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[Parcelas] Linderos de parcelas en taludes.   
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javid



Registrado: 08 May 2007
Mensajes: 12

MensajePublicado: Sun 21 Oct 2007, 11:11    Asunto: [Parcelas] Linderos de parcelas en taludes. Responder citando

Buenos dias. Cuando teneis que medir una parcela y la linde esta a distinta altura de la parcela de al lado, cual se deberia tomar, lo ideal y lógico es que se pongan de acuerdo los propietarios, pero uno dice que arriba y otro que abajo. Hay dos metros de diferencia en planta, son muchos metros cuadrados. No encuentro legislación que diga algo, habra que coger por la calle de enmedio y por la mitad.
Supongo que tendreis experiencia en esto. Un saludo
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txus
Moderador


Registrado: 30 Jun 2004
Mensajes: 3694

MensajePublicado: Sun 21 Oct 2007, 11:37    Asunto: Responder citando

Mira por aquí Idea
http://www.cartesia.org/foro/viewtopic.php?p=9652
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Buxo



Registrado: 07 Jul 2007
Mensajes: 202

MensajePublicado: Sun 21 Oct 2007, 19:46    Asunto: Responder citando

Pues en general los taludes son de las fincas superiores, porque sostienen sus tierras. A la hora de medir debes de ser un poco avispado en este tema y fijarte si el talud presenta varias inclinaciones... por lo general existen técnicos que según, su propio criterio, miden el talud un poco antes del pie (tierras arriba) dado que como muy bien se comenta en el asunto enlazado, el propietario inferior puede haber comido parte del pie del talud y producir un pequeño derrumbe que siempre avanza un poco más de donde originariamente estaba el pie... esto se aprecia normalmente a simple vista si no está muy cubierto de vegetación (aunque a veces los taludes ceden sin ser culpa del colindante inferior)...

Con respecto a los amojonamientos, en las fincas tierras arriba: suelen hacerse en la cabeza del talud o algo más retranqueados (preferiblemente) de la cabeza (para evitar pérdidas por derrumbe) esto es para tener visión de los mojones desde la finca (si colocasen los mojones en planos distintos, a distintas alguras me refiero, se hace más complicado sacar alineaciones en campo para comprobar lindes de la finca) este hecho no debe de llevarte a engaño porque la finca avanza hasta el pie del talud en la alineación que marquen los mojones enfrentados al ribazo (pueden disponerse también de forma sesgada...) y no suele acabar arriba, donde está amojonada.

De todos modos, si los colindantes están de acuerdo, la linde puede ser cualquiera que ellos te indiquen: cabeza de talud, pie de talud, 1/3 y 2/3 de pie y/o cabeza, a "x" metros de la cabeza o pie... etc...

Como en este caso no existe acuerdo, por lo que comentas, sería bueno que mostrasen los títulos de propiedad de ambas fincas... leyendo las descripciones podrás obtener información que no deje lugar a dudas o por lo menos alguna pista de cómo podría ser... si nos las transcribes para que las veamos en cuanto las tengas te podremos aconsejar o echar una mano ya que existen muchas fórmulas de redacción de los títulos que podrían referirse a este hecho y pasar desapercibido para alguien que non tenga mucho contacto con los títulos... otras veces puede quedar tan ambiguo que la gente se querella y defienden en el juicio una interpretación u otra... a veces con las prisas del notario ya se sabe... no se esmera mucho en las redacciones de los títulos de propiedad...

Un saludote!
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toño



Registrado: 15 Apr 2008
Mensajes: 2

MensajePublicado: Wed 16 Apr 2008, 18:18    Asunto: finca con linde talud Responder citando

Están empezando una obra en una finca vecina a la mía. Las parcelas están en terraza, el límite entre una y otra es un talud de unos 3'5m de ancho. La mía es la parcela de arriba, y en las escrituras constan 1000mt2. La finca está vallada, pero el muro se hizo en la parte superior del talud por comodidad (sino hubiese tenido que hacer un muro de 4 o 5 metros de alto) por lo que la parte vallada son sólo 870 mt2. El vecino de abajo dice que el talud es suyo, es más ya han empezado a sacar la tierra con una pala, y es posible que con las próximas lluvias parte de mi terreno se desplace puesto q no tiene ningún aguante excepto la tierra.
¿Existe alguna normativa en la que se especifique a quién pertenece el talud? Ellos presentan planos del catastro, pero yo no lo veo claro.
¿Alguien sabe que pasos tengo que seguir para solucionar el problema?

Muchas gracias de antemano.
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jordiTGN
Moderador


Registrado: 21 Nov 2007
Mensajes: 735
Ubicación: Tarragona

MensajePublicado: Wed 16 Apr 2008, 18:43    Asunto: Re: finca con linde talud Responder citando

toño escribió:
¿Alguien sabe que pasos tengo que seguir para solucionar el problema?


