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¿COMO RECUPERAR METROS APROPIADOS POR UN VECINO?   
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Autor Mensaje
LINDE333



Registrado: 26 Mar 2009
Mensajes: 3

MensajePublicado: Thu 26 Mar 2009, 13:08    Asunto: ¿COMO RECUPERAR METROS APROPIADOS POR UN VECINO? Responder citando

Hola. Quisera hacer la consulta siguiente sobre un PROBLEMA DE LINDES.
Hace años, un amigo y yo, compramos dos viviendas y la mitad de un terreno antes común. Con la compraventa se hizo la correspondiente segregación y en escrituras consta que tenemos 1000 metros de terreno cada uno. El tema es que ahora, y tras un estudio topográfico, me he dado cuenta de que mi vecino tiene 1200 m, es decir, 200 metros de más que me ha quitado a mí. (En su día él valló su finca). Los datos del catastro tampoco coinciden ni con la escritura ni con la realidad actual.
El tema es que no sé cómo tengo que proceder para que el vecino quite su valla, y la ponga en el sitio correspondiente. Hemos planteado dos dibujos diferentes de dónde habría que colocar una nueva valla para que cada cual tuviera los metros que realmente corresponden.
¿Qué tengo que hacer?. Por vía amistosa, no hay nada que hacer, ya que en la actualidad, la relación con el vecino es inexistente.
¿Voy al catastro con el topográfico para que modifiquen lso datos? ¿Y entonces, quito la valla actual y la coloco dónde debe ir?. ¿Le mando alguna carta o algo al vecino? ¿Tengo que ir al juzgado para poder hacerlo?.
Agradecería que alguien me echara una mano con este tema, ya que me urge resolverlo.
No me importa tener que costear yo la modificación, ni hacerlo personalmente. No exijo que sea mi vecino quien mueva la valla. Lo que quiero es poder tener la valla en el sitio correcto cuanto antes.
Gracias.
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ninotop



Registrado: 08 Jun 2007
Mensajes: 632

MensajePublicado: Thu 26 Mar 2009, 14:12    Asunto: Responder citando

En primer lugar, aclarar que la cartografía catastral casi nunca es un fiel reflejo de la realidad, los medios y la dinalidad con la que se realiza son muy distintos de los deseados para obtener una calidad y precisión suficientes como para poder consirerarla correcta con otro fines que no sean los extrictamente fiscales.

El hecho de modificar la cartografía catastral, no implica que lo que incluyas sea tuyo. Para esto estánn las escrituras que son el documento legal que justifica la propiedad sobre un determinado bien.

Si la justificación registral es correcta, es decir consta que comprais un parcela que mide X y la segregais a razón de 1/2X, yo optaría primeramente por medir el conjunto de las parcelas, ver lo que cada uno tiene de exceso ó de defecto y si la situación es favorable promover un expediente de deslinde judicial en base a las escrituras. No obstante esta última posibilidad deberías consultarla con un abogado, a ser posible urbanista.
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2208

MensajePublicado: Thu 26 Mar 2009, 14:45    Asunto: Responder citando

Y añado, NO QUITES TU LA VALLA NUNCA, sin el consentimiento del vecino, lo mejor es que hables con el, independientemente de la relación que tengais, si no tienes ninguna o no quiere escucharte, le mandas un burofax con acuse de recibo para formalizar la comunicacion y la fecha, donde le expliques tus intenciones y tus motivos (si va firmado por un abogado suele surtir más efecto que si lo firmas tu. Acojona más y es más probable un acuerdo). Si se niega (por las malas) acabarás en el juzgado que es quien decidirá si se mueve o no la valla y quien asume los costes, en estos casos los costes judiciales suele pagarlos cada parte, a no ser que se demuestre que el vecino a actuado de mala fe y el juez lo condene en costas (poco probable).

NO QUITES LA VALLA, ni le amenaces, ni le zurres, ni cosas por el estilo (aún mal puesta es su valla y no tuya, tu no reclamas la valla, sino su correcta ubicación y para ello debes presentar pruebas).

