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Parcela no coincide con las escrituras??   
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Sertrash



Registrado: 24 Sep 2011
Mensajes: 89

MensajePublicado: Fri 11 May 2012, 22:19    Asunto: Parcela no coincide con las escrituras?? Responder citando

Buenas a todos.

He estado revisando temas anteriores para resolver la duda que tengo y no he encontrado la respuesta que buscaba y he decidido comentarlo aquí.

Resulta que hoy he visitado la finca de un cliente el cual tiene un problema. El tiene una finca rústica (destinada a cultivo de regadío y secano)comprada hace unos años con sus escrituras y todos sus documentos, en principio, en regla. Por la parte norte la finca linda con otra, a cuyo propietario acusa de haberle sembrado parte de la suya. Por los demás lugares está rodeada de pinos. El otro propietario ha "recolocado" los mojones, supuestamente, como ha querido. Mi cliente me ha enseñado el plano que acompaña a la escritura a escala 1/6000 y efectivamente se aprecia como le ha quitado un trozo de su parcela. Hasta aquí todo normal y de primeras parece que la razón la lleva mi cliente, pero al llegar a casa y revisar en sigpac,catastro, goolzoom, etc. me he dado cuenta que la forma que tiene la parcela de mi cliente no guarda regla con la que posee de su escritura. Es más la finca del propietario con el que tiene la disputa aparece con el trozo que dice que este le ha robado a mi cliente, es decir la finca aparece como el otro propietario afirma que es. Me ha encargado un levantamiento detallado de por donde discurre la finca pero creo que visto lo visto mi cliente debería seguir previamente otro procedidmiento:

1.-¿Debería hablar primero con catastro? Supongo que allí deberá aparecer la geometría de la finca ¿no es así?

2.-¿A qué se puede deber que el plano que acompañe a las escrituras no coincida con el catastro digital, sigpac y demás?

3.-El me comenta que las escrituras que posee son del dueño al que se las compró (evidentemente) por lo que pienso que ¿puede que el que se las vendió no supiera exactamente como era su parcela en realidad? Si es así porque aparece ese plano a escala acompañando a las escrituras donde se verifica la geometría exacta de la finca?

Por otro lado, independientemente de todo lo anterior, al encontrarnos en el terreno in situ y ojeando la geometría de la finca "plano Vs realidad" había zonas de la misma que no poseían mojones. Como he comentado el hombre quería un levantamiento detallado pero ¿cómo hago para materializar esos puntos de los cuales no poseemos ni mojones ni linderos que los sitúen? En definitiva mi cliente quiere que plasme la geometría que aparece en su plano en la realidad pero ¿dónde obtengo los datos / coordenadas para ello? A modo informativo debo mencionar que según mi cliente su finca y la del otro propietario dibujan la línea entre una provincia y otra, además por su finca ha sido informado de que va a ser trazada una autovía (por si sirven de algo estos datos).

En definitiva la intención que tengo es de aconsejar a mi cliente que primero hable con catastro y una vez le informen prestarle mis servicios en la medida que los necesite.

Espero haberme explicado con claridad, pido disculpas por el tocho.

Gracias de antemano, un saludo.
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Catasterman



Registrado: 11 Feb 2012
Mensajes: 86

MensajePublicado: Sat 12 May 2012, 09:44    Asunto: Responder citando

Buenas. He escrito un poco antes pero no me he presentado. Soy ingeniero de montes y trabajo en asuntos catastrales de rústica.

A mi parecer, se trata de un conflicto de naturaleza civil que únicamente debe sustanciarse en un juzgado, si previamente no se ha podido llegar a un acuerdo entre colindantes.

Este es mi punto de vista de cada una de las preguntas que realiza.

1. Al Catastro puede acudir para obtener antecedentes que pudiesen ser de utilidad para hablar con el colindante, o para servir como indicio en un eventual juicio. No tiene mucho sentido acudir si lo que desea es que allí se juzgue quién posee mejor derecho sobre la zona en litigio, o le digan por dónde van los lindes reales de la finca, porque como ya he dicho, ello debe sustanciarse en la jurisdicción civil que es la única competente. Si se pretendiera buscar una resolución catastral favorable reclamando cierta porción de terreno, habrá que tener claro previamente que ninguna resolución catastral equivale una resolución judicial ni la vinculará en un futuro. El catastro no otorga jurídicamente la propiedad sino que es un mero indicio. No se ocupan de valorar pruebas y resolver quién posee mejor derecho. En cambio, valoran las posibilidades de que algo sea verosímil, y si las discrepancias son significativas para la hacienda pública (por ejemplo superan el margen de tolerancia técnica catastral, RD 1464/2007) entonces efectúan trámites de alegaciones, y si no las hay en contra modifican el parcelario. Más bien el orden debería ser: primero hablar con el colindante y aclarase a buenas, si no hay resultado después ir a juicio o realizar las acciones civiles pertinentes, y por último regularizar lo que proceda en Catastro, Registro de la Propiedad etc.

