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Deslinde de parcelas con ET   
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Mege



Registrado: 03 Jul 2009
Mensajes: 30

MensajePublicado: Fri 27 Nov 2009, 16:41    Asunto: Deslinde de parcelas con ET Responder citando

Hola a todos.


Imaginaos el típico problema de vecinos que comparten las lindes de sus parcelas en el medio del campo. Ni que decir tiene que no hay bases topográficas cerca y los únicos hitos existentes son un montón de piedras de un metro de diámetro que el agricultor ha ido amontonando cada vez que limpiaba la tierra para sembrar. Un agricultor no está conforme porque piensa que el vecino se está metiendo en su parcela y contrata los servicios de un topógrafo para que haga un informe (... y lo firme), para poder denunciar al vecino en el caso de tener razón. Puestos en antecedentes, ¿Cómo hariais el trabajo si solo disponeis de estación total?

Puede valer con esto?

1-Levantamiento topográfico de las parcelas (límites actuales, hitos, caminos y carreteras próximos, edificaciones próximas...)

2-Digitalizar los planos de la Oficina virtual del Catastro correspondientes a las parcelas

3-Tratar de encajar el levantamiento (al no tener coordenadas, estaría girado y desplazado) con los planos digitalizados apoyándonos en las carreteras, caminos y edificaciones.

4-Replanteo en la parcela de las verdaderas coordenadas obtenidas de encajar el plano.

¿Qué problemas veis a este trabajo realizado? En el caso de que se haga efectiva la denuncia, ¿Puede haber problemas por no tratarse de la forma más correcta de trabajar?

Agradecería que me dieseis vuestra opinión.

Gracias y un saludo
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2208

MensajePublicado: Fri 27 Nov 2009, 20:16    Asunto: Re: Deslinde de parcelas con ET Responder citando

Deslinde de parcelas con ET

Mege escribió:
....¿Cómo hariais el trabajo si solo disponeis de estación total?
Lo respondo al final

Mege escribió:
1-Levantamiento topográfico de las parcelas (límites actuales, hitos, caminos y carreteras próximos, edificaciones próximas...)
Hasta aquí muy bien.

Mege escribió:
2-Digitalizar los planos de la Oficina virtual del Catastro correspondientes a las parcelas
No, nunca los digitalizaría, los obtienes de catastro en DXF (cartografía oficial normalmente en ED50), puedes solicitarlos a catastro y comprarlos, no son caros. A través de tu colegio también los puedes obtener, también con tu targeta de colegiado electrónica (si tienes) o incluso con tu DNI electrónico.

Mege escribió:
3-Tratar de encajar el levantamiento (al no tener coordenadas, estaría girado y desplazado) con los planos digitalizados apoyándonos en las carreteras, caminos y edificaciones.
Seguro que estaría desplazado y girado, y por tanto NO LO HARÍA ASÍ, por mucho que intentes encajar y por bien que lo hagas no deja de ser un encaje y siempre estaría algo desplazado y por supuesto girado.

Mege escribió:
4-Replanteo en la parcela de las verdaderas coordenadas obtenidas de encajar el plano.
Si al replanteo pero no de lo obtenido de un encaje, además ¿porqué piensas que lo que diga catastro es el verdadero linde?, no suele ser así en el 99,9% de los casos, el verdadero linde deberás obtenerlo por otros métodos (si no hay acuerdo entre los vecinos) como comparando lo medido con fotografía antigua y actual, para comprobar como se han ido moviendo los linderos, comparando con planos (si existen), antiguos, avances catastrales y luego al final, SI comparar con el catastro actual para ver las diferencias y represantarlas sobre plano.

Mege escribió:
¿Qué problemas veis a este trabajo realizado? En el caso de que se haga efectiva la denuncia, ¿Puede haber problemas por no tratarse de la forma más correcta de trabajar?


Problemas muchos.

Antes puede que con esto te valiera, pero piensa que tu lo harás con ET y otro perito lo hará con GPS.