Si no hay acuerdo SEGURO que acabas en el juzgado, ni catastro ni registro modificarán nada sin acuerdo o sin orden judicial.

Lo que no entiendo es lo de los dibujos diferentes, sólo cabe la posibilidad de una ubicación y es la correcta (la que había), otra cosa es que los dos dibujos sean posibles acuerdos a los que estés dispuesto a llegar.

SALUDOS.
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LINDE333



Registrado: 26 Mar 2009
Mensajes: 3

MensajePublicado: Thu 26 Mar 2009, 22:49    Asunto: Responder citando

Muchas gracias a los dos por vuestras respuestas.
Lo de los dos dibujos es porque a lo largo de este tiempo en el que el vecino ha aprovechado los metros que tenía de más, se ha hecho una terraza y otras cosillas que la verdad es una putada quitáselas ahora. Por eso hemos planteado dos opciones, una que es la que sería la lógica, de partir justo por mitad, pero que le resultaría más perjudicial al vecino, y la segunda, con la que mi terreno quedaría un poco más raro, pero le haría menos faena al otro. De cara a un posible pleito (es bastante seguro que acabemos en el juzgado), ¿qué me recomendaríais? ¿que le mandara un burofax al vecino indicando que hemos dewscubierto que tiene metros de más e indicarlo por donde ha de dividirse el terreno, u ofreerle laopción que quiera y que elija.
No sé si tirar por ahí o primeramente, ir al catastro para que modifiquen que no me corresponden 800 m. sino 1000; indicarles por dónde deberñia ir la valla, y madarle un fax al vecino, informándole de todo esto y requiriéndole para que quite la valla y la ponga en su sitio.
Estamos muy perdidos, asi que agradezco toda sugerencia. Gracias de antemano.
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2208

MensajePublicado: Fri 27 Mar 2009, 00:36    Asunto: Responder citando

Yo en principio le ofrecería la opción que menos le perjudique pero hablando con el en persona sin que conste nada escrito del asunto (si es que estas realmente conforme con ella), pero advirtiendole que si no acepta irás a por lo que es tuyo (antes de estos aseguraté que puedes demostrarlo).

Por otro lado, no es que le mandes un fax, sino un burofax no lo confundas que no es lo mismo. (informaté en correos).

A catastro le puedes decir lo de los metros, pero ellos se pondrán en contacto con el vecino para ver si está de acuerdo, si lo está se cambiarán las superficies y linderos, si no lo está catastro parará el proceso y deberás resolverlo en el juzgado, por eso aseguraté de tus razones y ten preparadas todas las pruebas antes de hacer nada.

Catastro hoy día no cambia nada (o no debería), sin asegurarse con los afectados de parcelas colindantes.

Si estás tan perdido, ponte en contacto con un abogado que estudie el caso detenidamente y con el que hizo el estudio topográfico para asegurarte de que su informe aporta toda la documentación que pruebe por donde debe ir el lindero y los metros.
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LINDE333



Registrado: 26 Mar 2009
Mensajes: 3

MensajePublicado: Sat 28 Mar 2009, 12:13    Asunto: Responder citando

Gracias pfusterv. Me dices que del catastro llamarán al vecino. ¿Y si lo único que quiero es que consten los metros ¿que realmente son míos, sin especificar lindes?. EN las escrituras se dice que ambos hemos de tener los mismos metros.

Otra cosa. Burofax, de acuerdo. Pero, ¿qué le indico en él?. Que pretendo luchar porque la realidad se ajuste a lo dispuesto en escrituras, y que eso supone que él tiene que mover su valla?. ¿Le cito para un expediente de deslinde judicial, del que habeis hablado?. ¿Le requiero para que mueva la valla, advirtiéndole que si no, le demando?.

¿Cuál serían los pasos a seguir, lo más ordenado y conveniente. Me gustaría evitar el juzgado por tiempo que este tarda en resolver los asuntos, pero si fuera un proceso rápido, no tengo ningún problema en ir mañana mismo. Lo que quiero es que cuanto antes, la verja esté en ellugar en que debe estar.

