Foro Cartesia

[javier74]

Buenas tardes,
me han encargado que realice una medición en la cual hay implicadas 3 parcelas 2 urbanas (A, B) y una rústica( c).
El problema deriva en que las dos parcelas urbanas , según la linea que marca catastro para dividirlas por uno de sus lindes , no coincide con la realidad; es decir la parcela A coge una porción de la B.Según los propietarios están de acuerdo en que el catastro está mal y hay que medir y rectificar los planos.
Pero hay un tercer colindante C (parcela rústica) el cual dice que de la parcela A una porción es suya.
Al parecer los tres están de acuerdo en que es así.
Mi pregunta es: a la porción de parcela urbana A que pertenece a la parcela rústica C no se puede agregar a la C verdad? el propietario de la C quedaría con una parcela urbana (porción de la A) y otra rústica C?
hay que levantar acta de deslinde contradictorio o eso lo pueden hacer en notaría?

[pfusterv]

Habrá que segregar de la parcela A la porción que no le pertenece y en este caso al estar los tres de acuerdo A,B y C el problema se minimiza.

Entiendo que la C linda con la A en la porción comentada (si no, nada de lo que te diré valdrá, a no ser que la porción de A a segregar sea suficientemente grande como para formar parcela única).

Pueden pasar dos cosas:

1) Que se cree una nueva parcela catastral con esa porción (segregación previa de A) (si esta porción es lo suficientemente grande para formar una única parcela).

En cualquier caso tendrás que pedir autorización al Ayuntamiento de segregación (Conviene que la pidas con la medición terminada para que te digan si lo que pretendes hacer es posible o no).

2) Que esa porción se segregue de A y se agregue a C y toda ella sea rústica (Para ello el Ayuntamiento deberá dar su visto bueno, por lo que convendría que te reunieses con el Técnico Municipal para explicarle el asunto, a ser posible con la medición y planos realizados).

Yo lo que haría sería lo siguiente:

1) Medir las tres parcelas en coordenadas oficiales con la presencia de los tres propietarios. Señalando sobre el terreno los puntos medidos (al menos los puntos que separan lindes entre los afectados).

(en este paso 1, cercionarse de que los linderos en otras vertientes son correctos, es decir no hay otros lindantes afectados ajenos a A,B y C, para ello conviene que preguntes a los tres si los restantes linderos están claros y si hay dudas que avisen a posibles vecinos).

2) Preparar informe y planos con las mediciones y un ACTA de deslinde amistosa para los tres (o los que puedan surgir). Una copia para cada uno destinada exclusivamente a catastro, pues en cuanto lo firmen puedes comenzar a tramitar los cambios catastrales.

- Catastro tendrá que tener la certeza de que las modificaciones tienen la conformidad de los tres titulares catastrales (esperemos que los propietarios sean los titulares catastrales, pues de lo contrario tendrás que localizar al verdadero titular catastral).

- El acta de deslinde amistoso lo haría directamente ante notario con la presencia de los tres A, B y C. Este necesitará tu informe y el la conformidad de segregación del Ayuntamiento, pero también necesitará la corrección catastral ejecutada.


Al estar los tres lindantes de acuerdo y si no hay afecciones a otros distintos de A, B y C, en catastro te lo pueden hacer al instante (si el funcionario de turno quiere). Si lo haces en un Ayuntamiento todo el proceso quedará tramitado a la espera de que la Gerencia de Catastro resuelva (pueden pasar meses), pero si lo llevas directamente a la gerencia puede ser al instante (a veces si, a veces meses).

NOTA: Ya en catastro te dirán como se puede hacer la segregación y como hacerla.

Lo que tienes que tener claro que hay un error catastral que afecta a una porción de terreno que posiblemente sea pequeña y no pueda formar parcela única (PROBLEMA). Pero también es verdad que esa porción es propiedad de otro y este tiene derecho a tenerla indivisa y separada de cualquier otro. Digo esto porque esto puede ser complicado pues en el proceso intervienen varios agentes y todos tienen que entender bien lo que se pretende hacer (Ayuntamiento que tendrá un planeamiento que puede que tenga modificar; Catastro; y Notario y Registro que tienen que tener todo claro (catastro y Ayuntamiento) pues de lo contrario no harán nada).

Yo he hecho cosas de estas "en una mañana" sin problemas y otras he tardado "meses".

[Catasterman]

Buenas, me gustaría proponer otro camino posible.

En mi opinión, la característica nuclear de las tres propiedades, A, B, y C es su perímetro y georeferenciación, y las demás (naturaleza urbana o de rústica, término municipal, etc.) serán las que tengan que ser.

Entonces, afirmo que lo importante es medir los linderos con la conformidad de los titulares catastrales colindantes, que es válida incluso mediante un acuerdo privado.

Al ser tres parcelas catastrales ya existentes y colindantes entre sí en la base de datos catastral, es posible que se pueda corregir mediante una subsanación de discrepancias de superficie, y no como segregaciones o agrupaciones, etc., que deben seguir otro camino en forma de declaración, y que son otro concepto.

La naturaleza de las parcelas resultantes, dependerá de qué lado caiga la línea de suelo urbano catastral. Es posible que una parcela tenga parte en suelo urbano y parte en rústico. Existen varias soluciones.

La primera, generar una parcela rústica y otra urbana, con referencias catastrales diferentes, una de "tipo rústica" con polígono y parcela, y otra con referencia de "tipo urbana". Es la opción que menos me gusta. Si las dos partes, urbana y rústica tienen entidad suficiente, se puede tomar la segunda opción que a continuación resumo, para mí más acorde con el principio de unidad jurídica de la finca.

La segunda, generar una finca catastral, pero con dos inmuebles, o en jerga catastral, dos “cargos”: un cargo 0000 de naturaleza rústica y un cargo 0001 de naturaleza urbana. Se trata de lo que se conoce como una finca “encabalgada”, o mixta, a caballo entre rústica y urbana. Ejemplo ficticio: referencia de la parte de rústica 12126A012003550000AZ y referencia de la parte de urbana 12126A012003550001PD. La diferencia está en los seis últimos dígitos (0000 y 0001 más los 2 dígitos de control respectivos, que son dos letras) los cuales, conocidos como "cargos", nos separan la naturaleza diferente de cada elemento integrante en la finca: el cargo 0000 es el elemento rústico de la finca, y el cargo 0001 es el elemento urbano. Cada cargo produce una referencia catastral en realidad, cada una con su individualidad en el recibo de IBI correspondiente. Pero cuando la finca sea o toda urbana o toda rústica, podremos solicitar, si no lo hacen de oficio, una "fusión de cargos" y terminar con una sola referencia catastral.

La tercera, si la finca tiene muy poca superficie en urbana, de forma que no puede tener aprovechamiento urbano, se puede incluir toda la parcela como parcela única de naturaleza rústica, sin necesidad de mover la línea de suelo urbano catastral. Es justificable cuando no tiene sentido realizar una valoración económica de estas “puntas” de fincas mayoritariamente rústicas en suelo urbano como una superficie verdaderamente urbana. Y viceversa. Podría darse el caso de una finca mayoritariamente urbana con una "punta" en rústica, y valorarse enteramente como urbana.

En definitiva, la naturaleza urbana o rústica de las parcelas no me parece un obstáculo relevante para ajustarlas conforme a plano técnico porque el actual modelo de catastro unificado permite encontrar soluciones a estas situaciones.