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jimenezseote



Registrado: 20 Mar 2010
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MensajePublicado: Sat 20 Mar 2010, 23:12    Asunto: qué hacen los administradores antes la remoción injustificad Responder citando

En primer lugar, la Sala examina la naturaleza jurídica de la relación contractual existente entre el administrador y la Comunidad, anticipando la existencia de cierta controversia entre la jurisprudencia respecto a la calificación de dicha relación (mandato sui generis, contrato mixto de arrendamiento de servicios y mandato ), si bien se decanta por la mayoría de la jurisprudencia calificándola como mandato retribuido. De esta figura contractual, la sentencia destaca su carácter "inuitu personae "ya que este contrato se sustenta en la confianza que inspira las cualidades de la persona con la que se contrata. El principal efecto de la estrecha relación de confianza en la que se basa el contrato se radica en el hecho de que la Comunidad, tanto por así disponerlo el artículo 13-7º, punto segundo, como por el artículo 1.732. 1º del Código Civil, puede desistir del contrato antes del vencimiento del plazo para el que fue contratado el administrador.

Ahora bien, la facultad revocatoria conferida en dicho precepto (que, por cierto, de la que también disfruta el administrador) tiene diferentes efectos jurídicos en función de que dicha medida esté o no justificada. Efectivamente, si la causa por la que la comunidad decide la remoción del administrador constituye justa causa, es decir, un incumplimiento grave y reiterado de sus obligaciones que causen o puedan causar un grave perjuicio a la Comunidad, el administrador carece de derecho a indemnización. Dicha conclusión encuentra su fundamento en el hecho de que , además de perderse esa relación de confianza inherente al vínculo contractual, se estaría produciendo un incumplimiento de las obligaciones propias del administrador conforme disponen los artículos 1.718 y siguientes del Código Civil y el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por el contrario, si la remoción anticipada no esta justificada, el mandatario tiene derecho a indemnización. A estos efectos indemnizatorios, consideramos que la falta de justificación de la causa de la remoción del administrador abarcaría supuestos tales como decisiones arbitrarias, caprichosas y de mera conveniencia o fundadas en caso fortuito o fuerza mayor no imputables al administrador. Igualmente, debe entenderse como causas injustificadas la invocación por la Comunidad de aquellos incumplimientos leves o puntuales en las obligaciones del administrador.

Expuesto lo anterior, la resolución continúa con un análisis respecto de la indemnización a la que tendría derecho el administrador. Así, el quantum de dicha indemnización deberá venir determinado por los gastos y desembolsos que acredite haber realizado y en los dispuestos bajo la creencia legítima de que la relación contractual iba a durar todo el tiempo para el que fue designado, incluso abarcando el lucro cesante o pérdida de expectativas que la imprevista terminación de la relación negocial le hubiera podido ocasionar.

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