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Ayuda: deslinde No amistoso   
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Autor Mensaje
djzor



Registrado: 09 Apr 2009
Mensajes: 28

MensajePublicado: Sun 10 Jun 2018, 09:56    Asunto: Ayuda: deslinde No amistoso Responder citando

Hola a todos. En primer lugar muchísimas gracias por la ayuda.


Comento mi problema y dudas.

Se trata de dos parcelas colindantes (una norte y otra sur). Pues bien, la linde que separa ambas parcelas está materializada por una valla (que coloco mi cliente por su voluntad hace tiempo, bajo sus propias medidas y conclusiones). Comenta que coloco la valla metiéndose bastante en su terreno, para no invadir al colindante

Sin embargo, me ha comentado que hace unos días, ha visto unas estacas marcadas en campo, metidas más aún en su zona (más aún que la valla). El piensa que el colindante ha comenzado su propio proceso de deslinde unilateralmente.

Según me ha comentado también, la finca está registrada desde hace poco tiempo y coincide con lo que aparece en catastro (yo aún no vi esa documentación)

Lo que me pide es replantear la linde con más precisión de lo que lo hizo el tiempo atrás.(que entiendo que al coincidir catastro y registro debe ser la que aparece en la cartografía catastral)

Entonces mis dudas son, al no tratarse de un deslinde amistoso:

1.Al ser una zona arbolada, he pensado en hacer un levantamiento conjunto entre GPS y estación total.

2. Utilizando elementos comunes (que al ser terreno rustico serán muros de 50 cm de espesor) hacer un encaje entre mi cartografía y la cartografía catastral (ya que me imagino que la catastral estará un poco trasladada como normalmente está).

3 una vez hecho el encaje ver dónde queda la valla que actualmente está, y dónde cae la linde catastral.

Así se podrían obtener las coordenadas de replanteo.

Sin embargo.

¿Puedo meterme en problemas por hacer esto sin estar de acuerdo el otro colindante?

¿El proceso de trabajo consideráis que es correcto y alcanza las precisiones requeridas? (Un encaje con elementos comunes)

También he pensado en solo entregar el plano de encaje donde se vea la valla y la linde catastral, pero sin llegar a replantear y que sea mi cliente quién lo haga por su cuenta....

No sé, estoy perdido y necesito su consejo.

Muchas gracias
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fvidania



Registrado: 22 Mar 2007
Mensajes: 457

MensajePublicado: Sun 10 Jun 2018, 19:04    Asunto: Responder citando

estas diciendo que vas a replantear la linea de catastro?

No eso no es correcto.

el catastro se basa en interpretaciones de las escrituras o docuementos o elementos fisicos a la hora de dibujar las lineas. Son bastante aproximadas y para nada 100% reales.

Lo que tienes que hacer es un estudio de donde iba la valla originalmente, en base a los linderos, fotogramas antiguos, cartografia, declaraciones de los vecinos, algo. Intenta averiguar donde tenia que ir la valla.

Otra cosa que tienes que hacer es hablar con el topografo que esta haciendo el otro deslinde y llegar a un acuerdo en base a la documentacion que tienen las dos partes.

Yo siempre recomiendo a mis clientes nunca retranquearse de sus linderos ya que desde ese momento estas admitiendo una pérdida de superficie muy difícil de recuperar.
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topo_norte



Registrado: 25 Jan 2015
Mensajes: 88
Ubicación: Galicia

MensajePublicado: Sun 10 Jun 2018, 21:34    Asunto: Responder citando

La gente ha tomado por costumbre (LA MAYORÍA DE LAS VECES ANIMADOS POR LOS NOTARIOS) a poner en escritura lo que pone en Catastro para así poder Inscribir en el Registro de la Propiedad, sea o no lo que realmente mida en la realidad.

A partir de ahí, empiezan todos los follones que acabarán en el juzgado la mayoría...

¿Mi consejo? Si no quieres ir como perito a juicio...quítate ese trabajo de encima lo más rápido posible. Laughing Laughing
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djzor



Registrado: 09 Apr 2009
Mensajes: 28

MensajePublicado: Sun 10 Jun 2018, 22:35    Asunto: Responder citando

[quote="fvidania"]estas diciendo que vas a replantear la linea de catastro?

No eso no es correcto.

el catastro se basa en interpretaciones de las escrituras o docuementos o elementos fisicos a la hora de dibujar las lineas. Son bastante aproximadas y para nada 100% reales.

Lo que tienes que hacer es un estudio de donde iba la valla originalmente, en base a los linderos, fotogramas antiguos, cartografia, declaraciones de los vecinos, algo. Intenta averiguar donde tenia que ir la valla.

Otra cosa que tienes que hacer es hablar con el topografo que esta haciendo el otro deslinde y llegar a un acuerdo en base a la documentacion que tienen las dos partes.

Yo siempre recomiendo a mis clientes nunca retranquearse de sus linderos ya que desde ese momento estas admitiendo una pérdida de superficie muy difícil de recuperar.[/quote]

Gracias por vuestras respuestas.