2. La descripción de un objeto en las escrituras responde a la manifestación del vendedor, que puede o no coincidir con la realidad. La escritura solamente da fe de los otorgantes y de que se cumplen ciertos requisitos legales, pero hay que tener claro que el notario no verifica el ajuste de la descripción del objeto transmitido a la realidad. No obstante, presumamos que el plano en las escrituras es el bueno. El catastro actual de rústica se ha efectuado en España, por ser de utilidad principalmente tributaria, mediante ortofotografía aérea, no por mediciones en el terreno ni con procedimiento de deslinde contradictorio entre propietarios, con toda la carga de errores que se van a producir. No tiene nada de extraño que el plano en la escritura sea diferente de la parcela catastral: se ha realizado por personas diferentes, con métodos diferentes y con distintos fines. Es posible que la parcela catastral se haya trazado por donde se veía el cultivo. También es posible que la parcela se trazara mal y el vecino haya interpretado que ese terreno se lo han atribuido en Catastro a su propiedad y haya cometido la aberración de invadir terreno que no era suyo en virtud de un error catastral. Respecto a SIGPAC, es un parcelario del Ministerio de Agricultura (hoy, MAGRAMA) para otorgar ayudas de la UE; partieron del parcelario catastral suministrado por Hacienda pero han ido realizando modificaciones que han llevado a que ambos parcelarios se parezcan pero que sean diferentes. Así pues, tienes dos parcelarios que sirven para lo que sirven pero no para lo que necesitas.

3. Evidentemente el propietario es el primer responsable de conocer los lindes de su finca: si no los conoce él, a quién va a exigir que se los diga. El replanteo del plano en el terreno (de escala 1:6000) es una cuestión técnica que necesita el concurso y consejo de un profesional competente.

El límite provincial tampoco suele ser de mucha ayuda, no te fíes de que ayuden a aclarar lindes.

Espero haberte orientado un poco. Un saludo.
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Sertrash



Registrado: 24 Sep 2011
Mensajes: 89

MensajePublicado: Sat 12 May 2012, 11:41    Asunto: Responder citando

Gracias por la respuesta catasterman. Un vez leído tu comentario saco varias conclusiones:

A) Lo primero aclarar que quién en principio ha originado este altercado ha sido el arrendatario de la otra finca, un agricultor que deduzco que utilizando sigpac u ora herramienta de internet ha visualizado la geometría de su finca y ha decidido mover los mojones según esta para materializarla sobre el terreno. Acto que considero, sino delito, muy grave.

B)Considero pues que el sigpac no es más que una herramienta orientativa a la hora de realizar tramites de las ayudas PAC, consultas sobre coordenadas aproximadas, referencias catastrales, etc. Por lo que aclararé a mi cliente que el sigpac es meramente orientativo / aproximado y no es aclaratorio.

C) Que unas escrituras por lo tanto solo "dan fe", por así decirlo, de que determinada persona es propietaria de tal parcela, en un lugar concreto, con tantos metros cuadrados de superficie,etc. ¿es así?

Intentaré orientar a mi cliente de la siguiente manera a ver que opinais:

1.-Que de primeras intente aclararse con el dueño de la finca colindante. Mi cliente me ha comentado que es una mujer octogenaria, por lo que esto derivará a sus hijos los cuales no tendrán ni idea de estos temas...por lo que imagino que vaya con despacio. Si la otra parte posee escrituras y planos de la finca que sobre el terreno, planos en mano, intenten averiguar como discurren las fincas. Llegados a este punto pueden suceder dos cosas:

-Que de mutuo acuerdo deslinden la parte común. Dejando constancia mediante un documento de dicho entendimiento y subsanando todo en catastro y regitro. Por mi parte realizar, como I.T. topógrafo, un plano de la finca de mi cliente. Intentar con la cartografía 1/6000 que posee materializarla sobre el terreno apoyandome en los puntos o mojones conocidos. A su vez otorgar a los elementos de la finca coordenadas oficiales UTM ¿sería válido este procedimiento? **Lo del límite provincial lo mencionaba porque al pertencer una finca a cada provincia puede que existan coordenadas que determinen dicha línea física que a su vez coincide con el lindero.

-Por el contrario que no lleguen a entenderse entre las dos partes y tengan que aclararlo vía judicial. Aconsejaré a mi cliente que denuncie y aporte todos los documentos que posea como escrituras, planos, pruebas de haber labrado dicha parcela durante tiempo,ayudas PAC de años anteriores que lo corroboren, etc. Y que alguien determine quien ha usurpado a quien.

Creo que por mi parte y de momento no puedo hacer mucho más por mi cliente que aconsejarle de esta manera y en el momento que necesite mis servicios prestarselos. ¿Qué opinais? ¿se debería seguir otro procedimiento?

Perdón por la parrafada otra vez, pero es el primer trabajo de estas características al que me enfrento.

Gracias de nuevo por la ayuda, un saludo.
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
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MensajePublicado: Sat 12 May 2012, 14:50    Asunto: Responder citando

Catasterman te ha respondido muy bien, espero que vengas para quedarte por aquí. Wink

Yo añadiría algunas cosas.

