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Diferencias en superficies entre certificación catastral y DXF   
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Gregor.Samsa
Moderador


Registrado: 14 Feb 2007
Mensajes: 4179

MensajePublicado: Fri 08 Oct 2010, 12:10    Asunto: Responder citando

Las Superficies que tienen validez son las que figuran en la Certificación Catastral, que puedes pedir en la misma oficina virtual del Catastro.

Deberían coincidir con el DXF pero... Catastro tiene estas cosillas.

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pfusterv
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Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2207

MensajePublicado: Sat 09 Oct 2010, 01:01    Asunto: Responder citando

Esta pregunta es muy interesante y esto mismo que comentais lo he comprobado muchas veces, a efectos teóricos y de cara al ciudadano de a pie (que todos somos) la superficie válida es la que refleja la certificación catastral, pero a efectos técnicos en mi opinión la superficie válida para tener un punto de comparación es la superficie vectorial (.dxf) me explico: Aunque la respuesta no vaya dirigida tanto a quien formula la pregunta como a los técnicos que visitan y/o participan en este foro.

Como técnicos cuando hacemos un levantamiento de una finca conviene (en muchos casos) compararlo con la cartografía catastral vectorial en DXF (lógicamente partiendo de un sistema perfectamente enlazado a geodesia y realizando las transformaciones de datum correspondientes en caso de necesidad (ETRS89 a ED-50 o viceversa), para ello basta con superponer a nuestra medición la cartografía catastral en DXF, analizar las diferencias y emitir el correspondiente informe de discrepepancias, a ser posible se debe entregar junto al informe el plano generado en formato DXF o simplemente en DWG para que los técnicos de catastro lo tengan más fácil, esa es la cartografía que ellos manejan actualmente y las diferencias con las bases de datos entiendo que se deben a que están basadas en cartografías antiguas o calculadas por otros métodos menos fiables y de ahí las diferencias apreciadas por nuestro nuevo amigo.

Lógicamente esto son conjeturas mias, pues verdaderamente no se a que se deben estas diferencias, lo cierto es que existen y también es cierto que la cartografía que maneja catastro es la vectorial en DXF (u otra análoga y con los mismos errores que luego convierten a distintos formatos como DXF, Shape, etc..., aunque reconozco que no he comprobado si además existen diferencias entre estos formatos, suelo usar el DXF y fiarme de el).

En definitiva como la cartografia que nos proporciona catastro es la vectorial y normalmente en DXF (a no ser que se pida en las gerencias, matizando un formato particular), es la cartografía que debemos utilizar para nuestras comparaciones y nuestro DXF o DWG (preferiblemente DXF) será el que sea luego modificado por catastro si lo estima oportuno.

Al escribir esto, me vienen a la cabeza rectificaciones catastrales planteadas a catastro hace poco meses, donde los linderos están conformes o no se ven afectados, pero donde la contestación de catastro ha sido la no modificación de dichas dentro de un margen(creo recordar, atendiendo a al RD 1464/2007 de 2 de Noviembre) por lo que finalmente la parcela queda como está y por tanto los valores de las parcelas siguen como estaban, quedando nuestro trabajo en agua de borrajas. Por tal motivo empiezo a incluir en los informes la necesidad de la rectificación por motivos de deslinde entre vecinos comprobados sobre el terreno y la necesidad de que se materialicen las rectificaciones propuestas independientemente del porcentaje de las discrepancias, siendo este el interés del propietario de momento no he presentado ningún trabajo con esto aunque si están casi terminados y en uno en particular donde las discrepancias son menores del 5% tengo especial curiosidad si se lo pasarán por el ....... o por el contrario rectificarán como es el deseo e interés del cliente. Ya veremos y ya os contaré si surte efecto.

Yo entiendo que esa norma debe ser para su trabajo interno (vamos, no corregir para no perder el tiempo, ya que está legislado), pero no es de recibo que si manifestamos un interés real en esas modificiaciones y además les llevamos planos (y en DXF para que no tengan que hacerlos ellos) e informes de discrepancias debidamente realizados no los corrijan cuando ya tienen el tranajo hecho, más aún si además les llevas la conformidad de los vecinos si es necesaria (con planos firmados) o la rectificación es para una superficie menor que no afecta a los linderos de otras fincas. Que alguien me lo explique Confused Confused Crying or Very sad

Sólo puedo entenderlo en el caso en el que la rectificación no afecte a vecinos ya que lo que a nosotros nos sobra tendrían que dárselos a ellos, aunque hace bien poco rectifiqué unas parcelas en esta situación y si las modificaron, y ahora me mandan cartas comunicando que tal o cual parcela ha puesto un terreno a su nombre o ha aumentado su superficie. En fin....