Al coincidir catastro y registro según comenta mi cliente, entiendo que la linde catastral es la linde regístrales y por tanto la linde a replantear. (Hablo sin haber visto la documentación, fiandome de su palabra)

Algún consejo más? Gracias !
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Chicho_Lopez



Registrado: 25 Feb 2012
Mensajes: 356

MensajePublicado: Mon 11 Jun 2018, 08:52    Asunto: Responder citando

Yo no replantearía según Catastro porque si la delimitación catastral no procede de una medición topográfica va a contener errores sí o sí. Ya conozco varios casos de compañeros que replantearon una finca según las coordenadas catastrales y en el Juzgado se lo tiraron abajo, porque una prueba en contra (de un perito de la otra parte) puede tirar abajo la presunción de veracidad de los datos catastrales.
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pinos



Registrado: 19 Oct 2005
Mensajes: 379
Ubicación: MADRID,AUNQUE OJALÁ FUERA GRANADA

MensajePublicado: Tue 12 Jun 2018, 14:05    Asunto: Responder citando

Hola.
Empecemos :
art 384 Codigo Civil.
Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.
Art 385 .
El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y a falta de títulos, de lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.
Art 386.
Si los títulos no determinasen el limite o el área de cada propietario, y la cuestión no puede resolverse por posesión u OTRO MEDIO DE PRUEBA el deslinde se hará distribuyendo el terreno de la contienda en partes iguales.
Art 387.
Si los titulo indicasen un espacion mayor o menor. el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.

Esto es lo que dice el código civil...por tanto, ni catastro, ni registro, ni nadie puede decirte por donde va una linde....te lo pueden decir LOS PROPIETARIOS....o tu por otro medio de prueba, mediante tu pericial....¿ y que pasa si no lo saben ninguno?...

Bueno, pero ahora veamos que dice la nueva ley hipotecaria, que nos habla del deslinde notarial....

Artículo 200

El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes.

Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse.

El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.

El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha.

Pero claro, también tenemos la ley de jurisdicción voluntaria, en sus artículos 104 a 107 nos dice que :

Artículo 104. Ámbito de aplicación.

Se aplicarán las disposiciones de este Capítulo cuando se pretenda obtener el deslinde de fincas que no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad. Tratándose de fincas inscritas, se aplicará lo dispuesto en la legislación hipotecaria.
Tampoco resultarán de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas, cuyo deslinde se practicará conforme a su legislación específica.

Artículo 105. Competencia, legitimación y postulación.

1. Será competente para el conocimiento de este expediente el Secretario judicial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde estuviera situada la finca o la mayor parte de ella.

2. Se iniciará el expediente a instancia del titular del dominio de la finca o, de ser varios, de cualquiera de ellos, o del titular de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma.

3. En la tramitación del presente expediente será preceptiva la intervención de Abogado si el valor de la finca fuera superior a 6.000 euros.

Artículo 106. Solicitud y tramitación.

1. El expediente se iniciará mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar como las colindantes, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales, con su domicilio si fuera conocido por el solicitante. Cuando el deslinde solicitado no se refiriera a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse. Respecto de las fincas colindantes que aparezcan inscritas en el Registro de la Propiedad, deberá aportarse igualmente certificación registral.

El solicitante del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del deslinde y de las colindantes, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la del deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo. En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar el resto de la delimitación de las fincas afectadas que resulten de la cartografía catastral en lo no afectado por el deslinde. Dicha representación gráfica deberá estar debidamente georreferenciada y suscrita por técnico competente, de modo que permita su incorporación al Catastro una vez practicado el deslinde.

2. El Secretario judicial, admitida la solicitud, comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. Transcurrido el plazo, el Secretario judicial dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y les citará al acto de deslinde a celebrar en el plazo de treinta días para buscar la avenencia entre ellos.

No se suspenderá la práctica del deslinde por la falta de asistencia de alguno de los dueños colindantes, quedando a salvo su derecho para demandar, en el juicio declarativo que corresponda, la posesión o propiedad de las que se creyese despojado en virtud del deslinde. De la misma forma, si antes de la comparecencia, el dueño de alguna de las fincas colindantes se opusiera al deslinde, archivará el expediente en relación a la parte de la finca lindante con la del opositor, reservando a las partes su derecho para que lo ejerciten en el juicio declarativo que corresponda, y continuará con el resto.

Artículo 107. Resolución.

1. De lograrse el acuerdo, entre todos los interesados o parte de ellos, el Secretario judicial hará constar en un acta todo cuanto acuerden y que el acto terminó con avenencia total o parcial respecto de alguno o algunos de los linderos, así como los términos de la misma, debiendo ser firmada por los comparecientes. Si no pudiere conseguirse acuerdo alguno, se hará constar que el acto terminó sin avenencia.