Lo hará, con un plano "georeferenciado" (llamésmole así), en "coordenadas oficiales" (sea en el datum que sea), obtenidas por calibración de varios vértices geodésicos o usando una red de estaciones de referencia. Lo tuyo por contra, será un encaje y además con catastro (¿para que?).

Tus coordenadas no serán oficiales, sólo "Cuasi oficiales" (llamésmole así) y las suyas como ya he dicho si lo serán.

Por tanto tus conclusiones también lo serán (casi en coordenadas oficiales, pero no oficiales).

Si pretendes hacer este trabajo con ET para obtener esas "coordenadas oficiales" deberás visar a varios vértices, cosa díficil hoy día porque ya no se cuida que se vean entre ellos sino tan sólo que tengan el horizonte GPS despejado, y otros puntos que te sirvan para lo mismo con precisión te será díficil encontrarlos por no decir imposible. Aún en caso de que encontraras esos puntos o pudieras visar esos vértices para mi no merece la pena el tiempo empleado pudiéndolo hacer con GPS conectado a un Red o pinchando vértices (que también lleva lo suyo en tiempo (hay que subir a ellos y a veces es muy complicado, no sólo subir sino a veces encontrar el acceso), pero que a veces hay que hacerlo aún hoy porque en muchas zonas o no hay red o en esa zona concreta no tienes covertura GPRS).

En caso de hacerlo como tu dices, ¿como podrás garantizar que los puntos que das por válidos que difinen el deslide son correctos y precisos?. No puedes, con un buen trabajo del perito de la otra parte perderías el juício aunque el resto de tu trabajo estuviera bien planteado. Siempre te faltaría precisión porque ¿como corrigirías de manera precisa esos giros y desplazamientos, que no sólo tendrás con la cartografía catastral digitalizada, sino también con la catastral oficial en DXF, con las orotofotos y con cualquier otro plano o foto que esté "georeferenciado").

¿Que haría yo?, trabajaría con GPS conectado a RED (o pediría a alguien con GPS que me marcara algunas bases cerca del terreno a medir, suficientes para trabajar luego con ET), a las malas pincharía los vértices si no hay red o no tengo covertura (aún así en caso de pinchar vértices no siempre valen, sólo los regentes que yo sepa están bien calculados y corregidos por el IGN, en otros yo he tenido imprecisiones de 30 cm o más incluso) , y ya que tengo alquilado el GPS no me limitaría a poner sólo las bases sino que haría el levantamiento con el. Lo que obtengas si trabajas correctamente, si serán "coordenadas oficiales" y por tanto una buena base para comenzar tu trabajo.

Es lo que yo haría, a ver que dicen otros.
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Mege



Registrado: 03 Jul 2009
Mensajes: 30

MensajePublicado: Tue 01 Dec 2009, 15:37    Asunto: Responder citando

Ante todo muchas gracias por tu respuesta.

De lo que me has comentado saco principalmente una conclusión, y es que si no tienes unas bases oficiales a las que orientar la estación, no puedes hacer un deslinde de una parcela con estación total y pretender defenderlo con éxito en un juicio.

Con respecto a lo de digitalizar los planos, es un consuelo saber que se pueden conseguir, ya que es un tostón tener que digitalizarlos. (Resultaría muy útil para mí y para otros usuarios que quién conozca el camino para hacerlo o solicitarlo, indicara alguna dirección web a la que dirigirse o algo por el estilo)

El tema de digitalizar catastro venía porque pensaba (no sé por qué) que catastro equivale a la Ley. Fotos, antiguos planos, ortofotos y demás historias seguramente son muy útiles, pero de cara a un juicio (corregidme si me equivoco), pueden no tener ninguna validez puesto que pueden haber sido elaborados por cualquier persona sin ningún tipo de respaldo legal. (Agradecería que alguien aclarara qué plano es el que debe considerarse como referencia: Catastro, Sigpac...)