1ª) No has hablado sobre como se definen los linderos en las escrituras. Hablas de linderos en el límite provinvial y si esto es cierto y para ello deben decirlo las escrituras ya tendrías algo de peso sobre este linde. Entiendo por lo que comentas que el linde conflictivo es el que afecta al lindero entre términos municipales. Si no es así pues bueno tendrás un linde claro pero no el del objeto de la disputa. El lindero del término municipal suele ser el de catastro, pero conviene investigar si en la fecha que se adquirió la finca era el mismo, pues muchos ayuntamientos están en constantes disputas y en algunos munipios ha habido cambios.

2º) Tendemos siempre a confiar en nuestro cliente, y a veces ocurre, que nos la quieren meter. Antes de hablar con el vecino lo primero que debes de hacer es investigar todo hasta que tengas que puedes o no puedes hacer.

3º) Supongamos que tu cliente dice la verdad, en este caso otra prueba a su favor podría ser contrastar fotografias aéreas de varios años para ver si se aprecian cambios de cultivo, un lindero movido comparado con hoy, etc...

4º) Puedes tambien intentar comprobar en catastro si ha habido alguna modificación, creo que esto ya lo ha apuntado catasterman, y puede ser útil a fin de saber si se ha efectuado algún cambio (quizás no hace mucho) sin que tu cliente se haya enterado (esto no debería ocurrir pero a veces ocurre).

5º) Respecto al plano que dices tener, deberías comprobar midiendo sobre el terreno los mojones conocidos si se corresponde con parte del plano que tienes, es decir, ver en donde coinciden y ver donde se diferencian, puedes digitalizar el plano para sacarle algo de información (un DXF o coordenadas) que te permitan esas comparativas.

Puede que tengas que girarlo y escalarlo con las coincidencias hasta sacar algo en claro y sobre el terreno si llegas a algo en claro intentar marcar los linderos que faltan, a ser posible junto a tu cliente, intentando que sea el quien te indique primero por donde dice que va el linde ocupado y luego tu detrás comprobando si se se parece a lo que has obtenido del plano (en previsión de que no te engañe, o de que el crea que lo que has calculado va a misa y vuelve y le convenga y pretenda que lo des como cierto).

En este caso solo estás haciendo una aproximación, y debe coincidirte más menos con la escala del plano original, no debería haber mucho error, pero dificilmente será perfecto (por varios motivos que te puedes imaginar). Es por tanto solo una aproximación, que te servirá para saber más o menos por donde debes investigar en las fotos antiguas y si se corresponde con algo físico del terreno o de alguna otra cartografía (catastral por ajemplo (actual o histórica).

Otra comprobación que debes hacer (y esta la puedes hacer en la primera medición) es replantear en el terreno el CATASTRO ACTUAL (sin dejar muchas marcas para no molestar al vecino, es decir de manera cautelosa), para ello te cargas el DXF de las parcelas y mientras vas midiendo vas comprobando catastro, con esto el objetivo es ver si realmente el vecino se ha guiado de catastro para mover el lindero o si lo ha hecho a ojo.

Todo esto te servirá junto al estudio de las escrituras para sacar conclusiones que te permitan donde te encuentras y hacia donde debes ir.

Respecto a lo que ha dicho catasterman, reafirmo, si quieres ver un lindero catastral, coge catastro (olvidaté de otras cartografías como SIGPAC y demás).

Si no hay acuerdo entre vecinos deberá solucionarse en el juzgado.

Los títulos de propiedad (escrituras, registro), son quienes otorgan la propiedad, catastro no, pues es puramente fiscar (para cobrar) aunque es cierto que su cartografía se presume cierta hasta que se demuestra lo contrario (Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.(Art. 3, RDL 1/2004 Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario)). No obstante esta afirmación tiene poca base desde el punto de vista de litigios de propiedad y es más bien en la práctica para cuando no existen títulos de propiedad o por ejemplo para que cuando se va a expropiar se expropiará al titular catastral que es quien la hacienda conoce y al que puede dirigirse (Catastro y esto ya lo hemos dicho otras veces aquí, es un derecho, pero también un deber, es decir, tienes derecho a tener tu finca catastrada pero la obligación de subsanar los errores que veas, para lo cual catastro te proporciona mecanismos para ello, que en determinados casos, sobre todo cuando afectan a colindantes u otros titulares si no hay acuerdo no permite resolver y debe arreglarse en el juzgado).

En fin, ya nos cuentas.

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Sertrash



Registrado: 24 Sep 2011
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MensajePublicado: Mon 14 May 2012, 09:52    Asunto: Responder citando

Muchas gracias, una vez más, por tu respuesta pfusterv. La verdad que me estais aclarando bastantes cosas pero por otro lado no se como proceder o empezar a abordar este trabajo. Me surgen varias dudas:

-Antes de hacer comprobaciones en campo o sobre cartografía ¿sería mejor que el primer paso a dar sería hablar con el dueño colindante e intentar llegar a un acuerdo?

-Revisando las escrituras ¿sería lógico que en ellas se mencionase que uno de los linderos coincide con el límite provincial? De ser así ¿existen coordenadas de límites entre provincias que puedan ser usadas para ser materializados?

