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SEGURIDAD JURÍDICA EN PROPIEDAD: DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, CATASTRO Y EL TÉC   
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pfusterv
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MensajePublicado: Sat 06 Jul 2013, 09:14    Asunto: SEGURIDAD JURÍDICA EN PROPIEDAD: DEL REGISTRO DE LA PROPIEDA Responder citando

http://gespasur.blogspot.com.es/2013/07/seguridad-juridica-en-propiedad-del.html

A juicio de este perito, con amplia experiencia en este tipo de trabajos de Topografía de Propiedad, la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario vigentes, adolecen de mecanismos veraces y seguros para la identificación de fincas inscritas en el Registro de la Propiedad y de sus propietarios frente a demandas de terceros, lo que se traduce en una clara inseguridad jurídica en defensa de las propiedades y sobro todo en las rústicas, pues estas suelen tener linderos más difusos e interpretables que las urbanas, pero sobre todo porque los datos que se inscriben en el Registro de la Propiedad no son completos y además se suma la exigencia legal de que exista Concordancia entre lo que se pretende Registrar y lo que obra en Catastro, encontrando situaciones donde el Catastro tiene una geometría y superficie que muchas veces no se corresponden con la realidad y otras veces incluso donde el titular catastral por error del propio organismo catastral no es el verdadero propietario y muchas de estas veces nada tiene que ver con la finca, pues no es arrendatario o similar y su localización e identificación ocasiona graves problemas. Esto supone un escollo extra pues en muchas ocasiones el verdadero propietario que para registrar se le exige que adecúe el Catastro a la realidad, lo tiene difícil porque no es el titular catastral y hasta no localizar y convencer al actual titular catastral de la necesidad del cambio de titularidad (que a veces no es posible porque por serlo ya se cree dueño) el verdadero propietario no puede acometer las rectificaciones catastrales que sean oportunas, porque Catastro se opondrá hasta que el actual titular catastral acceda al cambio de titularidad permitiendo que su verdadero propietario pueda continuar con las modificaciones que sean necesarias, debiendo este acabar en el juzgado contra aquel (titular catastral actual) lo que ocasiona costes pero sobre todo pérdidas de tiempo, pudiendo incluso darse el caso de que un tercero en ese tiempo pueda inscribir la finca a su nombre en el Registro de la Propiedad por mecanismo legales como el expediente de dominio, otorgándole presunción de veracidad pues la primera inscripción es la que prevalece y se presume cierta, volviendo a tener que dirimir en los tribunales, ahora frente a este tercero.

Con estos hechos, y sobre todo atendiendo a que la Ley del Catastro Inmobiliario vigente también presume ciertos sus datos si una finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad y teniendo en cuenta que si esta finca antes no estaba inscrita en dicho Registro y se suma que la titularidad catastral ha sido asignada a un tercero desconocido, el verdadero propietario de la finca no podrá realizar las acciones necesarias para obtener la concordancia catastral y registral hasta que no sea el titular catastral, prevaleciendo en este caso que lo que aparece en la Base de Datos Catastral es lo correcto.

Hay que sumar además que el Catastro adolece de mecanismos para la verificación de que lo que tiene en su base de datos es correcto, por falta de medios y sobre todo, a mi juicio, porque el sistema de delineación de parcelas es ineficaz, se usan ortofotografías aéreas donde personal supuestamente cualificado delinea sobre esa fotografía lo que a su juicio es lindero de una finca, sin realizar mediciones exactas y precisas en campo junto a los propietarios y lindantes. No entro a valorar que el técnico comentado haga su trabajo lo mejor posible con los medios que dispone, pero si entro a valorar que el método habitual de trabajo no es el correcto, y no lo es, porque deja al criterio de este técnico la delineación de la geometría de la parcela, que como digo no visita la finca, ni realiza mediciones, ni contrasta con los propietarios ni lindantes. Todo esto se plasma en una cartografía catastral errónea que muchas veces nada tiene que ver con la realidad y que sumado a que puede haber otro titular catastral que impida que el verdadero propietario pueda intentar “arreglar” su catastro, también se suma que los vecinos se opongan a las modificaciones pretendidas, o incluso que tampoco sean ellos los actuales titulares catastrales lo que complica aún más las cosas, teniendo en el mejor de los casos (que los vecinos sean a la vez propietarios y titulares catastrales) problemas para la corrección catastral si estos vecinos se oponen a dichas correcciones, y teniendo también que dirimir el caso en los tribunales con un expediente de deslinde.