La verdad es que después de esta respuesta, se me plantea una duda sobre la rentabilidad de este tipo de trabajos.

-Alquiler de GPS
-1 Jornada de trabajo
-1 Jornada testificando en un juicio
-Cobrar de un particular que posiblemente no esté contento con el resultado obtenido

¿A cuánto tienes que cobrar el trabajo entonces?

Dejo ahí mis dudas, y gracias nuevamente
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Mege



Registrado: 03 Jul 2009
Mensajes: 30

MensajePublicado: Thu 03 Dec 2009, 08:27    Asunto: Responder citando

Hola a todos de nuevo:

Hace una semana que comenté mis dudas sobre un tema bastante común como es el tema de los deslindes, del que parece que bastantes compañeros siguen teniendo dudas. No sé si hay mucho escrito sobre el tema o si no es el lugar donde dejar colgado esto (quizá mejor en catastro), pero me gustaría que alguien me contestara a un par de cuestiones que tras la opinión del anterior compañero me han dejado un poco más liado:

-¿Si no hay bases oficiales visibles no se puede hacer este trabajo con la estación total?
-¿Catastro el por decirlo de alguna manera es el patrón de referencia a la hora de establecer los límites de una parcela?

Disculpad mi insistencia pero son cosas que no me han quedado claras y me gustaría que alguien me diese su opinión sobre el tema.
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ninotop



Registrado: 08 Jun 2007
Mensajes: 632

MensajePublicado: Thu 03 Dec 2009, 09:55    Asunto: Responder citando

Mege escribió:

-¿Si no hay bases oficiales visibles no se puede hacer este trabajo con la estación total?

-¿Catastro el por decirlo de alguna manera es el patrón de referencia a la hora de establecer los límites de una parcela? [/quote]

El problema no es la existencia o no de bases con coordenadas sino la existencia de coordenadas "oficiales" de los lindes de la parcela

Mege escribió:

-¿Catastro el por decirlo de alguna manera es el patrón de referencia a la hora de establecer los límites de una parcela

NO, el catastro es una cosa y los lindes de la parcela no tienen porque ser esos.

SIGPAC no es mas que una superposición del catastro de rústica sobre el PNOA

Si quieres prender algo de deslindes lée en el Código Civil seguro que te aclara algo....


En cuanto a realizar un deslinde en cooordenadas oficiales o no, slvo que sea para un tema jurídico-administrativo pienso que no es extrictamente necesario. Se puede realizar un deslinde en coordenadas relativas con igual o superior precisión que en "oficiales".

En cualquier caso, lo que debe primar en estos casos es que el deslinde sea lo más ajustado posible a la legalidad (código civil, sentencia judicial, .....)
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pavaja



Registrado: 03 Dec 2009
Mensajes: 1

MensajePublicado: Thu 03 Dec 2009, 11:47    Asunto: Deslinde de una parcela Responder citando

Voy a intentar no extenderme mucho.

A todas las respuestas que te da pfusterv, estoy de acuerdo con todas menos con una y lo digo por experiencia propia.

Hace dos días fui a un juicio como perito topógrafo de la parte demandada por un tema de deslindes. Mi trabajo fue realizado por técnicas GPS unida a la geodesia, con cartografia catastral adquirida en formato dwg y mediante un estudio de datos oficiales (escrituras, registro de la propiedad, datos catastrales) y diferente cartografia).
El trabajo del perito topografo del demandante se ejecuto como pensastes tu, estación total, levantamiento en coordenadas locales, digitalización del catastro seguido de un encaje y por último un su conclusión.
Cual fue el gran problema? pues el problema fue que los trabajos se los tienes que explicar a los abogados (que son bastante cazurros en el tema) y estos a su vez luego exponerlo al juez (también cazurro en el tema). Por ultimo estas expuesto a un sinfin de preguntas el día del juicio. Al perito del demandante al ser un trabajo escueto y facil de ver, preguntas 0 o muy pocas. A mi por ser un trabajo extenso y bien documentado preguntas 1000, hasta el punto de tener que explicar que es un sistema de coordenadas UTM Ed-50, que es un vértice geodésico... y que conclusión saque cuando los dos abogados dieron sus alegaciones al final del juicio: Que se le dio casi la misma importancia y la misma validez a mi trabajo que al trabajo del otro perito.
Aún así te recomiendo que tu trabajo, como perito topógrafo que eres, lo hagas en coordenadas estatales y con la mayor veracidad en datos posibles y sobre todo bien documentado (que el dia del juicio te cojen por todos los lados).

