pertenecientes a un plan parcial, se debe valorar siempre para conocer los valores de los lotes y obtener los valores UDA (Unidades de aprovechamiento) que aporta cada parte, anque esto es otra historia y hay múltiples métodos y criterios para hacerlo.

- También se podría contemplar la posibilidad de no partir la finca completa y tan sólo segregar varias porciones (comento porque hablas de partir terrenos

3) Realizar planos e informe del trabajo realizado que contemple todos los planos originales y finales, la valoración y métodos usados en caso de hacerse, normativa municipal, descripción de linderos, métodos de medición, coordenadas, etc...

4) Replanteo de nuevas fincas: Una vez concluidos todos los planos, valoraciones e informes habría que replantear en el terreno las fincas resultantes.

5) Modificación catastral de las fincas resultantes., para esto es importante el punto 1 donde hablábamos de la conformidad de los lindates, si un trozo de tierra de una de las partes invadiera parte de una parcela catastral vecina aunque la propiedad de ese trozo fuera de la finca medida, catastro denegaría la alteración por lo que habría que hacer el trámite de acuerdo con lindantes y si no hubiera acuerdos o ir a juicio o modificar toda la partición.

5) Escritura, esto esta claro, con la normativa municipal en la mano (en el informe y a ser posible certificada por el Ayuntamiento), y con el catastro actualizado ir al notario y formalizar la escritura de cada parcela otorgándola a cada propietario.

6) Registro de la Propiedad, para finalizar el proceso ir al Registro para elevar la escritura a pública.

Esto séría lo habitual y aconsejable, pero pueden haber múltiples variantes que normalmente aparecerán tras el punto 1 (levantamiento), donde podemos encontrarnos con excesos de cabida, expedientes de dominio, etc, etc, que habría que estudiar pormenorizadamente y para lo cual no se puede dar respuesta fácil en un foro.
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