Parecerá que me pongo en lo peor, pero después de muchos años trabajando a pie de campo sobre estos temas, mi experiencia es que es muy habitual que se sucedan los hechos que relato, y si bien no todos son habituales si la suma de algunos de ellos.

Todo ello nos lleva a que mientras los sistemas de actualización catastral sigan siendo estos (delineación sobre ortofotos y sin mediciones a pie de campo en presencia de propietarios y vecinos, titulares catastrales que no son los verdaderos propietarios y la presunción de veracidad catastral si la finca no está registrada) tenemos que la Inseguridad Jurídica existente en cuanto a propiedad de fincas es clara y de difícil solución y en muchos casos impide la Inscripción Registral hasta que no exista la concordancia exigida comentada.

Pero además tenemos que el propio Registro de la Propiedad también tiene sus propios defectos, pues lo que en el aparece se presume cierto (estamos en el caso de que la finca si esté registrada). El Registro de la Propiedad da fe del dominio sobre la finca, pero no da fe ni de su geometría (ni por tanto de su superficie aunque aparezca reflejada, pero lo que es más grave no da fe del lugar exacto en que se encuentra la finca, simplemente porque no tiene datos para saberlo), por tanto yo me pregunto ¿cómo puede el Registro garantizar un dominio que no se sabe ni donde está exactamente, ni cuál es su geometría y por tanto ni sus linderos reales, su superficie, etc...?.

Así tenemos que los datos básicos inscribibles en el Registro de la Propiedad son los siguientes:

-Identidad del propietario: El Registro de la Propiedad da fe que esta persona es el propietario y por tanto quien tiene el dominio sobre la finca.

-Lindantes: También da fe de quienes son los lindantes, es decir, de quienes son las personas que tienen el dominio sobre las fincas vecinas, pero con el inconveniente de que estos son transcritos muchas veces por los notarios de escritura en escritura ocurriendo que muchas veces, las más, esos lindantes ya no existen, bien porque fallecieron años atrás, bien porque la finca se transmitió y ahora son otros, bien porque nunca hayan sido ellos.... Pero además rara vez y esto sería deseable, no suelen estar descritos los linderos de manera eficaz, es decir, en tal viento rambla de tal anchura, camino de tal anchura cedido por el propietario o en su mitad por tales propietarios, tal cerro y si el linde es a aguas vertientes, media ladera o pie del talud, río, carretera o camino, etc… y si lo están es con descripciones sumamente vagas que no ayudan en absoluto a la localización exacta de los linderos físicos.

-Localización: El Registro da fe que la finca está en un lugar concreto (Término Municipal, Población, Paraje, Partido, Sitio, Pago, …), pero solo eso, no tiene coordenadas, y unido a las vagas e ineficaces definiciones de los linderos antes comentadas, resulta imposible ubicar la finca en el espacio y sobre el “mapa”. A veces y sobre todo en la actualidad, la Ley obliga a que aparezca la Referencia Catastral de la finca, y esto ha sido un gran avance porque muchas fincas ahora se pueden localizar más fácilmente, pero ¿Qué ocurre cuando los datos que obran en Catastro y que definen esa Referencia Catastral no son correctos? Pues que ocurren dos cosas: Que los errores sean leves y la finca se pueda localizar con poco margen de error (en este caso si habría seguridad jurídica plena o casi) o que los errores sean importantes lo que iría restando seguridad jurídica al Registro, tanto como la magnitud del error catastral, sucediendo que puede que tan solo no se puedan encontrar los linderos con pocos centímetros de error (que no sería grave) o suceder que el error sea tan elevado que la Referencia Catastral corresponda a otra finca, o junte varias fincas, o invada varias fincas, lo que haría que la seguridad jurídica fuera inexistente porque para solucionar el asunto los propietarios deberían realizar un deslinde y este muchas veces no tiene como resultado la realidad sino lo que cada una de las partes haya podido demostrar (a veces se tiene razón pero no se puede demostrar por falta de pruebas - la prueba).