-Por otro lado como puedo ¿conseguir un DXF de dicha parcela? Se que estos procedimientos u operaciones pueden ser muy comunes para muchos pero desconozco "dónde y cómo" puedo hacerme con ellos. Y visualizar fotoa aereas antiguas?

-¿Sería correcto escanear el plano 1/6000 de mi cliente para después importar dicha imagen en autocad y digitalizarlo? De esta manera podría escalar y girar la geometría de la parcela y apoyandome en algún lindero conocido y bien definido que sea coincidente en ambos casos, replantear en campo para tener una aproximación real a como sería la finca.

-El hombre me comentó que hacía como veinte años que se hizo la concentración parcelaria dentro de la cual se encontraba su finca. ¿Existirán por lo tanto documentos de dicha concentración que puedan aclarar algo más? ¿cartografía quizás?

Pues eso, que no se como proceder y empezar a abordar el trabajo. Creo que de primeras volveré a quedar con mi cliente para revisar tanto las escrituras como sus planos y a partir de ahí y según vuestras opiniones iré procediendo.

Muchas gracias de nuevo, un saludo.
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Catasterman



Registrado: 11 Feb 2012
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MensajePublicado: Tue 15 May 2012, 08:49    Asunto: Responder citando

Buenas. Aunque pfusterv ha hecho una gran aportación (a partir de lo que he leído anteriormente de lo escrito por él me parece una persona con mucho sentido común) sólo querría intentar enfocar el trabajo, ordenando algunas ideas ya indicadas. No es ni lo mejor ni lo peor, solo es una sugerencia muy mejorable.

Según entiendo, tu cliente está seguro de que se ha producido una invasión de su propiedad. Luego estamos hablando de un conflicto civil que solo puede sustanciarse mediante un acuerdo entre propietarios o en los juzgados. Lo que tu cliente te pide es que determines el perímetro de su propiedad, y tiene su lógica porque para poder iniciar cualquier procedimiento contra la usurpación de superficie es preciso determinar la superficie invadida. Por tanto, se podría decir que en este trabajo hay una parte técnica y otra más basada en el derecho civil. Yo como técnico me ajustaría a trabajar la parte técnica y le diría que respecto a la resolución civil dejara el caso en manos de un abogado especialista del ramo.

Respeto a la parte técnica opino que hay que resolver:

Determinación de la superficie invadida:

De forma preliminar, se puede realizar un trabajo de gabinete, consistente en escanear el plano 1: 6000 y girarlo y escalarlo, tal como habeis apuntado, e intentar el encaje. Posteriormente contrastar la correspondencia entre fitas sobre el terreno y el plano del encaje, con el objeto de determinar si ambos perímetros (el teórico y el materializado aunque sea en parte sobre el terreno) son coincidentes.

Sería interesante en la investigación de lindes comprobar antecedentes históricos catastrales, sobre todo si en el municipio hubo Catastro Topográfico Parcelario del Instituto Geográfico Catastral. El parcelario de entonces se realizó mediante topografía clásica y a lo mejor el encaje podría dar más información. Además del parcelario, en el plano del polígono encontrarás la línea de término municipal de la época.

Momento de la invasión:

Una vez determinado un perímetro probable y aproximado, se debería comprobar mediante el estudio de diferentes ortofotos históricas (por ejemplo, en la Comunidad Valenciana tienen la página “Terrasit”, del Instituto Cartográfico Valenciano), si se han efectuado cambios en el cultivo de la parcela vecina para determinar cuándo se produjo la invasión de la propiedad de tu cliente. Si la invasión es reciente (a partir de 1997-98 hasta la actualidad), es muy probable que puedas comprobarlo obteniendo ortofotos de internet del respectivo Instituto Cartográfico.

Me queda sugerir algunas cuestiones que has planteado:

Estas comprobaciones son independientes de hablar con el colindante.

Te puedes descargar el shape de la sede electrónica del Catastro con DNIe. Lo de las ortos ya te he apuntado alguna idea. Para ortos antiguas, diferentes organismos públicos las realizaron para sus propios fines. Por eso hubo un desbarajuste con duplicidades y sugió el PNOA. Habría que investigarlo.

Respecto a limites provinciales, puedes tener el límite antiguo (realizado por el Instituto Geográfico y Catastral, hoy IGN) encajando los planos del antiguo polígono catastral (a escala 1:5000 o 1:2000 normalmente), ya que la pañoleta está a escalas 1:25000 y el encaje con precisión es complicado.

Los planos de las concentraciones parcelarias de hace 20 años supongo que deberían obrar en los archivos de la Consejería de Agricultura correspondiente

Saludos.
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Sertrash



Registrado: 24 Sep 2011
Mensajes: 89

MensajePublicado: Fri 18 May 2012, 10:06    Asunto: Responder citando

Gracias de nuevo catasterman, me estáis aclarando mucho todo de verdad.