Respecto del Catastro (y siempre hablando bajo mi experiencia y lo que yo creo que se), este solo tiene validez fiscal (es un órgano para cobrar impuesto) mientras que validez juridica tiene la escrituras de compra-venta y el registro de la propiedad.
Problemas: Que en muchos casos (en muchisimos casos) los datos no coinciden, hay parcelas con doble inmatriculación, que las escrituras de compra-venta están a cuerpoo cierto (por lo que la superficie y el estado de la parcela se la trae floja al notario) y demás problemas que te encuentras al realizar trabajos de esta índole.
Solución: Adquiere gran cantidad de datos, intenta encajar todos y saca una conclusión desde la experiencia y sabiduria que tengas (y sobre todo haz muchos, gran cantidad de cursos y master ya que de la carrera salimos siendo unos paquetes en todos los aspectos y en este en concreto (jurídico, urbanistico y catastral mucho más).
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bingen



Registrado: 05 Aug 2005
Mensajes: 79

MensajePublicado: Thu 03 Dec 2009, 13:13    Asunto: Responder citando

siguiendo con la respuesta de Pavaja, te diria que en un juicio se suele dar mas importancia a la interpretacion que hagas tu de las escrituras y al razonamiento que sigas para decir de quien es el terreno del conflicto asi como a las superficies de las parcelas , que al metodo empleado( Aunque no signifique que el abogado de la parte contraria lo pueda utilizar para desprestigiar tu trabajo aunque no sea importante para la esencia del caso , pero los abogados son asi)
El catastro no te va a solucionar desfases de pequeñas magnitudes y en ocasiones se puede contradecir con las escrituras y a veces entre ellas tambien,Es muchas veces un trabajo de investigacion pues a veces escrituras de terceros pueden ser claves para dar con la solucion.

SUERTE Y TEN PRESENTE A LA HORA DE COBRAR QUE NO SOLO ES MEDIR UN TERRENO.
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Invitado






MensajePublicado: Thu 03 Dec 2009, 14:11    Asunto: catastro Responder citando

El otro dia, he pasado yo a "unos",gratuitamente,el catstro original de 1.928,( a fecha de hoy), catastro 1/5.000, sobre ortofoto, y todo lo que tu quieras.Pero 1/5.000, el que yo pase...1/2.000.
Todas las lecturas de radiacion y poligonal con brujula taquimetrica(que no existia otra cosa) de esa fecha(1.928),actas,practicos de campo y testigos presenciales(propietarios), declinacion de bujula a esa fecha,croquis de campo,y una calidad de delineacion y dibujo....que asusta.
Y ahora mete tu GPS.
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piratastur



Registrado: 29 Mar 2006
Mensajes: 812
Ubicación: Asturies Colegiado nº 65XX

MensajePublicado: Thu 03 Dec 2009, 14:54    Asunto: Responder citando

Bueno, a modo anecdótico decir que a mi familia le ha tocado estar "en el otro lado", y en una juicio por un tema de herencias el "partidor" pidió levantamiento topográfico, y algún compañero sin muchas ganas de investigar hizo el levantamiento de la parcela "a bote pronto", midiendo e incluyendo en la superficie un buen trozo de la parcela del vecino y olvidando una pequeña porción de la propia... A pesar de que ambas partes pidieron que se anulase tanto la medición como los cáculos del partidor (aplicaba los descuentos por uso del suelo al reves, y lo que debia valorarse al 20% del precio lo calculaba multiplicando la superficie por 0,8, y lo del 70%, por 0,3), al final al juez le valio todo, allí cobro todo el mundo y para más pelotas el dictamen del partidor fue, dicho en lenguaje jurídico que suena a menos chapuza, que aquella herencia era muy dificil de partir y que se entonces todos y cada uno de los bienes debian quedar a tercios entre los 3 hermanos... vamos, como ya estaban antes. Y esa fue la sentencia del juez.