¿Cómo se podría solucionar todo esto?.

En mi opinión la solución pasa la reforma integral del sistema hipotecario vigente y de la Legislación Catastral en las partes que afectan a los hechos comentados.

Modificaciones que se deberían hacer en el Catastro Español.

-Catastro no puede presumirse cierto mientras su sistemática siga siendo imprecisa y a criterio de unos técnicos que trabajan sobre ortofotos, fotointerpretando linderos y sin realizar mediciones en campo y en presencia de propietarios y vecinos.

-Catastro debería reflejar como titular catastral al verdadero propietario, esto es el verdadero dueño y poseedor de la finca tenga escrituras o no y reflejar también al “titular fiscal” cuño que utilizo para definir a quien por el motivo que sea (arrendatario por ejemplo) deba pagar el IBI. Esto evitaría la dificultad de localizar al titular catastral, pues sería el mismo que el de Escritura y/o Registro o en su defecto sería el verdadero dueño (quede claro que no hace falta tener escritura o tener la finca registrada para ser dueño, aunque si recomendable).

-Con estas premisas, nadie tomaría lo que dice Catastro como cierto en cuanto a propiedad se refiere y evitaríamos conflictos vecinales y/o de posesión y propiedad. En la actualidad mucha gente asimila que lo dice Catastro es correcto y si este le asigna la titularidad solo por este hecho ya se creen propietarios aunque sepan cierto que no lo son.

-Solo se deberían hacer correcciones catastrales en cuanto a su cartografía si están avaladas por un Técnico Competente, colegiado y provisto de un Seguro de Responsabilidad Civil, que haya medido en campo y mediado entre los vecinos colindantes, aportando un plano correctamente enlazado a Geodesia Oficial (georeferenciado aunque no sea el término correcto) y que aporte un listado de coordenadas claramente identificadas sobre el plano.

Con todo esto no quiero decir que Catastro lo haga todo mal, ni mucho menos, soy el primero que valora los grandes avances que se han realizado a nivel catastral y el primero que valora que compartan con todos su cartografía y mucho más, pero también siendo crítico, soy consciente y conocedor de los graves defectos que todavía tiene y lo peor los pocos visos que a corto plazo tiene el asunto para que sea solucionado.

En cuanto a las modificaciones que debe sufrir (en mi opinión) el Registro de la Propiedad, tenemos las siguientes:

-Identificación Catastral de la finca, válida si Catastro hiciera las reformas planteadas en el apartado anterior, pues ahora la Referencia Catastral si sería correcta, en cuanto a superficies y geometría así como su posición en el espacio y sobre “el mapa” al estar correctamente enlazada a la Geodesia Oficial.

-La existencia de una Base Gráfica Registral (en adelante BGR) que con las coordenadas aportadas por el Técnico Competente descrito en el punto anterior, elabore una cartografía de propiedad de la finca, precisa, enlazada a geodesia, con su listado de coordenadas claramente identificadas en plano, identificación de linderos, descripción física de los linderos, estudio fotográfico, etc…., que además haya mediado entre los lindantes recogiendo sus testimonios en cuanto al acuerdo o desacuerdo de las mediciones.

Con todo lo anterior obtendríamos dos cosas: Por un lado la cartografía catastral tendría validez jurídica y por otro lado sería la base para la correcta Base Gráfica Registral.