Hasta ayer no he podido volver a hablar con mi cliente debido a un proceso gripal bastante severo que he tenido. Parece que hay cosas que se van aclarando y a lo mejor no es necesario llegar al juzgado, os comento:

Un vecino le ha dicho a mi cliente que el arrendatario (agricultor que usurpó su finca) le ha comentado que cree que ha metido la pata al mover los mojones y que si era posible le comunicara a mi cliente (se ve que en persona no se atrevía) que recuperara / marcase como el creyera conveniente el cacho que este le había invadido. Por lo que creo que la teoría de que el arrendatario de la finca colindante a la de mi cliente se ha basado en el sigpac para mover los mojones a su antojo es casi cierta.

Mi cliente aún estando las cosas así me ha manifestado su intención de "hacer las cosas bien" y por ello mismo quiere que le delimite / amojone su finca. Hoy me ha proporcionado el plano que ya comenté que acompañaba a las escrituras un 1/6000 y además un vecino del pueblo me ha dejado un plano escala 1/5000 el cual debe pertenecer a la concentración parcelaria que se hizo en el pueblo, la cual los dos (cliente y vecino) datan de hace unos cuarenta años. No obstante en el plano 1/5000 en el cajetín figura “revisión fotogramétrica 2001” y tanto en uno como en otro se visualiza perfectamente como la finca de mi cliente se encuentra dentro de una provincia sin pertenecer a otra, además de poseer la misma geometría tanto en un plano como en otro. También me han comentado que la concentración de su pueblo fue mucho anterior (puede que unos 20 años) a la que se efectuó en el pueblo de la finca colindante.

Con todo lo anterior me planteo replantear mediante escaneado, escalado, girado y apoyo en alineaciones o linderos conocidos (como ya habíamos comentado) la finca mediante estacas. Una vez hecho esto que mi cliente verifique si la finca está bien y de la misma manera el dueño (y no el arrendatario) de la finca colindante haga lo propio y de su visto bueno ya que si nunca hubo problema entre ellos (hasta que arrendó la finca el propietario colindante) no creo que lo tuviera que haber ahora. ¿Sería correcto actuar de esta manera? ¿Me he saltado algún paso? ¿Debería aún así revisar ortofotos y demás documentación? ¿Con la conformidad de las dos partes es suficiente para subsanar el problema?

Suponiendo que lo anterior fuese correcto y se quisiera dejar clara su geometría y georeferenciarla mediante GPS ¿qué documentación sería necesario aportar? ¿Sería correcto / obligatorio presentar algún escrito en el que las dos partes muestran su conformidad? De ser así ¿Dónde y cómo debería de hacerse? ¿Habría que realizar alguna modificación es catastro?

Por otro lado comentar a modo anecdótico / informativo que la finca es de todo menos “concentrada”. No posee la clásica forma rectangular que se otorga a las fincas concentradas para favorecer la labor en ellas sino que he contado unas 34 esquinas o quiebros y la geometría que describe no sabría compararla con ninguna figura para que os hicierais una idea.

Siento insistir en el tema pero siendo el primer trabajo de estas características que ejecuto me gustaría “aprenderlo bien”, ya que puede que me surjan trabajos similares en el futuro.

Agradezco una vez más toda la información que me estáis proporcionando y que me hace más fácil la ejecución de este trabajo.

Un saludo.
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pfusterv
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MensajePublicado: Sat 19 May 2012, 08:15    Asunto: Responder citando

Ya vas bien encaminado y con suerte porque el vecino parece que reconoce su error.

Intenta marcar lo que dicen los planos que tienes (ya sabes como). Comprueba si lo que marcas afecta a catastro.

Cita a los dos colindantes y ten preparado un plano a ser posible en coordenadas oficiales y un documento de deslinde amistoso y otro de conformidad para catastro por si detectaras que habrá que hacer alguna modificación (que es muy probable que así sea). Lo mejor es que cuando marques estén los dos vecinos presentes.

Pueden ocurrir dos cosas, que lo que hayas marcado sea correcto y lo firmen ambos, o que surja alguna discrepancia.

Si la hay por parte del vecino en contra de tu cliente, valora en cuanto afecta a tu cliente, para que puedas convencerle si lo crees conveniente de mover algún lindero "algo", a veces la disconformidad es poca cosa y merece la pena acabar con el asunto por pocos metros (incluso aunque tengais claro que teneis razón). Conviene más que se firme el acuerdo y perder pocos metros de poco valor, que entrar en un proceso judicial (siempre de resultados inciertos, incluso con un trabajo impecable y cierto).

Luego para zanjar el problema para siempre, lo mejor es ir ante un notario a que firmen ese mismo documento en su presencia, con esto nunca se podrá echar atrás, quedara constancia del deslinde amistoso y tu cliente podrá modificar sus escrituras con el resultado final, aportando a las misma los documentos de deslinde amistoso y también y muy importante tu plano con las coordenadas oficiales. Tras ello id al Registro de la Propiedad y a ser posible pedid que incluyan tu plano en la Base Gráfica Registrar (yo creo que todos los Registros deben ya tenerla o al menos casi todos, si no la tienen que tu plano con coordenadas oficiales conste).

Con esto tendrás deslindada la finca para siempre y con acuerdo oficial del vecino.

