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[Catastro]Incoherencias entre registro de la propiedad y el catastro    Ir a página 1, 2  Siguiente
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Autor Mensaje
Frani



Registrado: 05 Jun 2008
Mensajes: 8

MensajePublicado: Thu 05 Jun 2008, 13:34    Asunto: [Catastro]Incoherencias entre registro de la propiedad y el Responder citando

Me llamo Francisco y es mi primer mensaje en este foro. Un saludo a todos.

Hechas las presentaciones de rigor, me gustaría efectuar una consulta a ver si alguien me puede ayudar.

Estoy interesado en adquirir una finca con una casa y cuadras en el núcleo urbano de un municipio rural. Sin embargo se me han presentado varias cosas raras, al menos raras para mí que tengo poca idea del tema, lo que me está haciendo pensármelo.

La que más miedo me da es que la casa tiene un prado por delante y otro por detrás, descrito en la nota simple del registro de la propiedad como antojanas de X m² para la trasera y antojanas de Y m² para la delantera, descripción que coincide perfectamente con lo que hay.

Sin embargo en la oficina virtual del catastro no figuran las antojanas dentro de la propiedad, el perímetro de la finca es el justo para contener la casa y las cuadras, y el espacio que ocupan las antojanas queda con el resto del suelo público.

A esto hay que añadir que la referencia que viene en la escritura de la propiedad para la finca NO sirve en la oficina virtual del catastro -dice que esa referencia no existe-, sino que en dicha oficina tiene una referencia distinta. Me dijo una persona que eso puede pasar porque si la referencia es de hace muchos años puede haber cambiado, porque le pueden haber metido un par de ceros -que de hecho es una de las diferencias que tiene la referencia antigua con la nueva-.

Pero hay más, aunque me han pasado una nota simple del registro de la propiedad, en los papeles que me han pasado de la herencia pone "REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- No consta su inscripción"

Además, la nota simple sólo habla de la casa y las cuadras, pero la venta incluye también una finca de unos 500m² a unos 100 metros de la casa que no aparece en la nota simple.

Y para terminar, al final de la nota simple pone:

"CARGAS DE LA FINCA

Afecta durante el periodo de cuatro años contados desde el día x/x/2007 al pago de la liquidación o liquidaciones que en su caso puedan girarse por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y ACtos Jurídicos Documentados"

La misma persona que me dijo lo de la referencia del catastro me dice que seguramente eso lo ponen para curarse en salud por si se pagó por debajo de lo que correspondía al valor catastral de la casa, pero claro, ¿cómo se yo que eso es así y que no deben realmente dinero que luego tenga que pagar yo?

En fin, estoy hecho un lío. La propiedad me interesa mucho, de hecho iba a dar una fianza este lunes pasado pero tantas irregularidades y mi propia ignorancia me han abrumado, y estoy pensando dejarlo pasar y seguir buscando algo que tenga todo claramente en regla.

Gracias anticipadas por la ayuda,
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2207

MensajePublicado: Thu 05 Jun 2008, 14:50    Asunto: Responder citando

Bienvenido al foro, aunque por lo que dices deduzco que no te dedicas a este oficio, bienvenido igualmente.

Vamos por partes:

1)Lo importante es lo que diga la escritura, catastro puede estar equivocado y pensar que esas "antojanas", son públicas o de otra propiedad, esto (errores) es muy habitual en catastro.

2)En cuanto a que la referencia no coincida puede ser porque haya cambiado, si era muy antigua, no pasa nada tampoco.

3)Dices que tienes la nota simple, pero en los papeles que te han pasado (supongo que los dueños o corredores), viene que la finca está sin registrar.

Esto no parece problema, pues lo que parece es que los papeles que te han pasado serán de antes de que la finca se registrase, pues hoy día si hay registro de ella (está registrada).

4)En la nota simple habla SÓLO de Cuadras y casas, y no de un trozo de tierra de 50 m2existente a unos 100 m.l. de las casas, que también está incluida en la venta.

Esto es más grave, es posible que ese trozo de tierra de 500 m2, este en otra escritura, con lo que realmente comprarás dos fincas y no una como tu crees.

Debes exigir a los vendedores, auque tengas notas simples, que te enseñen las escrituras de todos los trozos que te pretenden vender, ya que la nota es eso "simple", y en las escrituras verás más detalles de linderos y demás.

5)El tema de las cargas no lo tengo muy claro, pero puedes pedir a los propietarios los recibos de la contribución y comprobar cuando y de que cuantía se pagó el último, si todo está en regla, tu deberás hacerte cargo de los que vengan tras la compra, también puedes ir al ayuntamiento al que pertenezca la parcela (o parcelas), y comprobar que está todo al día.