¿Qué ha de ocurrir mientras esto no se cumpla?, pues mientras tanto, mientras que Catastro siga haciendo “de las suyas” y elabore cartografía fruto de la fotointerpretación sin acudir a medir al campo, su cartografía no debiera presumirse cierta y debería dejar claros los métodos usados para su elaboración con el fin de avisar a todo ciudadano y de manera entendible y clara que la definición geométrica de su cartografía no es correcta y no debe asimilarse como cierta en cuanto a propiedad se refiere, recordando a los ciudadanos que tienen el derecho y también el deber (si luego desean protestar por las irregularidad observadas) de corregirla mediante la contratación de un Técnico Competente (habría que definir bien quien es Técnico Competente, como debe ser su trabajo y que requisitos se deben cumplir para que dicha figura sirva para los fines propuestos).

Por su lado los Registradores de la Propiedad, que muchos de ellos ya están inmersos en las Bases Gráficas Registrales, debieran seguir por este camino, pero en vez de hacerlo por sus medios, usar también la figura del Técnico Competente ya explicada. No pueden seguir como hasta ahora, pues su sistema, es decir, la elaboración de su Base Gráfica Registral adolece de lo mismo que adolece en la actualidad en el Catastro, es decir, fotointerpretan sobre ortofotografía sin acudir al campo acompañados del Técnico Competente encargado de las mediciones o proveerse de uno de su confianza, por lo que su cartografía tampoco es correcta.

Puede parecer que pretendo que el Registrador vaya al campo a medir, pero no, lo que pretendo es que en el Proceso Registral la figura del Técnico Competente tenga cabida, pues puede ser el adalid de los derechos de propiedad en cuanto a una correcta definición, identificación y situación exacta de las fincas, para ello no debería haber inscripción registral sin la figura de este técnico competente, bien porque este haya un trabajo en las condiciones planteadas a instancia del Catastro (si se diera el caso) o bien empezando la casa por el tejado y fuera a instancias directamente del Registrador de la Propiedad. Estos tras la recepción y verificación aportada por el Técnico Competente ya podrían usar su Sistema de Información Geográfica o Base Gráfica Registral para inscribir sobre ella la finca y la seguridad jurídica estaría garantizada.

¿Cómo se consigue esto?, pues es difícil. He tenido debates muy intensos, con Notarios, Registradores, Técnicos Catastrales de alto rango, Abogados y otros técnicos expertos y con gran bagaje en estos temas y no nos ponemos de acuerdo de cómo hay que hacer las cosas, pero una cosa está clara: Cada vez más, más Notarios, Registradores de la Propiedad, Técnicos Catastrales, Abogados y Técnicos Competentes, estamos de acuerdo en que se deben realizar grandes modificaciones no solo en la Legislación Catastral sino también en la Ley Hipotecaria a fin de solucionar estos temas, cuyo objetivo no es más que el de obtener una clara Seguridad Jurídica sin fisuras, pero aunque esto se pueda decir en pocas palabras el objetivo no es nimio y será difícil alcanzarlo, pues aunque muchos sujetos de los comentados tengamos claro cuál ese objetivo y queramos conseguirlo, no solo no nos ponemos de acuerdo en cómo lograrlo, sino que además dentro de estos sectores sigue habiendo mucha gente que no cree que haya que reformar nada, que se oponen a hacer cambios legislativos y procedimentales, incluso los hay que luchan abiertamente con todos sus medios en contra, no se sabe bien si por ignorancia, por miedo, por interés, o por la suma de los tres u otros. Por último tenemos la figura del “Legislador” que como su nombre indica “legisla”, pero no se…. a mí me da que debe ser o vivir en otro planeta, pues muchas veces legisla no solo haciendo oídos sordos a colectivos con grandes conocimientos que deberían ser escuchados, sino que otras muchas veces legisla para favorecer determinados intereses minoritarios pero con gran poder, interés recaudatorio o atendiendo a cuestiones estrictamente partidarias y las menos legisla bien (que a veces también lo hace, pero ya no sé si es por casualidad).