Solo veo una pega a todo esto, quizás porque no me he enterado muy bien.

¿El vecino has dicho que era arrendatario o es el verdadero duelo de la finca vecina?, lo comento porque el que tiene que firmar la conformidad del lindero de cara a Notario y Registro es el el verdadero dueño (el que posee el título de propiedad ESCRITURA), pero sin embargo para catastro será el titular catastral de la parcela quien habrá de firmarlo, que puede que no sea el propietario (registral) y si sea el arrendatario.

Con esto ya te debe quedar claro todo.

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txus
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MensajePublicado: Sat 19 May 2012, 09:29    Asunto: Responder citando

pfusterv escribió:


Luego para zanjar el problema para siempre, lo mejor es ir ante un notario a que firmen ese mismo documento en su presencia, con esto nunca se podrá echar atrás, quedara constancia del deslinde amistoso y tu cliente podrá modificar sus escrituras con el resultado final, aportando a las misma los documentos de deslinde amistoso y también y muy importante tu plano con las coordenadas oficiales. Tras ello id al Registro de la Propiedad y a ser posible pedid que incluyan tu plano en la Base Gráfica Registrar (yo creo que todos los Registros deben ya tenerla o al menos casi todos, si no la tienen que tu plano con coordenadas oficiales conste).

Con esto tendrás deslindada la finca para siempre y con acuerdo oficial del vecino.


Me temo que todo es utópico y según el sistema de la propiedad español no existe ningún organismo público o privado que archive o registre los deslindes entre particulares, y por tanto éstos sólo tendrán valor de prueba en futuros litigios pero no dan seguridad 100% a que el problema se vuelva a producir.

¿sabéis por qué?...
sencillamente, y a pesar de que cuesta comprenderlo, cuando el notario de fe del acuerdo de deslinde sólo hará eso, poner por escrito lo que dos particulares le manifiestan, pero no entra a evaluar si éstos son los propietarios, porque para ello está le registro de la propiedad, que tampoco puede asegurar la propiedad, puesto que la finalidad de registro de la propiedad es dar protección a los que están inscritos frente a los que no están, pero todos sabemos que puede haberse perdido el tracto (ventas mediante contrato privado o escrituras públicas sin registrar) que demuestren la propiedad del bien.

Esa es la realidad de nuestro sistema de gestión del territorio y la propiedad inmueble Confused
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pfusterv
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MensajePublicado: Sat 19 May 2012, 10:22    Asunto: Responder citando

Entiendo que el para siempre es lo que no te gusta y lo entiendo y lo comparto.

La intención por un lado es que tanto como catastro y registro coincidan a fin de que no haya problemas de registro que es el fin último.

Por otro lado, que ese lindero quede protegido "para siempre" al menos con esa persona (claro está que pueden surgir otros problemas que podrían anular o poner trabas futuras a este acuerdo), por ejemplo el vecino puede volver a ocupar el terreno, pero al menos tienes ese documento que le haría perder un futuro juicio de deslinde.

Finalmente recomiendo ir al registro con toda la documentación y si todo está correcto, registrar y a ser posible también inscribir la propiedad en la base gráfica registral, con eso queda protegida la propiedad frente a terceros tal y como comentas.

En cuanto al acta notarial, si se hace bien y ambos aportan sus títulos y además el acuerdo de deslinde, medición, etc..., la fe notarial en mi opinión si garantizará la propiedad como trámite previo al Registro que en esas condiciones inscribirá y garantizará la propiedad del bien frente a documentos no inscritos (contratos privados, escrituras sin registrar, etc...) pues siempre prevalecerán los datos del registro frente a los anteriores pues se presumirá cierto lo registrado allí. Luego habría que limar otros asuntos derivados de ese tipo de documentos no inscritos y quizás en un juzgado, pero la propiedad con el proceso queda garantizada "para siempre", lo pongo entre comillas porque en verdad nada es para siempre, quizás debería de haber añadido "para siempre pero no exentos de probabilidad de futuros problemas".

Como ya he comentado, nada está exento de ser revisado y de volver a juicio, pero por lo menos alguien que ya ha dado su conformidad ante notario, incluso en documento privado, dificilmente se le admitirá echarse atrás y por tanto ese deslinde si es para siempre (al menos con esa persona), otra cosa es que resultara que la finca no fuera suya realmente por alguna venta en contrato provado o escritura sin registrar y por tanto el deslinde no lo hagas con la persona correcta, pero esto ya se sale de nuestras competencias y si se diera el caso intuyo que se estaría incurriendo en un delito punible y por tanto objeto de sanción o pena. No es misión del técnico entrar en estos menesteres. Pero también es cierto que es raro que alguien que sabe que algo no es suyo firme (y sobre todo ante notario) que lo es. En fin, que la propiedad tiene estos problemas y no es tan fácil garantizarla (a veces imposible).

Pongo un ejemplo, tu casa es tuya, la tienes escriturada, registrada y catastrada, ahora viene alguien y dice que es suya, pues ya tienes el lío, que lo ganarás en un juzgado pues casi seguro, pero eso no te quita el disgusto, los problemas, los gastos, etc..., es la típica pregunta del foro, ¿puede tal hacer esto?, pues la respuesta e como poder puede, otra cosa es que tenga razón y encima que se la den.

