Foro Cartesia

[piimargall]

Feliz Año 2011 a todos los colaboradores y seguidores de este foro, especialmente a los moderadores por su buen hacer.
Me he encontrado con una finca rustica de 45 areas, que ahora reclama el hijo de la propietaria, esta lleva mas de 30 años sin tener la posesion (en este tiempo ha tenido varios arrendatarios), tiene escritura registrada. El propietario y poseedor actual desde hace 13 que adquirió la finca por compraventa en escritura publica, registró la finca en abril del 97, es la 2ª inscripción, segun consta en la nota simple.Desde esa fecha ha tenido la propiedad en condicion de dueño y adquirida de buena fe. Ahora la finca tiene dos propietarios, aunque legalmente solo corresponde a uno. ¿ A cual? Yo creo que por usucapion es del actual poseedor . Podeis ayudarme a aclarar el asunto. Gracias

[txus]

Si dices que la "anterior" propietaria tiene escritura registrada, significa que lo tiene inscrito en el registro de la propiedad.
En ese caso, aunque el "actual" propietario lo tenga también inscrito, existe lo que se llama doble inmatriculación, y en ese caso prevalece la que fuera inscrita primeramente, y entiendo que sea la "anterior" propietaria".

No soy jurista, pero ...

[piimargall]

Artículo 1957 de nuestro codigo civil dice:

El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.

En el caso que nos ocupa, el 2º propietario cumple a la perfeccion los requisistos exigidos en este articulo.

[pfusterv]

Yo, aunque tampoco soy jurista, coincido con lo dicho por txus, por varias razones además.

1) Hablas de que todo ese tiempo (30 años), la finca ha estado ocupada por arrendatarios (esos arrendatarios lo han sido de la anterior dueña (tal y como lo cuentas). No hay por tanto abandono de la finca.

Demostrando esto puede ser determinante.

2) La finca ya estaba inmatriculada por primera por la dueña original, el título que tiene "el propietario y poseedor actual" procede de una doble inmatriculación posterior a la primera, por lo qule deja de ser "título justo" ya que el título justo es el de la primera inmatriculación y el derecho de propiedad prevalece para la primera.

Esto puede ser determinante.

3) Con todo lo anterior también pudiera no haber "buena fe" quizás si del actual "poseedor", pero ¿y del anterior "poseedor" que inmatriculó la finca hace más de 13 años?

Esto también puede ser determinante. Es posible que uno de aquellos arrendatarios fuera el que vendiera la finca sabiendo que la verdadera dueña no se enteraría, si se demuestra.

Por tanto pueden no darse los requisitos para la usucapión.


Además los casos que yo he visto con dos inmatriculaciones siempre se han resuelto a favor de la original.

De todas formas lo mejor es que lo consultes con un abogado, esto son sólo opiniones.