CONSEJOS:

1) Aseguraté que te venden una o varias fincas (escrituras y registro, ten en cuenta que algo puede no estar registrado, pero eso no indica que no tenga dueño y/o escrituras).
2) Aseguraté que es lo que te venden exactamente, pide que que cuando vayas a ver la finca, antes de comprarla, que quieres hablar con los colindantes para saber cuales son los linderos que te venden y si están o no deacuerdo con ellos.
3) Yo, será por defecto profesional, nunca compraría terrenos que no hubiera medido antes, por dos motivos, uno por saber cuanta superficie tiene lo que compro, y otro por saber cual es su geometría, linderos y ubicación excata, para esto te recomiendo que te pongas en contacto con algún topográfo de tu zona, y que te mida la finca antes de comprarla y que delante de el, como experto, hableis con los vecinos y comprobeis y ubiqueis los linderos, es sólo un consejo, pero te evitará quebraderos de cabeza en el futuro.

6) con catastro, teniendo tu medición del topógrafo, y las escrituras, y estando todo correcto, no tendrás problemas de hacer los cambios pertinentes, además piensa que para escriturar, deberás tenerlo todo claro con catastro, por aquello de la concorcondancia que exigen desde hace uno años, en este tema no estoy muy seguro, pero creo que es así, de hecho he visto casos que un notario escritura haciendo alguna advertencia (o sin hacerla), y luego el registradior no quiere registrar por existir algo raro, que luego hay que solucionar.

7) Al final dices que prefieres comprar algo que tenga todo en regla, y yo te doy la razón, si no puede haber problemas después, comenta con los vendedores lo que te he comentado yo, e insiste en que para formalizar la compra, quieres que esté todo en regla, ellos además deben de correr con los gastos y gestiones o compartirlos tu con ellos, si quieres, pero el que vende debe vender con todo en regla.

SALUDOS Y SUERTE.

Si no lo ves claro tras hablar con ellos y proponerles el dejar todo en regla, desiste de la compra, ante su negativa debes desconfiar.

Si me he dejado algo, y alguien quiere completarlo que lo haga por favor.
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Frani



Registrado: 05 Jun 2008
Mensajes: 8

MensajePublicado: Thu 05 Jun 2008, 14:57    Asunto: Muchas gracias Responder citando

Voy a tratar de digerir todo lo que me cuentas y ya te contestaré algo más concreto, sólo quería darte un millón de gracias por tu amabilidad y diligencia en la respuesta.
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Frani



Registrado: 05 Jun 2008
Mensajes: 8

MensajePublicado: Thu 05 Jun 2008, 15:15    Asunto: Responder citando

Al respecto de:

pfusterv escribió:
Esto es más grave, es posible que ese trozo de tierra de 500 m2, este en otra escritura, con lo que realmente comprarás dos fincas y no una como tu crees.

Debes exigir a los vendedores, auque tengas notas simples, que te enseñen las escrituras de todos los trozos que te pretenden vender,


En las escrituras en efecto figura dicho terreno, sin embargo añaden también el "REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- No consta su inscripción" y deduzco que lo que pasa es que no figura en dicho registro. ¿Cómo podría saber entonces si tiene cargas o alguna cosa rara?

Disculpad mi infinita ignorancia en la materia si digo alguna burrada...
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Gregor.Samsa
Moderador


Registrado: 14 Feb 2007
Mensajes: 4179

MensajePublicado: Thu 05 Jun 2008, 16:01    Asunto: Responder citando

Si no está registrada la finca las cargas no figuran inscritas y no podrás saber que cargas tiene, pero desde luego una hipoteca no tendrá porque en ese caso suele obligarse a escriturar finca e hipoteca.

En cuanto a la carga del Impuesto de Transacciones deberías pedir el recibo del pago de dicho impuesto, si no se ha pagado no sé si podría reclamártelo Hacienda junto al que corresponde a tu compra.

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Frani



Registrado: 05 Jun 2008
Mensajes: 8

MensajePublicado: Thu 05 Jun 2008, 17:49    Asunto: Entonces... Responder citando

En el peor de los casos si decidiera adquirir la propiedad ¿a qué me estoy arriesgando? ¿a tener que hacer por mí mismo una modificación en el catastro? No suena muy caro, ¿no? ¿o podría ser algo peor?

Es por evaluar si me compensa el riesgo. Gracias.
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Gregor.Samsa
Moderador


Registrado: 14 Feb 2007
Mensajes: 4179

MensajePublicado: Thu 05 Jun 2008, 18:23    Asunto: Responder citando

Por regularizar la casa y las "antojanas" no creo que haya mucho problema, pero el otro terreno de 500m2 es un poco raro que esté en la misma escritura pero no en el registro.

Lo que no tengo claro es si deberás arreglar lo de Catastro antes de escriturar (eso te vendría mejor a ti al recibir el papeleo en orden y a cuenta del vendedor) o antes de registrar (en ese caso te toca a ti). Eso lo sabrá el Notario al que quizá se le pueda hacer la consulta previamente (en realidad al oficial de la notaría...)

También puedes acordar, y reflejar en el contrato de arras-señal, que se deberá arreglar Catastro antes de escriturar y a costa del vendedor o al 50% contigo.

Esta parcela de 500m2 ¿es colindante con las otras?

Es que si está separada me suena raro que vaya en la misma escritura y desde luego en Registro y Catastro es probable que deban figurar separadamente.

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Frani



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MensajePublicado: Thu 05 Jun 2008, 19:00    Asunto: Responder citando

Gregor.Samsa escribió:
Esta parcela de 500m2 ¿es colindante con las otras?