Mientras el Legislador siga empeñado en intereses minoritarios, recaudatorios o partidarios nada se podrá hacer, ni en este campo ni en ninguno, quizás toque hacer presión para que escuche las demandas de sus ciudadanos y de los profesionales que tienen como misión la de trabajar al servicio de sus clientes y con que con la Ley en la mano muchas veces no pueden hacer correctamente como desearían.

Os animo a debatir este texto, en algunas cosas estaré equivocado pero otras seguro que algo de razón llevo. Tampoco pretendo solucionar de raíz el problema pero si apuntar a donde creo que están las causas del problema, si no todas, si algunas.

Lo he editado por encontrar alguna errata que me hacía daño a los ojos.

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Ultima edición por pfusterv el Sun 07 Jul 2013, 09:14, editado 4 veces
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robierzo



Registrado: 06 Nov 2006
Mensajes: 554

MensajePublicado: Sat 06 Jul 2013, 12:11    Asunto: Responder citando

Ufff. ¿Y cuánto cobra usted por esta información, señor pfusterv???? Gran documento informativo.!!!! Sólo añadir una cosa. En el 80 % de los casos o más, el propietario acude a ti para arreglar un problema, pero en cuanto le dices que le cuesta 300 euros, prefiere arrastrar el problema hasta que se muera, antes que embarcarse a arreglar el asunto. Tenemos lo que merecemos.!!!! Eso sí. Esto es muy beneficioso para abogados y procuradores, porque las cosas de propiedades que no se arreglan a su debido tiempo, tarde o temprano acabarán litigándose en el juzgado.
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pfusterv
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Mensajes: 2195

MensajePublicado: Sat 06 Jul 2013, 18:31    Asunto: Responder citando

Quede claro que es mi opinión, me gustaría que abriéramos debate sobre el tema.

Definir la figura del técnico competente, como deben ser lo informes que debe emitir, como conseguir mayor seguridad jurídica, correcciones catastrales que deben ser urgentes, correcciones en la Ley Hipotecaria.....

Y de paso vamos a ir dando vidilla a Cartesia y a este foro de propiedad que lo tenemos muy abandonado.

Yo ya he empezado, ¿pero alguien más se atreve.....? o me voy a linkedin o twiter a seguir con el tema. Very Happy Laughing

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robierzo



Registrado: 06 Nov 2006
Mensajes: 554

MensajePublicado: Sun 07 Jul 2013, 10:55    Asunto: Responder citando

Yo creo que en todo lo que dices tienes razón y estás en lo cierto. Pero como muy bien comentas, esto sólo se arregla a base de decretos y leyes que obliguen a hacer las cosas bien. He visto notarías chapuzas, a las que le vas con un informe técnico con planitos en color y toda la matraca, y al verlo arrugan el hocico y fruncen el ceño intentando convencerte de que esto no sé yo si... o esto es que te va asalir muy caro.... o es que yo no puedo poner esto.... Y al final los planos A3 en color te los reducen a A4 blanco y negro, con escasa resolución... En fin. Que a estos los sacas de su certificación catastral y ya se les hace un mundo tener que "dar fe". Después los del registro van a su bola, ley en mano y todo por el libro. Que entiendo que debe ser así, pero para eso es necesario modificar las leyes y legislar para cambiar las normas. Esto es más labor de los colegios profesionales. Y yo creo que el de topógrafos se está moviendo en ese sentido, pero claro, estas cosas llevan tiempo y se necesita voluntad de querer arreglar las cosas. Y los gobiernos ni fu ni fa. Como tú dices, a cobrar y andando. Es muy importante aconsejar bien al cliente para que aporte su planito a una escritura, independientemente de que coincida con catastro o no. Pero que quede constancia de que su finca, medida por un técnico, es la del planito. Esto cuesta dinero a mayores del que cobra el notario, y el 80% de los clientes se echan atrás. Se lo explicas en latín y en arameo, pero es que 300 o 400 euros a mayores se les hace muy cuesta arriba. Sólo cuando de verdad hay que ir al juzgado se acuerdan de Santa Bárbara bendita!!!!
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