No se si lo he explicado bien.

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Sertrash



Registrado: 24 Sep 2011
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MensajePublicado: Tue 22 May 2012, 11:47    Asunto: Responder citando

Pues después de unos días trabajando sobre el tema he procedido de la siguiente manera:

-He escaneado el plano proporcionado por mi cliente y la imagen obtenida la he importado en autocad para digitalizarla. He obtenido su perímetro digitalizado.

-Por otro lado en campo recogí con GPS los mojones existentes en la finca (verdaderos o no) y un lindero bien delimitado.

-He descargado los datos GPS a autocad y con el perímetro digitalizado he intentado encajarlos. Básicamente me he apoyado en el lindero bien definido y en un mojón que señala el límite entre 3 fincas por lo que creo que está bien situado. Escalando y girando / orientando he conseguido que, más o menos, se materialice la geometría de la finca sobre los datos GPS. Al escalar he conseguido una superficie de 2,4647 hectáreas y en las escrituras figuran 2,3520 ha, no se si la diferencia existente es muy exagerada o por otro lado teniendo en cuenta los años que hará que se calculó la superficie de la finca ni los procedimientos e instrumental que se usaron para su determinación pueden dar como bueno "el ajuste" efectuado.

Pfusterv respecto a la duda, ha sido el arrendatario (un agricultor que "lleva en renta" esa finca) quien ha usurpado a mi cliente. La dueña de la finca creo que desconoce estos problemas, ni que a quien ha arrendado la finca (agricultor) ha movido mojones y demás historia. Es una mujer octogenaria por lo que cuado sea informada de los deslindes amistosos y demás procedimientos "la trastocará", en fin...

Por otro lado veo lógico registrar y subsanar los errores una vez se haya llegado a un acuerdo con los deslindes.Pero lo que desconozco es si mi cliente dará todos estos pasos o únicamente se quedará en la dterminación de los mismos y no seguirá el procedimiento que me habéis señalado.

También debo señalar que parte de la finca (no se trata de la zona de conflicto ni mucho menos) de mi cliente ha sido expropiada para la construcción de una autovía. Visualizando la cartografía de catastro se aprecia como ya aparece dicha parte expropiada en la finca de mi cliente. Lo que sigue sin coincidir es la geometría del plano de mi cliente con la que aparece en catastro (por lo menos la porción que no han expropiado) y he pensado en lo que me habéis comentado de que puede que en catastro se haya realizado una modificación sin que mi cliente lo sepa. Esto ya me descoloca un poco la verdad y no se que se tendría que hacer.

No obstante esta semana intentaré replantear la geometría de la finca en campo y que mi cliente valore, para si da el visto bueno hablar con el dueño colindante y comenzar a subsanar los errores.

Gracias una vez más, un saludo.
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pfusterv
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Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2208

MensajePublicado: Tue 22 May 2012, 12:21    Asunto: Responder citando

Sertrash escribió:
...No obstante esta semana intentaré replantear la geometría de la finca en campo y que mi cliente valore, para si da el visto bueno hablar con el dueño colindante y comenzar a subsanar los errores.


Ten en cuenta que lo has hecho "de aquella manera" a fin de tener una idea de como debía estar todo, pero ahora queda que ambos colindantes estén de acuerdo.

Supongo que de lo que te ha salido has comparado con fotos aéras georeferenciadas de la época para comprobar además que el lindero del plano coincide con algo físico y luego con fotos más modernas para comprobar si los linderos físicos han variado en el tiempo (observando geometría del lindero, bancales, cultivos, roturaciones, etc..). Si no lo has hecho hazlo a fin de aproximar más tu trabajo (ñapa) a la realidad que era antes de la invasión. Lo que no dejará "parecido a la realidad", pero dificilmente exacto.

Si finalmente consigues deslindar porque hay acuerdo bien, pero si no lo logras y vas más allá (juzgado) deberías explicar en tu informe el procedimiento seguido, dejando claro que es aproximado, aunque probablemente más exacto que lo actual, sobre todo si puedes acceder a las ortofotos que te comento y demostrar con el movimiento de linderos. Al final a un juez no le va importar tanto los metros exactos del movimiento de linderos (pues con el método seguido no podrás dar un dato exacto), sino que quede claro que se han movido en contra de tu cliente y por tanto pensar que la otra parte haya actuado de mala fe, por lo que a falta de otras pruebas pueda admitir tu método como válido. Es un poco la idea que debes llevar, es decir demostrar que el lindero se ha movido.

En resumen: Tu método no deja de ser una ñapa, pero puede que no haya otro mejor para deslindar y por tanto si está bien hecho y bien explicado puede inclinar la balanza a tu favor.

Aunque en caso de dudas, los jueces suelen deslindar según los artículos 386 y 387 del Código Civil. CAPÍTULO III. DEL DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

Código Civil escribió:
Artículo 386.

Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.

Artículo 387.

Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.


