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Conflicto en propiedad de un terreno: contrato privado vs contrato registrado   
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osloco



Registrado: 27 Feb 2012
Mensajes: 2

MensajePublicado: Mon 27 Feb 2012, 17:34    Asunto: Conflicto en propiedad de un terreno: contrato privado vs co Responder citando

Buenas tardes a todos,

A ver si alguien me puede ayudar, os explico:

A finales de 2010, mi mujer y yo, compramos un terreno a una inmobiliaria para hacernos nuestra casa. Se hizo la escritura ante notario y se registró en el Registro de la Propiedad. En el terreno todavía no se ha construido nada, está tal y como nos lo vendieron (bueno, se ha hecho un estudio geotécnico y topográfico). Hasta aquí todo correcto.

Pues resulta que el sábado pasado nos da por ir a echar un vistazo y nos encontramos con que había gente en el terreno limpiándolo. Al indicarles que estaban en una propiedad privada nos comentan que ya lo saben, que es suya.

Resumiendo, dice que esa propiedad era de su padre desde hace unos 30 años y que él y sus dos hermanos la heredaron hace unos 2-3 años. Su padre y posteriormente él han pagado el IBI todos los años. Nunca la han escriturado. Sólo dispone de un contrato privado de compra-venta entre la promotora y su padre (de hace unos 30 años).

Hoy hemos ido al Ayuntamiento correspondiente y, efectivamente, constan en el catastro como titulares y el IBI les llega a ellos. Les he entregado la escritura para que constara que había habido un cambio de titularidad. Posteriormente, hemos acudido al Registro de la Propiedad y allí constamos como propietarios y anteriormente ha habido 3 propietarios más registrados (ninguno de ellos es el hombre que dice que heredó, ni su padre).

Suponiendo que el contrato de compra-venta que posee sea correcto/legal y que haya pagado todas las letras del mismo e IBI religiosamente:

- ¿Puedo tener problemas al ser su contrato anterior al mio?
- Si fuera necesario, ¿prevalece siempre ante un Juez una escritura con registro ante un contrato privado?

Os agradecería que me indicarais que pasos puedo/debo seguir a partir de ahora.

Muchas gracias de antemano por vuestra colaboración.

Saludos,

Oscar.
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tomas.fsevilla
Administrador del Foro


Registrado: 28 Mar 2004
Mensajes: 3059

MensajePublicado: Tue 28 Feb 2012, 10:02    Asunto: Responder citando

Teniendo registrado la parcela y con escritura pública, tienes prioridad sobre cualquier otro contrato privado. La otra parte que tiene el contrato privado, sólo podrá reclamar legalmente una indemnización a quién les vendió el terreno, pero no tienen ninguna opción de propiedad frente a ti.

Este caso que nos comentas, es el mejor ejemplo del motivo de existencia del Registro de la Propiedad.
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txus
Moderador


Registrado: 30 Jun 2004
Mensajes: 3702

MensajePublicado: Tue 28 Feb 2012, 11:43    Asunto: Responder citando

tomas.fsevilla escribió:
Teniendo registrado la parcela y con escritura pública, tienes prioridad sobre cualquier otro contrato privado. La otra parte que tiene el contrato privado, sólo podrá reclamar legalmente una indemnización a quién les vendió el terreno, pero no tienen ninguna opción de propiedad frente a ti.

Este caso que nos comentas, es el mejor ejemplo del motivo de existencia del Registro de la Propiedad.


Bueno, bueno....eso pensaba yo, pero todo lo que estoy viendo/leyendo y oyendo últimamente me hace pensar que no está tan claro esa aseveración.

En España, prima mucho más el uso y sobre todo POSESIÓN de los bienes que los "papeles"...este, el nuestro país es "asín" Smile
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osloco



Registrado: 27 Feb 2012
Mensajes: 2

MensajePublicado: Tue 28 Feb 2012, 19:58    Asunto: Responder citando

Muchas gracias por vuestras respuestas.

