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Compra Finca no resgistrada   
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Autor Mensaje
Alamut



Registrado: 20 Jan 2010
Mensajes: 3

MensajePublicado: Wed 20 Jan 2010, 20:40    Asunto: Compra Finca no resgistrada Responder citando

Hola y gracias de antemano, estoy interesado en comprar una finca, pero cuando iba a realizar el contrato privado de reserva he obserbado una seríe de problemas que no se si tienen facil solucción-
Paso a describirlos, los vendedores poseen,
- las escrituras con unas medidas de 1250 m2
- Un informe de un perito agricola de 1988, año de la compra del vendedor con una medicion de 1540 m2, -- En el catastro figuran 1680-

Y por otro lado no tienen la finca registrada.

Que problemas y gastos puedo tener si la compro asi?
Pueden arreglarlo facilmente los vendedores?
- La medida final valida será la del perito agronomo o la de las escrtituras?

Muchas Gracias
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2208

MensajePublicado: Thu 21 Jan 2010, 10:40    Asunto: Re: Compra Finca no resgistrada Responder citando

Alamut escribió:
...
- las escrituras con unas medidas de 1250 m2
- Un informe de un perito agricola de 1988, año de la compra del vendedor con una medicion de 1540 m2, -- En el catastro figuran 1680-

Y por otro lado no tienen la finca registrada.

Que problemas y gastos puedo tener si la compro asi?
Pueden arreglarlo facilmente los vendedores?
- La medida final valida será la del perito agronomo o la de las escrtituras?

Muchas Gracias


Empiezo por el final, ¿Que problemas puedes tener? pues muchos o muy pocos, depende de muchas cosas.

La medida del périto será válida siempre y cuando este bien hecha, mejor en presencia de los vecinos y con su conformidad de linderos.

- Tienes unas escrituras con una superficie y una medición real con otra, pero entre ellas hay una diferencia en exceso de menos del 20%, con esto no tendrás mayores problemas en el momento de registrarla (sólo hay un exceso de cabida pero sin expediente de dominio).
- Por otro lado en catastro tienes mayor superficie que en escritura y mayor también que lo que dice el perito, por tanto en catastro no deberías tener problemas para corregirla y adaptarla a la realidad.
- NO TIENEN LA FINCA REGISTRADA: Comprobar que la finca no este ya registrada a nombre de otro (es díficil pero puede ser).

PASOS A SEGUIR:

1) Lo primero comprobar el registro (lo de antes)
2) Lo segundo volver a medir la finca, en presencia de los colindantes y en conformidad con estos.
Con los vecinos conformes (por escrito) y con el registro "Límpio (sin problemas) ya puedes comprar la finca tranquilamente
3) Con todo esto ya puedes poner la finca a tu nombre en catastro (si la has comprado aunque sea en documento privado) y corregir en catastro la superficie y geometría.

4) Escriturar la finca y luego registrarla

Luego como ya te he dicho, dependiendo de múltiples factores todo lo anterior puede ser muy complicado o muy fácil, pero desde luego la conformidad de los vecinos te ayudará mucho, porque finalmente hay muchas probabilidades de que sobre todo en este caso, tal y como lo expones, sean llamados a filas por catastro y si no están conformes tendrías que pleitear.
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Gregor.Samsa
Moderador


Registrado: 14 Feb 2007
Mensajes: 4179

MensajePublicado: Thu 21 Jan 2010, 12:15    Asunto: Responder citando

Tan solo una observación:

Todo esto lo puedes hacer después de comprarla pero es muy aconsejable hacer antes (o sea que lo haga el vendedor) todo, o al menos la inscripción en el registro, así te evitarías, como se ha comentado, que la finca tuviera otro titular registral que tendría prevalencia sobre la parcela..

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Alamut



Registrado: 20 Jan 2010
Mensajes: 3

MensajePublicado: Sun 24 Jan 2010, 16:34    Asunto: Responder citando

Muchas gracias por vuestras respuestas. Sólo una cuestión el 20% se cácula cobre los metros de escritura 1250m2?, porque si es así en este caso hay más del 20%(medición 1540m2) en que cambiaría esto?

El lunes me reuno con el vendedor espero poder arreglarlo con ellos
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txus
Moderador


Registrado: 30 Jun 2004
Mensajes: 3702

MensajePublicado: Sun 24 Jan 2010, 17:10    Asunto: Re: Compra Finca no resgistrada Responder citando

pfusterv escribió:
....Tienes unas escrituras con una superficie y una medición real con otra, pero entre ellas hay una diferencia en exceso de menos del 20%, con esto no tendrás mayores problemas en el momento de registrarla (sólo hay un exceso de cabida pero sin expediente de dominio).....


No estoy de acuerdo, con esa afirmación. Cada registro y su registrador es un mundo aparte.

Depende de muchos factores, el que se acepte ese exceso de cabida. Lo habitual, es que el registrador piense que el exceso de cabida en realidad es una compraventa encubierta o simplemente una invasión de la finca colindante.

He tenido experiencias donde el exceso era menor del 5%, en suelo urbano, sobre 7000 m2, y el registrador nos pedía que se formalizase expediente de dominio. Exclamation
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2208

MensajePublicado: Sun 24 Jan 2010, 17:21    Asunto: Re: Compra Finca no resgistrada Responder citando

txus escribió:
..No estoy de acuerdo, con esa afirmación. Cada registro y su registrador es un mundo aparte....


Esto es cierto, debería haber puesto "con esto no tendrías mayores problemas", en estas cosas no hay nada definitivo.
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Alamut



Registrado: 20 Jan 2010
Mensajes: 3

MensajePublicado: Mon 25 Jan 2010, 21:30    Asunto: Responder citando

Hola de nuevo, despues de hablar con el registro y el notario, parece que se podría registrar.
Pero me surge una duda, la finca no coincide con el plano del catastro, es necesario un informe topografico con conformidad de lindantes para modificar la geometria de la finca?
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2208

MensajePublicado: Mon 25 Jan 2010, 22:44    Asunto: Responder citando

Alamut escribió:
....la finca no coincide con el plano del catastro, es necesario un informe topografico con conformidad de lindantes para modificar la geometria de la finca?


Si, tal y como ya te he comentado antes, siempre y cuando tu propiedad real invada parcelas catastrales que están a nombre de terceros, si no es en conformidad con los lindantes catastro no debería modificar nada.

Me alegro que puedas registrar
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Gregor.Samsa
Moderador


Registrado: 14 Feb 2007
Mensajes: 4179

MensajePublicado: Tue 26 Jan 2010, 09:18    Asunto: Responder citando

Aunque en este caso resulte imprescindible el levantamiento topográfico es en general recomendable, porque es la única forma (si se hace bien) de sabe que es lo que estás comprando y donde exactamente.
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