El toque último de gracia fue cuando un poco mosqueados y con sarcasmo se le preguntó al partidor si con aquella superficie y linderos dados por buenos en aquel juzgado se podia vender la finca con el trozo de la finca del vecino, a lo que respondió que hacer eso a sabiendas de que era erroneo era actuar de mala fe y que era delito, ja, ja, ja.

Con esto te quiero decir que al final las exigencias o la importancia a un trabajo bien hecho es posible que te las vaya a valorar alguien sin muchas ganas de hacer bien el suyo y mucho menos interés en el tuyo, e igual te matas a currar y el otro perito lo hace de cualquier manera pero a la hora de presentar usa una combinación de colores mas llamativa y eso es lo que mola al juez, y se jodio el invento. Sea como fuere, creo que por deontología (y porque igual tú si das con alguien que te exija lo que te tiene que exigir), debes de hacer el trabajo lo mejor posible y tratando de cimentar de la forma más sólida posible tus resultados, y quizas el trabajar en coordenadas no oficiales, o el no hacer un buen estudio "historico" de las lindes recopilando toda la información posible, pueda (o al menos debiera) ser un handicap.
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Mege



Registrado: 03 Jul 2009
Mensajes: 30

MensajePublicado: Thu 03 Dec 2009, 15:17    Asunto: Responder citando

Bueno, pues en primer lugar gracias a todos por dar vuestra opinión sobre el tema.

Por lo que veo, al igual que pasa en el resto de trabajos y en la vida en general, para hacer un deslinde hacen falta dos cosas:

1-Sentido común
2-Saberte vender

A partir de ahí, pues mucha suerte, porque como bien comentabais, el juez o el abogado que te van a juzgar, sabrán de leyes, pero de topografía, más bien poquito. La topografía no son dos más dos cuatro. Es un poco más relativo, por lo que ver el vaso medio lleno o medio vacío depende de cada uno.

Si una cosa está clara es que en este tipo de trabajos, lo mucho o poco que vayas a ganar te va a tocar sudarlo. Como comentabais, un deslinde no es solo medir...

Un saludo y gracias de nuevo
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2208

MensajePublicado: Thu 03 Dec 2009, 19:51    Asunto: Re: Deslinde de una parcela Responder citando

pavaja escribió:

A todas las respuestas que te da pfusterv, estoy de acuerdo con todas menos con una y lo digo por experiencia propia.


Me parece bien, pero por lo demás que cuentas no se donde discrepas.

pavaja escribió:

y que conclusión saqué cuando los dos abogados dieron sus alegaciones al final del juicio: Que se le dió casi la misma importancia y la misma validez a mi trabajo que al trabajo del otro perito....


Si se le dió la misma importancia, es posible que el juez no lo entendiera ni los abogados tampoco, por eso recomiendo un trabajo bien hecho, bien documentado con datos de sobra (que nunca sobran, si son necesarios), y al final: Unas conclusiones escuetas, bien explicadas y bien resumidas, fáciles y rápidas de leer y que cojan la esencia del trabajo, que lo ha de leer un ajeno a esto y debe entenderlo y encontrarlo rápido.

pavaja escribió:

......Adquiere gran cantidad de datos, intenta encajar todos y saca una conclusión desde la experiencia y sabiduria que tengas...


