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Sobre catastros y registros   
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georostro



Registrado: 27 Oct 2014
Mensajes: 3

MensajePublicado: Mon 27 Oct 2014, 12:59    Asunto: Sobre catastros y registros Responder citando

Hola buenas, soy nuevo, y ante todo quería daros las gracias por la atención que prestais, es bastante útil este foro y no hay mucha gente que sepa de ello.

Ahora llegan las cuestiones, como casi siempre, de fincas no registradas y herencias. Mis abuelos murieron hace unos años y dejaron unas fincas en herencia, las cuales tenemos todas localizadas. Es más, toda la gente en el valle sabe que son de la familia y en ese sentido no hay mucho problema.

La cuestión es que aproximadamente la mitad de ellas están sin registrar, y tampoco hay escritura (ni de la mayoría de las registradas ni de las no registradas). La cuestión es que algunas de las que están sin registrar están arrendadas a un "pieza", y tenemos miedo de que se las matricule para sí.

Realmente, ¿esto es posible? No me interesa saber cómo (para no dar pistas a nadie que esté pensando en hacerlo), sino si es posible.

Y la otra cuestión, ¿como puedo regularizar el estado de las fincas? Supongo que me hará falta escritura de aceptación de herencia, pero, ¿como se puede aceptar algo que no tienes ningún papel en el que diga que es del fallecido?

Muchas gracias por vuestra atención.
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pinos



Registrado: 19 Oct 2005
Mensajes: 385
Ubicación: MADRID,AUNQUE OJALÁ FUERA GRANADA

MensajePublicado: Tue 28 Oct 2014, 09:34    Asunto: Responder citando

Hola.
El uso de un abogado te va a ser fundamental. En cuanto a lo que preguntas, es una labor ardua. Primero dices que hay una declaracion de herederos...no hay herencia, sino que " eso era de mi padre y ahora es mio", pero sin embargo no teneis la posesion....es decir, como sabeis que las que habeis localizado corresponden con la herencia...yo si veo problema...
Para que estén arrendadas,¿ quien llega al acuerdo de arriendo?...hay contrato, papel firmado, acuerdo verbal...
¿Son fincas con correspondencia catastral?...si es así, habra un titular catastral...¿es el arrendatario?...¿o vuestros familiares?.

Si no estan registradas, no habra derechos reales sobre la finca.

Asi, por encima, del codigo civil :


Artículo 1957

El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.



Artículo 1959

Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.

Artículo 1960

En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:

1.ª El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.
Véanse los artículos 440 y 442 de este Código.
2.ª Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
3.ª El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad.

Para inmatricular una finca, ya sea expediente de dominio,donde se puede aportar un certificado catastral, o acto de notoriedad, es necesario un titulo público ( herencia, compra venta)...si tiene algo, pues claro que podria inmatricular... Incluso usucapion o prescripcion adquisitiva...

Artículo 201 Ley Hipotecaria

El expediente de dominio se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:

1.ª Será Juez competente, cualquiera que sea el valor de la finca o fincas objeto del mismo, el de Primera Instancia del partido en que radiquen o en que estuviere situada su parte principal.


Si se puede hacer, y si tiene el certificado catastral a su nombre, mas aun.
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georostro



Registrado: 27 Oct 2014
Mensajes: 3

MensajePublicado: Sat 01 Nov 2014, 18:19    Asunto: Responder citando

pinos escribió:
Hola.
El uso de un abogado te va a ser fundamental. En cuanto a lo que preguntas, es una labor ardua. Primero dices que hay una declaracion de herederos...no hay herencia, sino que " eso era de mi padre y ahora es mio", pero sin embargo no teneis la posesion....es decir, como sabeis que las que habeis localizado corresponden con la herencia...yo si veo problema...
Para que estén arrendadas,¿ quien llega al acuerdo de arriendo?...hay contrato, papel firmado, acuerdo verbal...
¿Son fincas con correspondencia catastral?...si es así, habra un titular catastral...¿es el arrendatario?...¿o vuestros familiares?.

Si no estan registradas, no habra derechos reales sobre la finca.

Asi, por encima, del codigo civil :


Artículo 1957

El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.



Artículo 1959

Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.

Artículo 1960

En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:

1.ª El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.
Véanse los artículos 440 y 442 de este Código.
2.ª Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
3.ª El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad.

Para inmatricular una finca, ya sea expediente de dominio,donde se puede aportar un certificado catastral, o acto de notoriedad, es necesario un titulo público ( herencia, compra venta)...si tiene algo, pues claro que podria inmatricular... Incluso usucapion o prescripcion adquisitiva...

Artículo 201 Ley Hipotecaria

El expediente de dominio se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:

1.ª Será Juez competente, cualquiera que sea el valor de la finca o fincas objeto del mismo, el de Primera Instancia del partido en que radiquen o en que estuviere situada su parte principal.