Sí, la parcela es colindante con otras. Por encima tiene una, y por debajo otra, a la derecha un camino vecinal y a la izda. una vivienda de otro propietario.

Respecto a lo del Catastro me dijo la de la inmobiliaria que el propietario ya ha ido a arreglarlo, pero que tardarán un año Confused Confused Confused


Ultima edición por Frani el Thu 05 Jun 2008, 19:03, editado 1 vez
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Gregor.Samsa
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MensajePublicado: Thu 05 Jun 2008, 19:02    Asunto: Responder citando

Me refería a que si la parcela de 500m2 es colindante con las otras que compras o si es independiente de estas
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Frani



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MensajePublicado: Thu 05 Jun 2008, 19:06    Asunto: Responder citando

Gregor.Samsa escribió:
Me refería a que si la parcela de 500m2 es colindante con las otras que compras o si es independiente de estas


Jo, que rápido, no acabo de escribir un mensaje y ya me has contestado. Very Happy

La parcela es colindante con otras que no se incluyen en la venta. Es posible que procedan todas de una misma herencia repartida entre varios hermanos, a lo mejor tiene algo que ver con el tema. Además en las mismas escrituras hay otros terrenos que no se venden tampoco con lo que me venden a mí.
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Gregor.Samsa
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Mensajes: 4179

MensajePublicado: Thu 05 Jun 2008, 19:37    Asunto: Responder citando

Frani escribió:
La parcela es colindante con otras que no se incluyen en la venta. Es posible que procedan todas de una misma herencia repartida entre varios hermanos, a lo mejor tiene algo que ver con el tema. Además en las mismas escrituras hay otros terrenos que no se venden tampoco con lo que me venden a mí.

UFFF

Esto se complica...

Si la parcela de 500m2 está en la misma escritura que otras (herencia seguramente) primero habrá que Segregarla para que tenga una escritura propia, luego inscribirla en Catastro y Registro y por último podrás comprarla.

Si confías MUCHO en que se solucione todo legalmente puedes hacer una Compra en Escritura Privada y elevarla a Pública cuando todo esté regularizado.


Te aconsejo que consultes con Notario (en teoría te asesoran gratis si vas a escriturar en su notaría) porque hay unos cuantos flecos en la operación y ya se me escapa...

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Frani



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MensajePublicado: Fri 06 Jun 2008, 00:03    Asunto: Responder citando

Gregor.Samsa escribió:
Si la parcela de 500m2 está en la misma escritura que otras (herencia seguramente) primero habrá que Segregarla para que tenga una escritura propia, luego inscribirla en Catastro y Registro y por último podrás comprarla.


El caso es que la parcela ya figura en el catastro con su referencia independiente de las conlindantes. Confused
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pfusterv
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MensajePublicado: Fri 06 Jun 2008, 07:02    Asunto: Responder citando

En catastro figura, pero por lo que comentas no está segregada en escritura y/o no está registrada, esto es lo más importante ahora.

Catastro, puede tenerla segregada, pero catastro no da propiedad ni la quita, lo que mandan son las escrituras y el registro, me explico, si en catastro la tienes segregada pero no en escritura, cuando vayas al notario no te la segregará diga lo que diga catastro, el notario sólo tirará de la antigua escritura para la segregación, a la inversa si, es decir, teniendo las escrituras en regla, catastro debe modificar sus datos siempre.

Antes comentabas que te nan dicho que catastro tardaría un año, ¿eso por qué?, debe ser mucho más rápido si todo está correcto.

SALUDOS.
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Frani



Registrado: 05 Jun 2008
Mensajes: 8

MensajePublicado: Fri 06 Jun 2008, 14:48    Asunto: Pues parece que la parcela si va a estar segregada Responder citando

Me mandaron esta mañana un email de la inmobiliaria con la referencia para pedir una nota simple en el registro de la propiedad sobre la parcela en cuestión. Supongo que vendrá sólo la parcela, y supongo que si está sola en el registro de la propiedad es que ya está segregada, independientemente de si me han pasado unas escrituras donde viene con otras cosas. ¿Es así el tema o me estoy equivocando?.

Lo del catastro tampoco me lo han aclarado, al revés, al preguntarles sobre el tema todavía me han liado más. Para mí que no han hecho nada al respecto.

El Martes tengo que ir a recoger la nota simple de la parcela, ya os contaré entonces.

Un millón de gracias a ambos.
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2207

MensajePublicado: Fri 06 Jun 2008, 18:07    Asunto: Responder citando

Es posible que te enseñen unas escrituras más antiguas y que la parcela esté segregada, si así consta en el registro, si es así o sospechas que puede serlo (puede que ni ellos mismos (vendedores) se acuerden), no tienes más que ir al notario, con los datos del registro se puede saber el número de protocolo y notario y con eso localizar la escritura de segregación, y pedir previo pago al Notario (creo a unos 3€ el folio, seguro que aquí me equivoco, porque no me acuerdo bien) las nuevas escrituras, que seguro que existen si así consta en el registro.

SALUDOS.
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