Volvemos a lo del encaje, entiendo que te refieras a obtener las coordenadas "oficiales", o "estatales" que han comentado y respondo a la pregunta si un trabajo de deslinde tiene mayor o menor valor si está hecho con GPS o ET.

SI TIENE EL MISMO VALOR desde el punto de vista técnico, la superficie será igual, la geometría idem, pero a no ser que tomes referencias a puntos de coordenadas conocidas y "oficiales", por el método que sea, no obtendrás esas coordenadas y por tanto si pretendes comparar con cualquier cartografía o foto aérea...., no lo harás correctamente, lo harás "encajando", y "encajar es chapucero", le duela a quien le duela.

NO TIENE EL MISMO VALOR si pretendes comparar con cartografía, ortofotografía, fotografía aérea o cualquier otro dato que esté en coordenadas "oficiales". Con GPS bien por calibración usando vértices o puntos con coordenadas "oficiales" o bien usando alguna Red, se obtienen directamente coordenadas "oficiales", si no se usa algo de esto la medición del GPS estará desplazada (y puede que girada) y por tanto tampoco serán coordenadas oficiales con lo que su valor a la hora de comparar con otros datos será nulo o casi (desde este punto de vista).

Con ET por supuesto se puede obtener esa precisión y obtener esas coordenadas oficiales, pero es más complicado, laborioso, incrementa costes, etc.. (vertices sin visibilidad entre ellos, díficil acceso, etc...) y existiendo el GPS ¿porqué no usarlo?, es más barato a la larga, abarata costes por tiempo, obtienes coordenadas "oficiales", con menor esfuerzo y mayores garantías, .....

Siendo redundante, es verdad como dice Ninotop que no es estrictamente necesario estar en un sistema de coordenadas "oficial", si el trabajo no lo requiere (ninotop, se que te refieres a esto). ¿porque no lo requiere?, por todos o alguno de estos motivos: por que los lindes están claros, hay acuerdo entre vecinos, las escrituras no dejan lugar a dudas, todo está perfectamente delimitado.... y por tanto no hace falta comparar con otras cartografías u ortofotos, muchos deslindes son así, a veces sólo hay que decidir si el linde es aguas vertientes, pie de talud, y cosas así, en estos casos da igual el sistema de referencias que uses, que sean o no coordenadas locales.....

Pero en cuanto pretendas comparar con algo, si las dos cosas (tu medición, planos, fotos, etc...) no están en el mismo sistema, y para ello tienes que asegurarte que de tus datos de campo puedes llegar a un sistema u otro con garantías de precisión y calidad, o lo que harás será "encajar", ¿Como?, desplazando y/o girando uno u otro plano, a capón, y esto es una chapuza, creo que lo he explicado bien.

En resumen, si se comparan dos cosas, ambas deben ser comparables (en este caso por métodos de cálculo, no por "encajes"), y en el caso que nos ocupa, SUPERPONIBLES, si esa superposión se obtiene a raíz de buenos datos de campo convertibles al sistema de referencia que se quiera, con calidad y precisión, BIEN, si eso no es posible y hay que recurrir a "burdos encajes", MAL. Los "encajes" son eso encajes (a veces no queda más remedio que encajar, estoy de acuerdo, pues ciertas fotos aéreas y otros planos no están en ningún sistema oficial,...).

En estos trabajos conviene pensar en la figura de un posible perito tercero que si leerá los informes y por supuesto los entenderá y valorará (y sabrá valorar) cual está mejor planteado y ejecutado y cual proviene de "burdos encajes a capón"...

Finalmente decir que si se hace un deslinde, medición de terrenos, particiones, etc... ¿no será mejor entregar listado de coordenadas "oficiales" al cliente, para que dentro de unos años si tiene problemas pueda volver a marcar con precisión esos puntos en el terreno, en caso de que desaparezcan del terreno?.

Conclusión, ET o GPS da igual, pero con uno u otro si se pretende comparar con algo, conviene tener una buena base de referencia (aquí es donde entran las coordenadas oficiales).
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