Si se puede hacer, y si tiene el certificado catastral a su nombre, mas aun.


Hola Pinos, gracias por responder. Perdona que haya tardado tanto en hacer lo propio, tuve que irme de viaje.

Gracias por tu ayuda, el tema es que todo el tema de la transmisión lo empezó a hacer un tío mío pero murió antes de acabarlo y no se por donde empezar. Testamento creo que hay, pero todavía no lo he localizado (entre sus papeles).

Por otro lado fui al ayuntamiento y todas las fincas están inscritas en el catastro, con polígono y parcela, a nombre de "herederos de" mi abuelo. En el registro de la propiedad hay algunas inscritas a nombre de mi abuelo, el resto no aparecen.

Todos los contratos de arrendamiento son verbales, hechos por mi abuelo. En cuanto a escrituras de compraventa, o no hay, o se han perdido, o no las he localizado aún.

Eso es todo lo que se por el momento, mañana voy a buscar más en su casa, a ver si aparece algo. De nuevo muchas gracias
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ninotop



Registrado: 08 Jun 2007
Mensajes: 632

MensajePublicado: Sun 02 Nov 2014, 22:18    Asunto: Responder citando

Jod*** como está el patio!

No podemos contestar por contestar, esta persona, bastantes problemas tiene como para meterle ahora en líos de abogado, tan sólo falta que aparezca otro diciéndo que además debe medir perfectamente tus parcelas y que para ello debe contratar a un técnico competente.

Bueno, a lo que vamos, la inscripción en el registro es voluntaria, muy recomendable, pero voluntaria. Seguro que cuando falleció tu abuelo se hizo un acta notarial de inventario de bienes con el consiguiente reparto de cada uno de ellos, por eso en Catastro figuran las propiedades a nombre de “Herederos de ...”.
En el registro de la propiedad tan sólo aparecerán aquellas fincas que voluntariamente había inscrito tu abuelo, y aparecen a nombre de él en la actualidad, porque cuando falleció nadie realizó la inscripción de herencia en el registro.

Estas últimas, con el acta notarial de reparto de la herencia, se acude al registro y se inscribe a nombre de heredero correspondiente.

Las que no están registradas, podéis hacer dos cosas, únicamente cambiar el titular en el catastro, llevando este acta notarial y rellenando en impreso 9??, o también no obligatorio pero sí recomendable, inmatricular las fincas que no estén registradas, para lo cual casi seguro que habrá de iniciar un expediente de dominio, (acto protocolario a realizar ante notario que teniendo ya cada finca catastral a nombre del heredero es muy sencillo y no tiene porque dar complicaciones)

Te acabo de ahorrar el abogado, procurador, técnico competente y demás Wink
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Chicho_Lopez



Registrado: 25 Feb 2012
Mensajes: 375

MensajePublicado: Mon 03 Nov 2014, 10:28    Asunto: Responder citando

Yo no recomiendo recurrir al expediente de dominio, aquí al menos vienen saliendo a un coste de unos 12.000 euros de media.
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pinos



Registrado: 19 Oct 2005
Mensajes: 385
Ubicación: MADRID,AUNQUE OJALÁ FUERA GRANADA

MensajePublicado: Mon 03 Nov 2014, 14:22    Asunto: Responder citando

ninotop escribió:
Jod*** como está el patio!

No podemos contestar por contestar, esta persona, bastantes problemas tiene como para meterle ahora en líos de abogado, tan sólo falta que aparezca otro diciéndo que además debe medir perfectamente tus parcelas y que para ello debe contratar a un técnico competente.

Bueno, a lo que vamos, la inscripción en el registro es voluntaria, muy recomendable, pero voluntaria. Seguro que cuando falleció tu abuelo se hizo un acta notarial de inventario de bienes con el consiguiente reparto de cada uno de ellos, por eso en Catastro figuran las propiedades a nombre de “Herederos de ...”.
En el registro de la propiedad tan sólo aparecerán aquellas fincas que voluntariamente había inscrito tu abuelo, y aparecen a nombre de él en la actualidad, porque cuando falleció nadie realizó la inscripción de herencia en el registro.

Estas últimas, con el acta notarial de reparto de la herencia, se acude al registro y se inscribe a nombre de heredero correspondiente.