Por lo que tu prueba puede ser decisiva si la orquestas bien. Pues puede que por el artículo 387 no te interese llegar a esa opción. No obstante decidirá el juez y nunca se sabe que va a ocurrir, yo he visto de casi de todo. Por lo que medir la finca vecina y saber a que te expones tampoco viene mal, y cone GPS puede que sea un rato más o menos largo. Los deslindes tienen todo esto y más, por eso no todo el mundo se mete en este berenjenal.

El problema además que tienes aquí es que tienes un titular catastral (el arrendatario) que te servirá para modificar catastro y la dueña (octogenenaria) que es quien realmente debería firmar el acta de deslinde o sus herederos. En este caso debería ir la propietario o sus herederos a ver ese lindero y ver si están de acuerdo también, pues el arrendatario no es quien para decir el lindero a no ser que tenga poderes para ello (Cosa que me extraña).

Si no lo haces bien (todo) habrás hecho algo parcial y no habrás arreglado el problema, tenlo en cuenta.

_________________
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Sertrash



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MensajePublicado: Thu 24 May 2012, 18:30    Asunto: Responder citando

Bueno pues hoy mismo he replanteado las estacas que afectan al lindero en cuestión para hacerme una idea de como quedan en el terreno. Mañana iré con mi cliente para que vea como han quedado y me comente lo que le parece.

Pfusterv, como me aconsejas, estoy intentando comparar ortofotos aéreas antiguas pero no consigo nada. Estoy "quemando" el buscador y no soy capaz de obtener nada que me aporte pistas sobre como discurría el lindero antes de que se moviera. No se ni a que páginas o ficheros acudir.

Lo que si creo que está claro es que el lindero estaba bien colocado (o por lo menos no había problemas) hasta que el agricultor arrendatario de la finca vecina lo movió a su antojo. Al replantearlo en el terreno se aprecia como el nuevo lindero se aproxima más a lo que indica el plano de las escrituras y lo que decía mi cliente que lo que decía el agricultor arrendatario y de lo cual se ha arrepentido.

De momento creo que mi cliente tiene pensado deslindar amistosamente con la dueña real d ela finca, a partir de aquí no se cuales serán los pasos que seguirá.
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tomas.fsevilla
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MensajePublicado: Fri 25 May 2012, 10:28    Asunto: Responder citando

Tendrías que acudir a un vuelo fotogramétrico histórico. Tal vez te valgan con vuelos de los años 70-80 que están depositados en el IGN-CNIG. O tal vez tengas que recurrir al vuelo americano de 1956 que algunas Comunidades Autónomas lo tienen ortorrectificado y publicado, y otras no. En cualquier caso, el Servicio Geográfico del Ejercito tiene una copia de las imágenes que puedes adquirir dirigiendote a ellos.

Si vas a utilizar el vuelo amerícano, adquieres una imagen y quieres medir superficies sobre ella, no olvides que previamente habría que ortorrectificarlo de forma rigurosa.

Sertrash escribió:

Pfusterv, como me aconsejas, estoy intentando comparar ortofotos aéreas antiguas pero no consigo nada. Estoy "quemando" el buscador y no soy capaz de obtener nada que me aporte pistas sobre como discurría el lindero antes de que se moviera. No se ni a que páginas o ficheros acudir.
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Sertrash



Registrado: 24 Sep 2011
Mensajes: 89

MensajePublicado: Fri 25 May 2012, 14:03    Asunto: Responder citando

Gracias por la respuesta tomas fsevilla. Tal y como apuntas he visualizado el vuelo de 1956 pero parece ser que después (en los años sesenta) se efectuó la concentración parcelaria del municipio por lo que puede que no sirva como referencia.

Hoy he estado con mi cliente y le he enseñado las estacas y tiene intención de hablar con la dueña de la finca colindante.

Sigo dándole vueltas al dichoso trabajo y he visualizado la cartografía de la finca en internet (catastro virtual). Parece que la parte de la finca en disputa no aparece dentro de la finca de mi cliente y si dentro la finca colindante de la dueña. Pero al revisar la cartografía anexa a las escrituras de mi cliente la finca aparece con esta porción (la porción de la disputa) dentro de la suya y no solo eso sino que también en el plano de la concentración parcelaria que me prestaron el cual ha sido revisado en 2001. ¿Estaríamos pues ante un error de catastro? es decir de acuerdo con los planos de las escrituras y el de la concentración ¿se ha adjudicado erróneamente la porción en disputa a la dueña colindante? o por otro lado los planos de la escrituras y el parcelario no son válidos.

Por otro lado ¿cómo podría descargar el archivo DXF de la finca? No lo he tenido que hacer hasta ahora pero lo voy a tener que hacer para este trabajo y puede que para algunos futuros. Tengo entendido que debo sacarme el certificado digital en primer lugar pero no se que pasos más debo seguir, seguramente esté explicado en algún post pero no lo he encontrado.

Gracias de nuevo y perdón por alargar tanto el tema sobre esta parcela, pero no quiero dejar un trabajo a medias o que por mi poca profesionalidad mi cliente se vea metido en problemas futuros.

Un saludo
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