¿Sabeis cómo va el tema en el juzgado?.

Nuevamente, gracias a todos.
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pfusterv
Moderador


Registrado: 11 Feb 2007
Mensajes: 2208

MensajePublicado: Sat 28 Mar 2009, 13:00    Asunto: Responder citando

LINDE333 escribió:
....Me dices que del catastro llamarán al vecino. ¿Y si lo único que quiero es que consten los metros que realmente son míos, sin especificar lindes?. EN las escrituras se dice que ambos hemos de tener los mismos metros..


Ya, pero pero tener unos metros determinados debe haber una figura geométrica que los defina, no se si me explico, tu finca en catastro tiene unas dimensiones, tanto de lado, tanto de ancho o lo que sea, y tu superficie catastral corresponde a esas dimensiones, si ahora quieres modificar la superficie lógicamente tendrán que ser modificadas las dimensiones de la parcela y por ello invadirás terreno que para catastro es de tu vecino y por tanto se comunicarán con el para ver si esta de acuerdo, si lo está, asunto solucionado, si no lo está, tendrás que denunciarlo. Eso es lo que hay.

LINDE333 escribió:
Otra cosa. Burofax, de acuerdo. Pero, ¿qué le indico en él?. Que pretendo luchar porque la realidad se ajuste a lo dispuesto en escrituras, y que eso supone que él tiene que mover su valla?. ¿Le cito para un expediente de deslinde judicial, del que habeis hablado?. ¿Le requiero para que mueva la valla, advirtiéndole que si no, le demando?..


Para eso te digo que te pongas en manos de un abogado, porque te facilitará los trámites, los viajes, y todo el proceso, ahora eso si, cuesta dinero, si lo haces tu debes saber muy bien los pasos a seguir que no es el caso, pero al final si no hay acuerdo acabarás en el juzgado de la mano del abogado.

¿Que poner en el burofax?, fulanito de tal, con DNI tal y cual, propietario de la parcela catastral tal, registrada en el registro de .... inscrita en el tomo...libro...folio...etc... finca nº tal, con los linderos tal y cual.

"Que tras medición realizada por fulanito y visada por el colegio de ITx, se ha comprobado que la valla que puso usted en su lindero tal, invade parte de mi terreno, ya que la superficie de mi parcela queda con tantos m2 menos de los que vienen en escritura y su parcela con tantos metros de más, y según escrituras ambas deben tener la misma superficie que es de tantos m2 para cada una, teniendo ahora la mia tantos m2 y la suya tantos m2. (si lo hace un abogado, no pondrá "la mia", sino "la de mi cliente o representado").

Por tal motivo nos dirigimos a usted, para instarle a que mueva su valla y la coloque en el lindero correcto, (aquí puedes ofrecerle ponerla la mitad en cada finca y pagarla a medias).

Ruego se pongan en contacto con nosotros (mejor en el bufete tal) en el telefono tal y/o dirección tal, en el plazo de 20 días (por ejemplo), si no ........nos veremos obligados a exigirle a traves del juzgado....."

por ejemplo, pero un abogado lo redacta mejor y es más eficaz porque acojona más. Además en este caso lo vas a necesitar (SEGURO) si lo demandas.

LINDE333 escribió:
¿Cuál serían los pasos a seguir, lo más ordenado y conveniente. Me gustaría evitar el juzgado por tiempo que este tarda en resolver los asuntos, pero si fuera un proceso rápido, no tengo ningún problema en ir mañana mismo. Lo que quiero es que cuanto antes, la verja esté en el lugar en que debe estar.


Como en tu escritura tienes tus metros y el también los suyos y tu no reclamas más que lo que es tuyo, pues no hay expediente de dominio, ni exceso de cabida ni nada de esto, tan sólo una demanda judicial para que el vecino coloque su vaya en su sitio y nada más.

SÓLO por las buenas y con acuerdo con el vecino evitarás el juzgado, si hay acuerdo, vais a catastro y que modiquen metros y geometría de las parcelas, si no hay acuerdo, al juzgado.