Entonces, no está tan clara la cosa, no?

Txus, te agradecería que me explicaras un poco más a que te refieres. ¿Conoces casos similares en que no haya prevalecido el registro y escritura sobre un contrato privado?

También me asaltan más dudas:

Si el catastro cambiase la titularidad a mi nombre, ¿estaría todo solucionado o todavía me podrían reclamar?

En caso de llegar a un juicio, ¿no se tendría que reclamar a la promotora (si es que todavía existe) por una supuesta/posible venta doble?

Yo, ¿a quién puedo reclamar/denunciar suponiendo que la otra persona lo tenga todo en regla? A mi me vendió la parcela una inmobiliaria.

El tema es que queremos construir, pero ahora con esto no nos atrevemos hasta que no esté todo claro (no vaya a ser que nos echen la casa abajo).

Saludos,

Oscar.
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txus
Moderador


Registrado: 30 Jun 2004
Mensajes: 3702

MensajePublicado: Tue 28 Feb 2012, 22:03    Asunto: Responder citando

Éste es un tema eminentemente legal, y por ello la mejor recomendación que podría hacer es que busques un buen abogado.

Aunque la cuestión primordial y muy crítica en estos asuntos es: ¿Estás seguro que lo que te vendieron (escritura y posterior inscripción en el registro) se corresponde en el terreno con la parcela/finca que dice tener este otro señor?

Esa es la clave. Si resulta que queda demostrado que ambas partes "dicen" poseer, uno con título otro con posesión, el predio en disputa, quizá en el juicio haya alguna sorpresa, y el registro de la propiedad no haya podido poner a salvo al tercero de buena fe...

Cita:
La acción reivindicatoria, estrictu sensu, se define por la sentencia de 1 de marzo de 1.954 como aquella que puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que frente al propietario no puede alegar título jurídico que justifique su posesión.
Exige, para su éxito, además de la justificación por el reivindicante de justo título de dominio (no necesariamente documental), que por el mismo se identifique de forma concisa y concreta el objeto o porción reivindicado, o como señalan las sentencias de 21 de diciembre de 1.908, 20 de diciembre de 1.920, 3 de marzo de 1.943, 14 de noviembre de 1.950 y 1 de marzo de 1.954: la acción reivindicatoria sólo procede para reclamar una cosa señalada, concreta y determinada. En este mismo sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 26 noviembre 1992, que cita, entre otras, las de 10 junio 1961, 3 julio 1987, 30 noviembre 1988, 15 febrero 1990 y 25 noviembre 1991, especificando que tratándose de bienes inmuebles, deberá fijarse con precisión la situación, cabida y linderos de la finca, de tal modo que no pueda dudarse de cuáles sean y pueda demostrarse durante el juicio que el predio reclamado es aquel a que se refieren los documentos y demás medios de prueba en que el actor funda su pretensión (sentencia de 24 de marzo de 1.911); de otra forma, no pudiendo determinarse los linderos de la finca, antes de ejercitarse la acción reivindicatoria, deberá solicitarse el deslinde, a fin de que la finca quede perfectamente identificada (sentencia de 4 de mayo de 1.928).


Si te apetece leer algo sobre esto, sigue los enlaces

http://www.fundacionepj.org/pdf/SENTENCIAMotril.pdf
http://blog.pucp.edu.pe/media/avatar/605.pdf
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ninotop



Registrado: 08 Jun 2007
Mensajes: 632

MensajePublicado: Wed 29 Feb 2012, 00:02    Asunto: Responder citando

Yo conozco el caso de un promotor que compra y registra una finca (catastro y registro) consta como una finca y cuando solicita licencia de construcción le indican que la edificabilidad esta agotada pues hay una segregación privada de esta en favor de la parcela colindante para aumentar el volumen de la segunda.
Después de consultarlo con varios abogados, ninguno ve viable reclamar la titularidad total de la parcela
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