CITO TEXTUALMENTE:

La superficie queda dentro del margen de tolerancia técnica en la superficie catastral, regulada en la DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA DEL REAL DECRETO 1464/2007, de 2 de Noviembre "normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales")

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA DEL REAL DECRETO 1464/2007, de 2 de Noviembre escribió:
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Margen de tolerancia técnica en la superficie catastral.

1. Se entiende por margen de tolerancia técnica en la superficie catastral la máxima diferencia admisible entre la superficie que conste en la base de datos catastral y la que se pretenda incorporar como resultado de una medición directa.

2. Cuando la diferencia entre ambas superficies no supere dicho margen de tolerancia, en más o en menos, la superficie catastral se reputará válida.

3. El margen de tolerancia técnica en la superficie catastral, expresado en metros cuadrados, será en cada caso el mayor de los siguientes límites:

Superficie catastral en m² (S) Margen de tolerancia en m²
Límite 1 Límite 2
S < 500 0,1 x P
500 ≤ S < 3.000 0,0002 x S x P
3.000 ≤ S <5.000 0,00014 x S x P 0,03 x S
S ≥ 5.000 P

Donde P es el perímetro catastral del recinto expresado en metros.

Cuando el límite 1 así obtenido supere el 10% de la superficie catastral, se adoptará como margen de tolerancia 0,1 x S.
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txus
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Registrado: 30 Jun 2004
Mensajes: 3702

MensajePublicado: Sat 09 Oct 2010, 10:35    Asunto: Responder citando

Espero no crearte un trauma, pfusterv, por lo que voy a escribir a continuación Very Happy ...yo lo tuve y aun no me he recuperado desde que lo averigüé.

Si entregamos un DXF en catastro para subsanación de discrepancias, los "técnicos" de catastro lo que realmente hacen con dicho fichero DXF es ponerlo de fondo en su "SIG" y se dedican a pintar encima de las líneas de ese fondo el contorno de la finca.

Dicho eso, te puedes imaginar el grado de precisión que tiene los DXF que descargamos de la SEC

En un caso de subsanación que entregué en Catastro, y tras 6 meses, accedieron a la validación y cuando descargué tanto la consulta (pdf) como el DXF, pude comprobar que el valor de la base de datos alfanumérica (Consulta PDF) era el que expuse en mi informe. Sin embargo al comprobar el DXF que envié a Catastro con el que acababa de descargar con la subsanación existían variaciones, incluso y para más inri haciendo más grande la parcela objeto de subsanación e "invadiendo el vecino"...se ve que el "técnico" de catastro tenía mal pulso aquel día.

En resumen, me temo que la superficie válida es la que aparece en la parte alfanumérica, que dicho sea de paso es lógico porque al menos, habitualmente, en las parcelas urbanas suele aparecer la superficie del título de propiedad, siendo o no coincidente con la superficie geométrica de la cartografía catastral.

En fin, un tema éste bastante Catastrófico Confused

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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2207

MensajePublicado: Sat 09 Oct 2010, 11:29    Asunto: Responder citando

Si eso ya lo sabía (más o menos) desde hace años, creo que además alguna vez lo he comentado por aquí, además conozco una persona que se dedica a dibujar sobre ortos las parcelas catastrales de ahí que a veces no tienen nada que ver con la finca real, por ejemplo casos donde un bancal ha perdido su lindero porque lo labran conjuntamente ambos vecinos y luego catastro toma todo el bancal como una única parcela y se la adjudica a unos de los vecinos.