Las que no están registradas, podéis hacer dos cosas, únicamente cambiar el titular en el catastro, llevando este acta notarial y rellenando en impreso 9??, o también no obligatorio pero sí recomendable, inmatricular las fincas que no estén registradas, para lo cual casi seguro que habrá de iniciar un expediente de dominio, (acto protocolario a realizar ante notario que teniendo ya cada finca catastral a nombre del heredero es muy sencillo y no tiene porque dar complicaciones)

Te acabo de ahorrar el abogado, procurador, técnico competente y demás Wink


Si si..y ademas le vas a asesorar en el juicio...veras, cuando yo le respondi, no habia nada en el post sobre catastro...por eso le dije que tenia que saber a nombre de quien estaba en el catastro...despues ha sido cuando ha dicho lo de "herederos de"...
Puede que haya herencia, o puede que no..en los pueblos en muy comun eso de que " mi padre a muerto,es mio" pero sin declaración de herederos para no pagar impuestos...se deja correr el tiempo y despues de muchos años se arregla...dice que hay testamento,pero no lo ha encontrado aún...asi que, sin herencia o sin acta notarial de inventario...¿me quieres decir tu como vas a actuar?...solo hay inscritas algunas en el registro, el resto no...pero..¿ y si estan a nombre de otros?..¿y si se ha iniciado un expediente por prescripcion adquisitiva por otra persona?...

El expediente de dominio, y el abogado, son el último recurso...pero a veces no hay mas remedio...

Yo no he ofrecido mis servicios, solo le he dado indicaciones de lo creo que tiene que hacer...como ves, lo primero que pregunto es si hay herencia...si la hubiera, le habria dicho lo mismo que tu..pero si no la hay, que es lo que parece....pues no es para preocupar, porque todo se puede solucionar, pero no es tan facil como ir a registro y que te la inscriban...
En el expediente de dominio, se tramita en el juzgado...yo creo que lo que tu quieres hacer en el notario es un "acta de notoriedad" o declaracion de notoriedad, igual que la de herencia que has dicho...que no es un expediente de dominio aunque se ha usado para lo mismo..y lo dicho, si hay declaración de herederos, si no...al juzgado.
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ninotop



Registrado: 08 Jun 2007
Mensajes: 632

MensajePublicado: Mon 03 Nov 2014, 20:13    Asunto: Responder citando

PINOS, tranquilo, no te pongas nervioso, en ningún momento me he referido a ti (ni a nadie en particular) en cuanto a lo ofrecer tus servicios

Lo que quería decir que antes de contestar, deberíamos pedir que nos completasen la información para no parecer alarmistas y dar una respuesta que haga a alguien desistir de algo que bien explicado por su parte, con los detalles necesarios, podría ser muy sencillo.

Efectivamente, la inmatriculación puede llevarse a cabo mediante dos procedimientos diferentes:
* Mediante expediente de dominio.
* Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.

El expediente de dominio se inicia siempre a instancia de parte. En este procedimiento es un Juez el que, una vez examinado el expediente y escuchados los testigos aportados por el interesado, determina si la finca se puede inmatricular a favor de quien ha iniciado el expediente registral. El expediente de dominio finaliza con un auto judicial que es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad.

El título público de adquisición(en este caso adquisición por herencia) permite la inmatriculación de la finca a nombre de quien lo presente, siempre y cuando acredite que su transmitente había adquirido a su vez el derecho mediante un título anterior, que habrá de ser aportado también al Registro. Si este último documento no fuera fehaciente, deberá ser completado con un acta de notoriedad tramitado ante el Notario y dirigida a constatar que el transmitente o causante era tenido como dueño.

De los dos procedimientos anteriores la forma más rápida para la inmatriculación de fincas es aportar al menos dos títulos al registrador (por ejemplo título de compraventa y título de donación); a continuación le sigue el acta de notoriedad y, finalmente, el más lento de todos es el expediente de dominio.

El acta de notoriedad es el expediente notarial supervisado por el notario de la demarcación en la que se quiere practicar el acta, cuyo objeto es el de dar fe pública sobre algún hecho notorio y público que se produzca. Es usual el empleo de este procedimiento como tramite previo al judicial, para la matriculación de las fincas o para acreditar la carencia de arrendatarios en un inmueble.
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georostro



Registrado: 27 Oct 2014
Mensajes: 3

MensajePublicado: Fri 14 Nov 2014, 21:20    Asunto: Responder citando

Joe, la verdad es que se nota que sabéis un huevo de este tema, yo me pierdo entre todo lo que contáis, pero de nuevo quiero agradeceros las molestias que os tomáis.

Parece que las cosas se van aclarando. Han aparecido todas las escrituras de compra o transmisión por herencia. Podríamos decir que las tenía en un lugar seguro... vamos, debajo de un montón de trastos inútiles encima de una mesa en lo que es la antigua cuadra donde hace 100 años guardaban el ganado. Más seguro imposible, a quien se le iba a ocurrir mirar allí. Confused Confused Confused

Creo que con eso ya voy a ir al notario, a ver que me cuenta. Aunque seguro que me falta algo, jeje. Uf que peso me he quitao de encima. Muchas gracias por toda vuestra ayuda.
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