Si ganas el juicio, con la resolución vas a catastro para que modiquen el tema.

LINDE333 escribió:
¿Sabeis cómo va el tema en el juzgado?..


Lento.

Busca un abogado, aquí creo que no te podemos ayudar más, el abogado se pondrá en contacto con el que te hizo el estudio topográfico para entre los dos darle forma al caso.


SALUDOS.[/quote]
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ninotop



Registrado: 08 Jun 2007
Mensajes: 632

MensajePublicado: Sun 29 Mar 2009, 09:47    Asunto: Responder citando

LINDE333 escribió:
¿Y si lo único que quiero es que consten los metros ¿que realmente son míos, sin especificar lindes?. EN las escrituras se dice que ambos hemos de tener los mismos metros..

En el Catastro, da igual que figuren tus metros que otros diferentes. Me explico, siempre es mejor que figuren los tuyos, pero el hecho de que ellos lo modifiquen no quiere decir que automáticamente se asigne la propiedad a la zona por ellos delimitada. Ten en cuenta que la superficie del Catastro va asociada a una cartografía lo que supondría que asignarte a ti 1000 m² sería disminuir 200 m² al vecino y para ello el tiene que estar de acuerdo.
El hecho de que hipotéticamente te cambiasen la superficie en el Catastro, si no se modifica la valla podría suponer un problema para ti en el futuro, pues si tu vecino decidiese vender su finca, casi seguro que te quedarías sin opciones de reclamar ese exceso de terreno, pues el nuevo comprador, adquiriría lo que se denomina un "cuerpo cierto" por lo que dificilmente te darían la razón posteriormente.

LINDE333 escribió:
¿Cuál serían los pasos a seguir, lo más ordenado y conveniente. Me gustaría evitar el juzgado por tiempo que este tarda en resolver los asuntos, pero si fuera un proceso rápido, no tengo ningún problema en ir mañana mismo. Lo que quiero es que cuanto antes, la verja esté en ellugar en que debe estar.


Según mi criterio y al objeto de simplificar las cosas para los dos, los pasos a seguir serían:
* Realizas un levantamiento topográfico de ambas parcelas reflejando la situación y superficies actuales, para verificar que existe un exceso de cabida en su parcela y un defecto en la tuya. (si está realizado por un ingeniero técnico en topografía mucho mejor, ya conozco el caso de levantamientos topográficos firmados por otros Ingenieros Técnicos que han sido recusados en el juzgado)
* En caso afirmativo, indicas al ITT que ubique sobre el plano una linde lo menos perjudicial para ambos y que la grafíe mostrando distancias a viviendas, vallado actual y otros elementos....
* Con este plano, vas a hablar con tu vecino, le muestras el error, expones el problema y le muestras tu disposición a arreglarlo de la forma menos perjudicial para el, dándole la opción a que indique alguna otra ubicación de la nueva linde correcta.
* Si accede, el IT en topografía ubicará sobre el plano y sobre el terreno, la nueva linde popuesta por vosotros y realizará en presencia vuestra un acta de deslinde contradictorio (documento con validez legal muy sencillo y ajustado al convenio firmado entre el Colegio de I.T. en Topografía y la D.G. del Catastro para subsanación de discrepancias catastrales)
* Si no accede te queda la opción de realizar un deslinde voluntario (habla con un abogado)
* Si aún así no accede, tan solo te queda solicitar un deslinde judicial o una demanda por ocupación y usurpación de tu terreno (habla con un abogado)

* En estos dos últimos casos, piensa que deberías tener toda la información necesaria perfectamente clara (escrituras, acuerdos previos si los hay, proyecto de ejecucuón de vivienda del colindante, licencia de obra nueva .......[/quote]
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txus
Moderador


Registrado: 30 Jun 2004
Mensajes: 3702

MensajePublicado: Sun 29 Mar 2009, 19:11    Asunto: Responder citando

Se han movido las respuestas sobre lo de siempre (intrusismo) y alusiones de titulación al tema que ya sabéis
Por favor no guarrear Idea
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