2. Finalizado el acto, el Secretario judicial dictará decreto haciendo constar la avenencia, o que fue parcial respecto de alguno o algunos de los linderos, o que se celebró sin avenencia, acordándose el archivo definitivo de las actuaciones. Al decreto se incorporará el acta y, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica y, en el supuesto de discordancia con esta, la representación gráfica alternativa aportada.

3. El Secretario judicial remitirá testimonio del acta y del decreto al Catastro a los efectos de que puedan realizarse por este, en su caso, las alteraciones catastrales que correspondan, según su normativa reguladora.
Aparte, si hablamos de fincas de titularidad pública, entran en juego las distintas leyes de cada ámbito...

Y a todo esto, también hay multitud de sentencias que matizan todo esto....por tanto, la pregunta...¿están inscritas ambas fincas?....si lo están, ley hipotecaria, si no, ley de jurisdicción voluntaria... o sea, que hay dos normas distintas para un procedimiento de deslinde....mas las propias de cada administración en su ámbito...
Pero para resumir, una se ocupa del deslinde según se trate de fincas inscritas en el Registro de la Propiedad (en cuyo caso se tramita por Notario) o de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad en cuyo caso se tramitan por los Secretarios Judiciales de primera instancia del lugar….

Y a todo esto, el art 200 de la ley hipotecaria dice deslinde de fincas inscritas, pero el 201 nos habla de rectificación de superficie, pero también habla de RECTIFICACION DEL LINDEROS....

Vale, pues hagamos un deslinde notarial....si, adelante, pero antes, ten en cuenta una cosa...como el notario tenga dudas fundadas,y después de gastar el dinero en citaciones, etc y sin embargo, con dudas fundadas, pues no lo tramite y adiós muy buenas....
Pero si lo hacemos, aportamos la documentación que dice la propia norma...y ahora, nos dice que la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto y de las colindantes hay que aportarla...¿pero como, si catastro no vale?...pèro entonces, ¿vale o no vale el limite catastral?...bueno, aquí la norma nos dice que también se pueden aportar documentos que sirvan de justificante de la pretensión, y que si el requiriente, el que inicia el deslinde, considera que catastro no es valido, pues aporta una NUEVA REPRESENTACION GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LA FINCA....
Y después de muchos vaivenes, y habiendo resumido mucho, el deslinde notarial, se supone que se hace de acuerdo, ya sea de partida, en caso de que los dos esten de acuerdo, o en los que el notario ejerce de " MEDIADOR" porque el requieriente trata de llegar a un acuerdo con sus colindantes....en este segundo proceso, empiezan a notificar por parte del notario a colindantes, que se puede oponer o no....Y digo yo, entonces...¿decide el notario?...¿los afectados?...¿el topógrafo?...¿el catastro ?...y sobre todo, vale muy bien, nos has contado un rollo....pero ¿ y por donde va la linde?...pues por donde diga el propietario, que es el que conoce sus linderos....por tanto, tu puedes decir, que tal y como tu has visto y te ha indicado el propietario, la linde es esa y que tu has medido ahí....o puedes decir que , después de analizar todo lo que ha caído en tus manos, la linde crees que vá por otro lado...y obviamente, firmar esto , y que tu cliente tenga claro eso que dices y lo acepte...porque como vayas a un juicio, y sea el juez el que decida por donde va el lindero, tu cliente te puede reclamar que tu interpretación de la documentación ha sido errónea y reclamarte un dineral por haber perdido un juicio dado que TU HAS DICHO que con usar el catastro vale, o QUE TU HAS DICHO que el lindero va por ahí donde pusiste estacas y que el nunca estuvo de acuerdo....porque igual el juez, al final, es el único que puede decidir si entre los dos no están de acuerdo...asi que , te recomiendo, que tengas claro antes de decidir por catastro, estudios topográficos, o lo que sea, que tu cliente tenga también claro que , si no están de acuerdo, en un juicio, la posibilidad de ganar y perder es del 50 %, aunque los abogados siempre dicen que " tranquilo, esto es lo mas fácil que he visto en mi vida, y tengo mucha experiencia, lo tenemos ganado"...para el dia después de la sentencia , decir que " ...uf que juez mas malo, no se ha enterado, ya lo conozco de antes y ha sido muy negativo, el informe nuestro era muy flojo, nuestro perito muy malo, y hemos perdido por culpa de todos menos yo, y toma mi minuta que de esta no te libra nadie"....
Así que después de todo esto, solo puedo decirte que , lo mejor, es que sea de común acuerdo entre colindantes pues son ellos los que deberían conocer sus parcelas.... o sea, LA MEDICIACION entre las partes, mediante un informe que sea totalmente IMPARCIAL, y que no sea de parte.

Creo que me he pasado, esto es un resumen de cosas que he ido encontrando por internet, ni la mitad es de mi cosecha, y recomiendo algunas páginas, como por ejemplo estas de un notario, de un registrador de la propiedad y de una compañera :

https://www.franciscorosales.es/
https://www.notariosyregistradores.com/web/
https://planosypropiedad.files.wordpress.com
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