A mi entender, deberías hacer lo siguiente:

1. Asesoramiento. A través de un ITT (no valen chapuzas, tienes dinero en juego, y te aseguro que la inversión te valdrá la pena), hacer una medición de la finca, para contrastarla con la superficie escriturada y la catastral (Si no existiese esta última, proceder a solicitar y hacer el correspondiente asiento catastral de la misma). Comprobar que esa diferencia alrededor de los 130 m2 que nos comentas es la que hace referencia al talud en cuestión. Si es así, estando los otros límites claros (los 'no problemáticos'), parece blanco y en botella el siguiente paso.

2. Solicitar, de manera amistosa (que no quiere decir amable, aunque es aconsejable) al propietario colindante la reposición de ese talud. Eso en primer lugar. Luego, obviamente, decirle que esa propiedad no es de su pertenencia, con lo cual, lo mejor sería instarle a su desalojo. Si ante cualquiera de estas dos cosas muestra su negativa, seguimos con..

3. Denuncia en el juzgado correspondiente, previa exhibición de escritura de propiedad, registro catastral, y medición colegiada por un profesional. La denuncia deberá presentar el requerimiento, por lo menos, de la reposición de la propiedad afectada (talud excavado) así como el desalojo de la misma (en todo caso, el profesional del derecho correspondiente ergo abogado será quien mejor te asesore al respecto).

Si se demuestra fehacientemente que ese talud es propiedad tuya, te recomiendo encarecidamente que delimites tu finca convenientemente, una vez haya acabado el proceso (el mismo ITT te servirá).

Y recuerda, como experiencia, que simplemente con este último paso tan sencillo, se evitarían multitud de demandas, pérdidas de tiempo y de dinero.

Siempre, es decir siempre, comprueba cuando compres una finca que efectivamente es lo que estás comprando (previamente, porque pudiera ser que no lo sea). Para ello, insisto, el profesional que te certificará eso es un Ingeniero Técnico en Topografia. Te habrás ahorrado entonces, por un módico precio en comparación con el coste de la finca, los futuros problemas que puedan presentarse en cuanto a indefinición de límites, transmisión de la misma (problemas de superficies), etc.

Yo creo que vale la pena, aunque solo es un consejo.

Un saludo
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Gregor.Samsa
Moderador


Registrado: 14 Feb 2007
Mensajes: 4178
Ubicación: Lejos de Madrid (Ing.Téc.Topografía.1993, colegiado)

MensajePublicado: Wed 16 Apr 2008, 19:14    Asunto: Responder citando

Aparte de lo dicho y antes del Juzgado, y tal vez antes de hablar con el colindante, según lo aconsejen las circunstancias es fundamental pedir la certificación catastral a ver que pone, como Catastro tira de fotos habrá contado en tu parcela solo lo vallado (grave error es mejor vallar de más que de menos como has visto).

Después con el plano en UTM del Ingeniero Técnico en Topografía en el que aparezca tu parcela y las colindantes, las escrituras, y cuanta documentación sea necesaria debes pedir la rectificación de los datos catastrales.

Esto puede ser muy lento pero si el ITT se acoje al Convenio que tenemos con Catastro se puede aligerar muchísimo.

Ten en cuenta que, desde hace poco, lo que va atener valor determinante es lo que diga Catastro, aunque esté mal, por eso antes de ir al Juzgado sería mejor arreglar lo de Catastro.

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toño



Registrado: 15 Apr 2008
Mensajes: 2

MensajePublicado: Thu 17 Apr 2008, 15:55    Asunto: lindes en talud Responder citando

Muchas gracias,
el problema es que ya he comprobado la medida en el catastro, y aparecen menos metros que los q tengo en la escritura: Catastro 890, Escritura 1000.
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jordiTGN
Moderador


Registrado: 21 Nov 2007
Mensajes: 735
Ubicación: Tarragona

MensajePublicado: Thu 17 Apr 2008, 21:50    Asunto: Re: lindes en talud Responder citando

toño escribió:
Muchas gracias,
el problema es que ya he comprobado la medida en el catastro, y aparecen menos metros que los q tengo en la escritura: Catastro 890, Escritura 1000.


No te preocupes (de momento) por lo que diga Catastro. Repasa la escritura en busca de los límites, y, como te hemos aconsejado previamente, haz que un ITT la mida. Ahora mismo, es la única manera de demostrar que ese terreno es tuyo (si es que lo es, que no lo dudo) a no ser que en la escritura se especifique claramente que ese talud te pertenece.

Como se ha comentado en otro post (el compañero txus hacía alusión en un comentario mas ariba) se considera, generalmente, que el talud pertenece a la finca de arriba, pero ojo, digo y repito que se considera. No que tenga que serlo. Por eso, insisto, procede de la manera que te hemos indicado, para tu seguridad.

Ya nos irás contando, si eres tan amable, como se van produciendo los hechos.

Un saludo
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