Si me crea trauma que no se si superaré algún día, es que hoy día siga todo igual más aún cuando sig gratuitos y tan versátiles como gvSIG (que me he aficionado a trabajar con el) puedan incorporar tu cartografía en DXF con la misma precisión que lo hace autocad, y luego nuestros dxf no sirvan para mucho aún hoy. gvSIG es además un programa hecho con fondos públicos y no entiendo como catastro no lo usa hoy día, aunque a mi el curso que hice de gvSIG me lo hizo un alto cargo de catastro y lo dominaba bastante y creo recordar que tienen pensado usarlo si no lo están haciendo ya. Esperemos que con estas nuevas herramientas y el olvido de sus obsoletos sistemas actuales se nos quiten los traumas a ti y a mi cuando comiencen a trabajar correctamente, más aún cuando los convenios con los distintos colegios de ingenieros exigen (o recomiendan) entregar los DXF.... ¿para que me pregunto muchas veces? en fin "vivir para ver, ver para creer"

Comparto la opinión de que la superficie válida es la de la certificación y tienes razón en que tras tu trabajo si hay notables variaciones la corrigen según tus datos y que la cartografía queda de aquella manera.

De todas formas sigue siendo la única cartografía oficial que tenemos a nuestra disposición y estarás de acuerdo conmigo (seguro que lo estás, no se para que lo pongo en duda), en que nosotros debemos seguir trabajando de la manera más precisa posible, y esto significa que no por todo lo comentado ahora nos liemos a sacar coordenadas con el puntero del ratón sobre el raster de catastro de la sede virtual, y usemos una cartografía que con sus defectos ya comentados, siempre será más precisa que si nosotros nos ponemos a dibujar líneas sobre ella o sobre el raster.

No obstante además queda una cuestión, en cierta manera para algo debe valer que nosotros entreguemos nuestros trabajos en DXF, yo al menos con las coordenadas definitivas en un listado adjunto (bien como anexo o bien en el plano, con un plano numerando cada punto y a ser posible en ETRS89 y ED-50, o al menos sólo en ETRS89 que es lo que perdurará), yo lo hago confiando que a fin de cuentas el trabajo tiene un registro de entrada del cual guardas tu copia compulsada y que algún día en caso de deslinde o problema puedes recurrir a el, como el documento en el que se basó para modificar tal o cual superficie, que si además corresponde con la que tu has calculado de algo debe valer. Yo ya me agarro a un clavo ardiendo en estas cosas y mientras más pruebas tengas después de tu trabajo, luego más pruebas tendrás en caso de necesitarlas.

Por último me gustaría que quien nos lea no tenga la sensación de que todo está tan mal ni es tan catastrofico, y que la única forma de poder defender tu propiedad (que merece ser tuya) Wink es contratando al profesional adecuado que sepa lo que hace y que haga elaborados y rigurosos informes con todo lujo de detalles, y el que luego sean usados por el organismo receptor de mejor o peor manera no es tan importante, a fin de cuentas lo que luego nos da catastro no es tan importante, sólo nos sirve para que poder registrar sin problemas (que conseguiremos con tal de catastro nos de cierta aproximación) y tras nuestro trabajo el deslinde o linde si se consigue es el que hemos propuesto.

Por todo ello es fundamental que aunque catastro no es perfecto, poder tener un plano firmado con coordenadas por los vecinos donde manifiesten su conformidad de los puntos del lindero, últimamente los abogados con los que trabajo los citan directamente ante notario para que firmen allí y eso si que va a misa (y vuelve). diga luego lo que diga catastro.

Un caso curioso que me llama la atención es que en los lugares donde he trabajado y los linderos corresponde con un ZEPA, las coordenadas de los mojones de MP son casi perfectas (algún cm de error) cuando superpones el DXF del ZEPA con tu medición, estas cartografías están realizadas con datos "gepeseados" con equipos submétricos y corregidos con RINEX, tomados normalmente por guardias forestales con gran desconocimiento de lo que llevan entre manos (no es su labor y no tienen porque saber de ello), pero debidamente adiestrados, con lo que las cartografias resultante tienen gran precisión y aquí es cuando me planteo lo siguiente:

Que un organismo público medioambiental que no requiere habitualmente gran precisión en sus trabajo haya tomado conciencia de que un mojón está situado en un punto y sólo ese punto es el válido y se preocupen por hacerlo bien y lo consigan y que luego por otro lado tengamos un catastro que es el organismo que como misión principal tiene la de cartografiar la propiedad para luego poder acometer sus otras labores cuya finalidad es cobrar al contribuyente y demás, no lo haga de manera rigurosa ¿no es para pensarlo o darle una colleja a alguno?

Ahiiiii este catastro....
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